黃蕙心

摘要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在不斷的發(fā)展和壯大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與否，直接關(guān)系著我國整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與否。房地產(chǎn)稅法制度與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)稅法制度在理順房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控方面起到了不可替代作用。但隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，我國房地產(chǎn)稅法制度也逐漸暴露出自身的缺陷。本文從我國房地產(chǎn)稅法律制度存在的問題著手，并再此基礎(chǔ)上提出完善我國房地產(chǎn)稅的幾點建議，期望能對房地產(chǎn)稅收法律制度的深化改革提供思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；法律制度；問題；思路

一、引言

從我國取消福利分房制度以后，我國房地產(chǎn)業(yè)就在走市場化路線，在對房地產(chǎn)進行相關(guān)改革后，房產(chǎn)稅相關(guān)法律制度卻基本沿用至今。

故此，我國房產(chǎn)稅法律制度的研究對房產(chǎn)稅的改革一直是社會積極討論的焦點問題。十八屆三中全會決定對房產(chǎn)稅的描述是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”?？梢姡铝⒎慨a(chǎn)稅法早有規(guī)劃和部署。考慮到我國房產(chǎn)稅法律制度在各地執(zhí)行情況可能有所不同，2011年我國選擇了在上海和重慶兩個地區(qū)試點進行房產(chǎn)稅改革。試點的最主要目的是通過新型房產(chǎn)稅對高漲的房價進行科學合理的引導和有效地抑制。從實行一年的效果上看，兩地房產(chǎn)的成交量下降明顯。但是由于兩地區(qū)的房產(chǎn)稅試點的改革力度較小，實際的執(zhí)行效果并沒有達到開征房產(chǎn)稅的目的，與政策制定要實現(xiàn)的結(jié)果存在差距，不利于房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)有效的征收，但為全國范圍內(nèi)其他城市房產(chǎn)稅改革再試點提供了有利的借鑒。

二、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅法律制度的缺陷分析

（一）計稅依據(jù)不科學

依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的相關(guān)法律規(guī)定，我國房產(chǎn)稅計稅依據(jù)有兩個，“從價計征”和“從租計征”兩種。從價計征指的是依據(jù)房產(chǎn)余值計算繳納；從租計征指的是依據(jù)房產(chǎn)租金收入計算繳納，這兩種計稅依據(jù)的稅率不同。按照這兩種方式確定房產(chǎn)稅的應納稅額，主要會產(chǎn)生以下不合理的地方：第一，隨著社會的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房價變動劇烈，如果按照從價計征的方式征收房產(chǎn)稅，那么就會出現(xiàn)同一小區(qū)的待售商品房因為出售時間相隔數(shù)月，房屋原值就相差巨大的現(xiàn)象。按照這種方式征稅有悖于稅法的公平原則。按照房產(chǎn)的原值征稅，將會出現(xiàn)房產(chǎn)的市場價值和房產(chǎn)的原值相差較大，老房的原值大大低于新房的現(xiàn)象，即“老房稅負輕，新房稅負重”。故此，將房產(chǎn)的原值作為稅基，不能科學的體現(xiàn)房產(chǎn)的市場價值。第二，從租計征這種房產(chǎn)稅形式存在一定程度上的主觀性。租房合同是由出租房和承租方共同簽署，是其共同的意思表示，房屋的出租價格也是由雙方共同商定，房屋本身的價值并非是影響出租價格的惟一決定因素，地段、年限、租用用途等多種因素也是影響房屋出租價格的關(guān)鍵。所以說，房租與房屋價值并不直接存在相關(guān)性，常常出現(xiàn)原值相同的房屋租金相差巨大的現(xiàn)象。第三，同時采取兩種計稅方式和采取一種計稅方式所得出的應納稅額差別巨大也是房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的不合理之處。

（二）稅率設置不合理

依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定，從價計征的稅率為1.2%，從租計征的稅率為12%，房產(chǎn)稅采用的是固定稅率。但是我國的各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入等差距都較大，采用這種固定稅率征收房產(chǎn)稅的方式，收入較高的人自然稅收負擔就小而收入較低的人稅收負擔就大，造成稅負的不公平。

（三）房產(chǎn)稅減免范圍較大且不合理

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，在我國有以下五類房產(chǎn)可以免于繳納房產(chǎn)稅：第一，國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；第二，由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；第三，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；第四，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；第五，經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。其中第一、第二種一律免征房產(chǎn)稅已不再適應我國現(xiàn)行的政治經(jīng)濟生活，第四種免稅房屋成為房產(chǎn)稅改革的焦點和難點。我國是人口大國，對于房屋的需求比較大，房屋的多種需求持續(xù)增加推高了房價，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)投機情形。如果由于個人的投機行為導致其持有的房產(chǎn)數(shù)量明顯多于其實際的住房需求量，擠占了居民正常的房地產(chǎn)需求。如果這種情況對個人所有的非經(jīng)營用房產(chǎn)不做區(qū)分的全部免征房產(chǎn)稅就違背了稅收的橫向公平原則。另外，我國現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》所規(guī)定的征稅范圍不包括農(nóng)村，但是隨著我國城市化進程的不斷深入，城中村、城市包圍農(nóng)村的情況大量涌現(xiàn)，對于城中村中的居住性房屋不征房產(chǎn)稅就不合理了。另外，免征的范圍過大。

三、完善我國房產(chǎn)稅法律制度的建議

（一）設定科學合理的計稅依據(jù)

我國房產(chǎn)稅應逐步實行從價計征，將計稅依據(jù)確定為房地產(chǎn)的評估價值。評估的好處是能將房地產(chǎn)所處地段、交易數(shù)據(jù)等多種因素納入到評估中，較好的體現(xiàn)公平。想要建立科學公正的房產(chǎn)評估體系，培養(yǎng)優(yōu)秀的房地產(chǎn)評估人才，應做到以下幾點：第一，加快房地產(chǎn)評估的相關(guān)法律法規(guī)體系建設，使得房地產(chǎn)評估早日法制化、規(guī)范化。第二，加大對房地產(chǎn)評估人才的培養(yǎng)力度，逐步建成一支專業(yè)水平高、法律意識強的高素質(zhì)房產(chǎn)評估人才隊伍。第三，建立起全國聯(lián)網(wǎng)的住房信息系統(tǒng)，根據(jù)此納稅人名下的房產(chǎn)狀況，確定其名下房產(chǎn)的房產(chǎn)稅繳稅金額。

（二）實行有差別的稅率制度

我國的稅率制度應在立足我國基本國情的基礎(chǔ)上，借鑒國外先進經(jīng)驗實行有差別的稅率制度。我國各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平參差不齊，房產(chǎn)稅作為地方稅種，應根據(jù)各地方的經(jīng)濟發(fā)展水平設計梯度變化的稅率比例。同時，《房產(chǎn)稅暫行條例》也應給予各地市一部分自主權(quán)，這樣便于實現(xiàn)房產(chǎn)稅的稅負公平，真正的使房產(chǎn)稅的征收達到調(diào)節(jié)收入水平，促進社會公平，完善房地產(chǎn)市場發(fā)展的作用。

（三）設定科學合理的房產(chǎn)稅免征范圍

免稅范圍設定的出發(fā)點是要確保最廣大普通居民在一定范圍內(nèi)可支配面積房屋而不用繳稅，滿足其最基本的住房需求。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和壯大，設置免征范圍變得十分必要。筆者認為，以人均面積設定免稅范圍最為科學。另外，免稅范圍還要參考城市的綜合經(jīng)濟實力、發(fā)展水平等多方面的因素。