方宇

摘 要：房地產業(yè)在我國經濟發(fā)展過程中占了很大比重，已經成為我國國民經濟的支柱性產業(yè)。房地產業(yè)作為高投入、高風險、高收益的資本密集型產業(yè)，其特點是建設周期長、資金需求量大、回收慢，對資金的依賴度很高，因而房地產企業(yè)的健康發(fā)展必然離不開金融的支持。文章從分析房地產企業(yè)融資渠道以及融資現狀出發(fā)，闡述了我國房地產企業(yè)融資存在的主要問題，進而提出了相應的解決對策。

關鍵詞：房地產企業(yè) 融資現狀 存在問題 解決路徑

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）07-281-02

一、房地產企業(yè)融資現狀分析

（一）房地產企業(yè)融資渠道概述

一般來說，房地產企業(yè)的融資方式有以下幾種：

1.自有資金。是指企業(yè)為進行生產經營活動所經常持有，可以自行支配使用并毋須償還的那部分資金。同時根據規(guī)定，為防止財務杠桿率過大帶來的財務風險，房地產項目中的住宅項目自有資金比率必須大于30%；商業(yè)項目自由資金比例需達到50%。

2.股權融資。是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權，通過企業(yè)增資或轉讓部分股權等方式，引進新的股東的融資方式。

3.銀行貸款融資。銀行貸款融資是指房地產公司通過向銀行借款以籌集所需的資金，是目前國內企業(yè)籌集資金的重要渠道。

4.房地產信托。就是信托投資發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢通過實施信托計劃籌集資金，對房地產信托資金進行處理和運用。用于房地產開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。

5.債券融資。是指企業(yè)通過發(fā)行公司債券、中期票據等方式進行融資，在借款到期后，要向債權人還本付息。

6.民間中介融資。融資中介作為資金的中介，主要將籌集的資金和自有資金用于民間借貸，自身承擔一定的放貸風險，并收取利息，也就是俗稱的高利貸。一般用于企業(yè)補充短期流動性。

（二）房地產企業(yè)融資現狀

我國經濟自改革開放以來發(fā)展迅速，目前經濟總量已在世界經濟大國中排名第二，僅次于美國。房地產業(yè)在我國經濟發(fā)展過程中占了很大比重，已經成為我國國民經濟的支柱性產業(yè)。房地產業(yè)建設周期長、資金需求量大、回收慢，對資金的依賴度很高，因而房地產企業(yè)的健康發(fā)展必然離不開金融的支持，可以說，房地產融資是房地產項目成功的基礎。我國房地產企業(yè)融資呈現出如下特點：

1.自籌資金處穩(wěn)定增長。從有關數據中可以看出，2009年房地產企業(yè)通過自籌方式獲得資金總額為17，949.12億元，2010年自籌資金總額為26，637.21億元，2011年自籌資金總額為35，004.57億元，2012年自籌資金總額為39，081.96億元，2013年自籌資金總額為47，424.95億元。2010年自籌資金總額比2009年增長了48.40%，2011年該值比2010年增長了31.41%，2012年該值比2011年增長了11.65%，2013年該值比2012年增長了21.35%，自籌資金環(huán)比增長速度先增長再放緩然后繼續(xù)增長，呈現U型態(tài)勢。依據表中數據計算可知，2009年自籌資金占了資金來源總額的31.05%，2010年自籌資金占了資金來源總額的36.52%，2011年自籌資金占了資金來源總額的40.85%，2012年自籌資金占了資金來源總額的40.48%，2013年自籌資金占了資金來源總額的38.83%，連續(xù)5年自籌資金占資金來源總額的比例在不斷上升后趨于平穩(wěn)?？梢姡曰I資金處于相對穩(wěn)定的增長狀態(tài)。

2.民間融資成房地產融資新渠道。在一系列宏觀緊縮政策接連出臺的大背景下，近期我國民間資本借貸異?；钴S。它們借助典當、小額貸款公司、私募基金、貸款中介等各種金融形式，成為銀行收緊短期貸款之后的新的資金來源。有機構的研究報告認為，中國民間借貸市場總規(guī)模超過6萬億元，約為銀行表內貸款規(guī)模的10%～20%{1}。因此，民間資本的興起，給正處在宏觀調控下的我國房地產開發(fā)行業(yè)提供了新的融資渠道。當然，也應清楚地看到，目前我國民間資本進入信貸市場的渠道還不暢通，有些民間資本的運作還不規(guī)范，民間資本成本還比較高（一般為12%以上），民間融資仍然無法滿足我國房地產行業(yè)對資金的需求。

3.房地產企業(yè)股權及債券融資難度大。房地產企業(yè)股權及債券融資作為房地產開發(fā)商直接融資手段是籌集資金的重要渠道。房地產企業(yè)股權融資，需要房地產企業(yè)轉讓部分股權于金融機構，或金融機構參與房地產企業(yè)增資，從而獲得資金進行項目開發(fā)。房地產企業(yè)債券融資需要企業(yè)利用公司債券或中期票據等金融工具，將債券、票據出售于投資人，獲得資金進行項目開發(fā)。從實際操作來看，債券融資籌集資金規(guī)模大、速度快，對于投資人來講有很高的安全性和流通性，所以國外大多數企業(yè)都更偏向于債券融資。{2}我國的房地產債券發(fā)展仍處于起步階段，對于債券融資要求相對嚴格，限制條件較多，一般要求為上市公司，債券評級AA以上且債券發(fā)行規(guī)模不能高于企業(yè)凈資產的40%。目前，我國真正的房地產債券發(fā)行的規(guī)模是非常小的，債券市場是不完善的，債券發(fā)行程序不標準，債券評級的準確性、可信性有問題，這些都提高了企業(yè)通過債券融資的門檻。

二、我國房地產企業(yè)融資存在的主要問題

（一）房地產企業(yè)自有資金嚴重不足

目前，絕大多數房地產企業(yè)的開發(fā)條件不完整，房地產企業(yè)自有資金嚴重不足，這些房地產企業(yè)的自有資金一般占總投資的比例低于30%，甚至更少。若開發(fā)商的自有資金嚴重不足，將無法從銀行獲得開發(fā)貸款，可能導致因缺少資金使得開發(fā)過程變得坎坷，甚至資金鏈斷裂出現爛尾樓情況。{3}

房地產企業(yè)自身盈利的大小關系到自有資金的大小，自有資金的大小取決于企業(yè)的盈利能力并與之成正比。投資房地產項目本身就存在著很大的風險，所以投資者會對房地產項目投入的資本加以控制，導致了自有資金規(guī)模小。自有資金籌集不夠，對房地產企業(yè)而言就會受到很多阻礙，一些很有投資價值并且有很大把握成功開發(fā)的項目，就會因為自有資金不足，貸款困難，望而觀止，胎死腹中。換言之，開發(fā)商就好比“巧婦難為無米之炊”，空有一身技能卻不能施展。

因此，必須想出能解決自有資金問題的辦法，比如使投資者相信該項目能成功開發(fā)、盈利空間大、值得投資，這就需要企業(yè)具備專業(yè)的技術人員，有經驗的策劃和銷售人員等開發(fā)團隊，這樣才能吸引別人來投資該項目，從而籌集到更多的自有資金。

（二）房地產企業(yè)融資結構不合理，風險相對集中

房地產開發(fā)資金來源一般有自籌資金、開發(fā)貸款和其他資金等，最大的是自籌資金和其他資金。自籌資金一般是開發(fā)商的資本金，其他資金則是房地產預收房款，以及建筑施工企業(yè)的工程墊款。從這些資金來源分析來看，開發(fā)貸款無疑屬于銀行流動資金貸款，其他資金中的建筑施工企業(yè)墊款，實際上也大多來自于銀行對施工企業(yè)的流動資金貸款，而商品房預收房款中接近60%仍然是銀行給購房人的按揭貸款或公積金購房貸款。由此可見，銀行信貸在房地產企業(yè)融資中起著支柱性的作用。這樣的融資結構對房地產開發(fā)企業(yè)來說是非常不利的。一旦銀根緊縮，銀行信貸開始收緊，房地產開發(fā)企業(yè)的融資鏈條就會出現斷裂，面臨破產的危險。

（三）房地產金融創(chuàng)新工具有限

和發(fā)達國家對比，我國的房地產金融創(chuàng)新工具基本都是一些傳統(tǒng)的工具如銀行貸款、自有資金、預收房款，這顯示出我國房地產金融創(chuàng)新工具薄弱。這種情況在很大程度上影響了我國房地產業(yè)的防范風險能力及金融服務水平，使我國的房地產金融業(yè)與發(fā)達國家的差距進一步擴大。因此，它的創(chuàng)新是必要的。根據我國的國情條件和房地產業(yè)務的運作，要快速高效地發(fā)展真正的房地產金融創(chuàng)新工具；不斷完善房地產相關法律制度，實行更加寬松的融資政策，從發(fā)達國家的融資渠道中挑選適合我國發(fā)展的融資渠道，并總結研究出我國的房地產金融創(chuàng)新工具，開發(fā)出品種多樣化有針對性的融資渠道，為我國房地產企業(yè)的發(fā)展和建設提供更多的選擇空間。

三、我國房地產企業(yè)融資難問題的解決路徑

（一）建立健全房地產金融市場體系

建立健全房地產金融市場體系，首先要建立一個不同的市場功能以圍繞房地產企業(yè)融資的金融體系。同時，要建立健全市場體系來提高房地產企業(yè)的金融資產流動性。房地產企業(yè)建立資產流通的市場體系是非常重要的，因為流動性決定著房地產企業(yè)資金的變現能力和流通能力。建立流通的市場體系需要現代金融工具去實現，資產證券化和共同基金以及資產指數化等工具可以使房地產金融資產在二級市場上更容易交易和流動，信用風險和市場風險可以大大分散，不再集中于信貸機構。同樣地，也需要建立更加專業(yè)化的市場體系來完善我國房地產金融市場體系。專業(yè)化的市場體系有房地產資金管理協(xié)會、房地產貸款專業(yè)機構和房地產風險管理機構等。

（二）實施多元化融資策略

房地產融資渠道多元化具有重要的意義，它不僅能降低房地產融資中的融資渠道單一的金融風險，而且有利于資本市場金融工具和金融品種的創(chuàng)新。因此，在銀行信貸為主和完善銀行信貸體系的前提下，房地產企業(yè)應積極促進融資渠道的發(fā)展，使房地產融資渠道多元化。如建立和健全我國信用評估體系，提高信用評估的可信性和有效性；完善證券市場體系，使股票融資和債券融資等直接融資渠道成為房地產融資的主渠道；積極發(fā)展房地產信托基金，完善信托行業(yè)的法律體系，充分利用信托基金的理財優(yōu)勢等。再如中小房地產企業(yè)對房地產開發(fā)項口以合作或合資形式實行聯合開發(fā)融資模式，風險互擔，收益共享。

（三）建立和完善房地產金融市場中的融資中介機構

雖然由于政府出于對房地產泡沫的擔憂，房地產開發(fā)融資中占很大比重的銀行直接貸款和個人按揭貸款受到了嚴格的限制，銀行信貸融資這一重要途徑被消弱，但是另一方面，由于我國民間資本規(guī)模隨著改革開放的不斷深入推進而有了較大的提高。富余的資金如何合理規(guī)范地進入房地產市場成為一個重要的社會問題。如何突破房地產企業(yè)的現有融資困局，既疏通進入房地產業(yè)的資金渠道，又不增加房地產金融風險，這就要求建設一個完整高效的房地產金融中介體系，解決資金利用的信息不對稱問題。首先，建立一支高素質的專業(yè)中介人才隊伍是關鍵。他們需要掌握專業(yè)的理論和實務知識，熟悉我國市場的政策環(huán)境，能夠根據本土市場特點較準確地估計具體項目的投資風險并擁有更廣泛的信息來源。其次，良好的運作模式是基礎。中介的本質即資金供給者和需求者之間的橋梁，其利潤也主要來自所促成交易的傭金。因此，對于中介來說，最重要的資源是客戶，必須建立以客戶為中心的高效運行模式。最后，要有完善的管理制度。一要針對不同層次的員工制定不同的培訓計劃，不斷提高員工的判斷力和觀察力。二要部門設計既要專業(yè)又要能使不同部門保持良好的溝通。市場研究的部門、負責財務分析和估值的部門以及主管發(fā)展客戶的部門等不同業(yè)務部門的業(yè)務質量不僅取決于各部門的獨立工作效率，也取決于部門間的合作程度。

注釋：

{1}宗濤.民間資本進入正規(guī)金融可助力實體經濟[N].新聞晨報，2012-01-31（A15）

{2}潘國瑾.我國房地產企業(yè)融資現狀與果道分析[J].山西建筑，2010（4）：243-244

{3}劉旦.我國房地產企業(yè)融資模式研究[J].中國房地產金融，2011（7）：18—20

參考文獻：

[1] 宗濤.民間資本進入正規(guī)金融可助力實體經濟[N].新聞晨報，2012-01-31（A15）

[2] 潘國瑾.我國房地產企業(yè)融資現狀與果道分析[J].山西建筑，2010（4）：243-244

[3] 劉旦.我國房地產企業(yè)融資模式研究[J].中國房地產金融，2011（7）：18一20

（作者單位：銀億股份 浙江寧波 315020）

（責編：李雪）