郭思遠(yuǎn)

有專家表示，從現(xiàn)階段宏觀樓市整體結(jié)構(gòu)性供過于求的特征來看，盲目提價(jià)可能會(huì)面臨有價(jià)無市的被動(dòng)。

“現(xiàn)在樓市不好做，自己都在考慮轉(zhuǎn)行?！边|寧地產(chǎn)開發(fā)商梁輝（化名）4月2日在河北燕郊考察樓市如是說。

3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文刺激改善型需求入市，二套普通住房商貸首付比例下調(diào)到4成，個(gè)人購買2年或2年以上的普通住房轉(zhuǎn)賣的，免征營業(yè)稅。對(duì)此，梁輝認(rèn)為：“目前房價(jià)還是會(huì)下降，新的政策不是三五個(gè)月就能有效果，一年至一年半后才能顯現(xiàn)出來?！笔欠裾媸侨绱?？房價(jià)是否會(huì)上漲？

新政是“托市”還是“救市”

3月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱：《通知》），提出合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模等四大工作要求，被視作鳴響中央層面穩(wěn)定樓市消費(fèi)第一槍。

短短四天之內(nèi)，包括國土部、住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局在內(nèi)的六部委先后為樓市注入“強(qiáng)心劑”，無疑亮出了官方穩(wěn)定樓市消費(fèi)的“底牌”。政府對(duì)樓市打了一套“組合拳”，背后深意是什么？是“托市”還是“救市”？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多部委聯(lián)手打出“金融+財(cái)稅”的政策組合拳與2008年末出臺(tái)的樓市政策似曾相識(shí)。此次新政出臺(tái)，會(huì)否導(dǎo)致房價(jià)重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認(rèn)為，在我國經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政將在短期內(nèi)刺激樓市復(fù)蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經(jīng)發(fā)生改變，“量增價(jià)穩(wěn)”將成為2015樓市新特征。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示：“新政表明政府已經(jīng)依據(jù)我國樓市現(xiàn)階段的市場特征，把鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群。在我國經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的‘新常態(tài)’下，盡管本輪新政會(huì)刺激樓市在二季度持續(xù)復(fù)蘇，但未來樓市像過去幾年那樣‘量價(jià)齊升’的情況將不會(huì)再出現(xiàn)。”

胡景暉表示，《通知》的出臺(tái)并不能錯(cuò)誤理解為“救市”，而是調(diào)整結(jié)構(gòu)，規(guī)范地方土地市場秩序，保障民生，避免泡沫，控制和消化庫存的“托市”舉措。

在市場人士看來，究其原因，中國房地產(chǎn)市場或已經(jīng)達(dá)到“供求平衡”狀態(tài)，樓市開始進(jìn)入下半場。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市上半場房企所依靠的土地增值、房價(jià)上漲的模式已經(jīng)過去，不再會(huì)有普遍性的規(guī)模化增長機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)作為“最大規(guī)模資金蓄水池”的作用在逐步降低。下半場中，住宅市場價(jià)格走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣，在土地升值或者房價(jià)過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間。

樓市是否會(huì)在短期內(nèi)“回暖”

梁輝在接受記者采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場基本飽和，幾乎有90%的人已經(jīng)購房，剩下的10%雖然數(shù)量也很大，但畢竟是有限的。目前房地產(chǎn)行業(yè)還不是太景氣，我都在考慮轉(zhuǎn)行去做別的事情?！?/p>

對(duì)此，從住建部政策研究中心主任秦虹那里也得到印證。秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場已從總體偏緊進(jìn)入到階段性的總體偏松、部分區(qū)域過剩的狀態(tài)。

中國指數(shù)研究院4月1日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2015年3月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米10523元，環(huán)比小幅下跌0.15%。這是自去年5月份以來的第10次下跌，但跌幅已明顯收窄。

經(jīng)歷了短暫“春寒”后，3月下旬房地產(chǎn)市場再度“回暖”。中指院數(shù)據(jù)顯示，3月23日～29日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的37個(gè)城市成交面積繼續(xù)環(huán)比上漲23.2%。其中，27個(gè)城市環(huán)比上升，占監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市超7成，一線及二線監(jiān)測(cè)城市漲幅均超過20%，最高漲幅達(dá)26.4%。

“房企不急于推盤，購房者不急于出手，均在情理之中?！敝袊笖?shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政說，3月樓市釋放不少利好消息，這對(duì)提升市場信心有顯著作用，房企也會(huì)調(diào)高市場預(yù)期。

按照中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，3月第二周，54個(gè)城市成交量快速復(fù)蘇，一周簽約套數(shù)為4.54萬套，環(huán)比上上周上漲了20.7%。其中一線城市回升最為顯著，環(huán)比增幅達(dá)33%，二線城市環(huán)比增幅7%，三線城市環(huán)比增幅22%，四線城市則依然復(fù)蘇乏力，環(huán)比下滑20%。3月以來，新房市場較春節(jié)前期回升明顯，樓市“寒意”似乎正逐漸消解。

從成交量來看，現(xiàn)今樓市整體來說確存些許暖意，但這并不意味著曾經(jīng)那個(gè)“瘋狂購房、躺著賺錢”的時(shí)代回來了。

中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長、金融與證券研究所副所長趙錫軍表示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)變?yōu)橐宰宰『透纳菩托枨鬄橹?，在此背景下出臺(tái)的一系列樓市政策，有利于拉動(dòng)市場成交，對(duì)去庫存有積極的作用，但具體效果還有待觀察。趙錫軍預(yù)測(cè)，新政的出臺(tái)或許會(huì)引起一線城市房價(jià)的上漲，但對(duì)于庫存高企的二三線城市，房價(jià)短期內(nèi)難以反彈。

消費(fèi)者擔(dān)憂房價(jià)還會(huì)上漲

據(jù)媒體報(bào)道，樓市新政迅速攪動(dòng)廣東廣州房地產(chǎn)市場，一二手房成交均出現(xiàn)輕微上浮。有樓盤銷售人員聲稱4月后將漲價(jià)，個(gè)別二手房業(yè)主更是連夜反價(jià)，一夜?jié)q價(jià)13萬元。在浙江寧波，賣房者對(duì)新政普遍亢奮，他們掐指一算營業(yè)稅能免減，個(gè)別房東連夜就去調(diào)高掛牌價(jià)。還有雙方已經(jīng)談妥的，卻因?yàn)榉繓|“秒漲”10萬元房價(jià)，結(jié)果導(dǎo)致交易中斷。

有專家表示，從現(xiàn)階段宏觀樓市整體結(jié)構(gòu)性供過于求的特征來看，盲目提價(jià)可能會(huì)面臨有價(jià)無市的被動(dòng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新政策帶來的最大影響是直接的購房需求釋放。“購房者情緒會(huì)大大提振，進(jìn)而加快入市節(jié)奏。整體市場成交量將在4月快速上升，一二線城市存在房價(jià)上漲的可能性?！?/p>

但是，廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，從樓市新政落地第一天的市場情況看，開發(fā)商基本保持現(xiàn)狀，多是通知意向客戶盡快出手，沒有出現(xiàn)大面積的漲價(jià)。就目前而言，開發(fā)商并未有實(shí)質(zhì)性漲價(jià)，所謂的醞釀漲價(jià)更多是刺激購房客加緊入市的營銷策略。

黃韜說，4月后漲價(jià)是樓盤營銷的說辭，開發(fā)商仍然會(huì)根據(jù)自身貨量來定價(jià)，“就算上漲也是微漲”。

有人對(duì)新政實(shí)施后，購買二套房購房成本進(jìn)行計(jì)算，得出結(jié)論是“不減反增”：買百萬房子首付少20萬，而總價(jià)多14萬。可見，降低首付比例對(duì)于一些改善型購房者而言，并不意味貸款成本降低了，實(shí)際上還是增加了。

從現(xiàn)場調(diào)查的情況來看，現(xiàn)今的購房者總體來說還是相對(duì)理性。不同購房者對(duì)一攬子新政究竟會(huì)帶來樓市長暖，還是短暫性回暖，或者是否已到購房最佳時(shí)期，均有著自己的觀點(diǎn)。

一位在河北某樓盤售樓處的購房咨詢者說：“家里添了個(gè)娃，想換套大房子，這附近都看了個(gè)遍，雖然首付降低是大好事，但要是貸款利率能降，那才是真正的減負(fù)！最近這政策一波接一波，要不還是再等等吧?！?/p>