■俞平鋒 ■中大建設(shè)股份有限公司，江西 南昌 330000

1 房地產(chǎn)成本的構(gòu)成

1.1 土地成本、建設(shè)及配套設(shè)施造價土地成本和建設(shè)及配套設(shè)施造價

土地成本往往決定著一個樓盤的基本售價和樓盤市場歡迎程度。土地成本涉及土地取得費用及開發(fā)成本。不同地區(qū)，不同城市，土地成本往往不同。特別是2008 年之后房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，土地成本價格也隨之迅猛發(fā)展。無論是東部發(fā)達城市，還是西部一般的小城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)價格都抬升到一個相當高的價格。土地成本往往受距離市中心遠近和周圍交通通達度影響。一般而言，現(xiàn)在較為發(fā)達的城市市區(qū)土地成本業(yè)已達到了每畝500 萬元左右，較為小的城鎮(zhèn)每畝土地成本也能達到120 萬元以上。通常而言，一般可以估算樓面價格的公式可為每畝地價除以666.7 除以容積率。常見的容積率是指建筑面積除以占地面積，又稱建筑密面積毛密度。容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一種數(shù)據(jù)。容積率通常而言均指的是多層容積率，最大值不應(yīng)超過2，否則建筑的品質(zhì)將會很差。建設(shè)造價也是房地產(chǎn)成本的重要部分之一，在我國，建設(shè)成本占總成本的百分之四十。在人力成本和材料購置費用上，中小型城鎮(zhèn)要比一線城市有優(yōu)勢。同時，鋼筋總量與磚面材質(zhì)同時影響總成本。常規(guī)的配套設(shè)施包括取暖，供水，供電，天然氣，園林綠化，交通等。以內(nèi)地中小型城市為模板，除卻園林景觀，配套設(shè)施每平方約為200 元左右。園林景觀設(shè)計因工程水準，設(shè)計單位不同而成本不同。由具有業(yè)內(nèi)權(quán)威涉及，其成本包括設(shè)計費用和施工費用大致可為每平方300 元以上。由中小型景觀設(shè)計公司承擔，項目費用可以下浮，但品質(zhì)難有保證。

1.2 設(shè)計勘察監(jiān)理等

涉及勘察監(jiān)理可以由自己下設(shè)的部門承擔，也可以邀請業(yè)內(nèi)專業(yè)公司承做。以內(nèi)地中小型城市為例，其設(shè)計勘察監(jiān)理成本常規(guī)不超過每平方100 元，沿海城市會有少許上浮，但常規(guī)不應(yīng)超過其成本的百分之二十，同時也應(yīng)將相關(guān)公關(guān)費用考慮在內(nèi)。

1.3 財務(wù)管理營銷費用

房地產(chǎn)行業(yè)，因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)營銷時間長，必須借助銀行業(yè)貸款，銀行貸款是絕大數(shù)房地產(chǎn)開放商的主要資金來源，支持了房地產(chǎn)的開發(fā)，建設(shè)和營銷費用，為房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供了強有力的資金支持。借款數(shù)額與利率，項目大小，開發(fā)與銷售時間直接影響了項目的成敗。財務(wù)費用的常規(guī)算法可為總成本乘以百分之五十乘以銀行年貸款利率的兩倍，所以借款所占的成本占據(jù)總成本的比例并不穩(wěn)定。營銷可分為營銷代理和廣告投入兩類。中小型城市營銷成本占據(jù)總成本的百分之五，大型城市因為較多的同業(yè)競爭壓力和銀行借款壓力，一般而言，營銷費用可高達總成本的百分之十。管理成本占據(jù)總成本的比例通常比較小，其比例通常為總成本的百分之二，主要負責管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員的工資，津貼(差旅費，交通補貼，餐費補貼等)，獎金(營銷業(yè)績，管理業(yè)績，績效工資，年終獎等)，保險(失業(yè)保險，生育保險，醫(yī)療保險，工傷保險，養(yǎng)老保險)，公積金等。

1.4 相關(guān)行政收費及稅費

根據(jù)房地產(chǎn)公司資質(zhì)和開發(fā)的項目不同，以及房地產(chǎn)所在地(大型城市與中小型城鎮(zhèn)，東部地區(qū)與中東部地區(qū))，其差距是相當大的。主要由各級地方政府以及各級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門向相關(guān)企業(yè)收取。內(nèi)容涉及房地產(chǎn)開發(fā)交易管理費，人防工程收費，煤氣水電增容費，城鎮(zhèn)土地使用費等各類行政收費。稅費主要包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地使用稅，營業(yè)稅，土地增值稅等各類稅種。眾所周知，相關(guān)政府行政收費及稅務(wù)繳費占據(jù)總房地產(chǎn)開發(fā)成本比例較高且不透明的，雖有統(tǒng)一的全國標準，但通常涉及各類衍生公關(guān)費用，數(shù)額難以具體計算。但業(yè)內(nèi)專家估算，相關(guān)行政收費與收費可高達總房地產(chǎn)開發(fā)成本的百分之十五以上。

2 房地產(chǎn)成本開發(fā)控制存在的問題

2.1 缺乏科學房地產(chǎn)成本控制的方法

房地產(chǎn)成本控制方法科學與否直接制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營成功與否。倘若房地產(chǎn)開發(fā)公司忽視房地產(chǎn)市場開發(fā)的一般規(guī)律，盲目投資，或者投資數(shù)額過大，無視當?shù)胤康禺a(chǎn)商品消費者的實際消費能力，不顧其實際需求，必將飽嘗經(jīng)營失敗的苦果。全方面成本控制制度是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的核心，它貫穿房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計到實際施工的整個過程。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的生產(chǎn)精細化和分工的科學化，只有將房地產(chǎn)生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)要素才能實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本的最小化和企業(yè)盈利的最大化。

2.2 錯誤的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認識

財務(wù)部門提供的財務(wù)報告，是以往房地產(chǎn)企業(yè)決策和監(jiān)督部門制定相關(guān)決策和審計的重要依據(jù)。但是由于財務(wù)報告的相對滯后，從而導致企業(yè)做出錯誤判斷，從而增加投資成本，加大企業(yè)運營風險。因而確立正確的房地產(chǎn)開發(fā)控制認識是科學進行的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的前提。有關(guān)財務(wù)報告應(yīng)考慮市場變化，并制定相關(guān)預判草案。

2.3 缺乏成熟的成本控制制度的施行

眾所周知，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)很多都是家族企業(yè)，尚未建立實質(zhì)的現(xiàn)代企業(yè)制度。暴利行業(yè)依靠的是壟斷地位。任人唯親，賞罰不均甚至在一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也并不鮮見。很多企業(yè)的運行模式仍然簡單出放，這嚴重損害了企業(yè)應(yīng)有的健康機體。建立股份與決策，權(quán)利與責任分離的現(xiàn)代企業(yè)制度是勢在必行的趨勢。成熟的成本控制制度應(yīng)是建立正確科學的現(xiàn)代企業(yè)制度和涵蓋各要素全面的成本控制制度。

3 房地產(chǎn)成本開發(fā)控制的新思路

3.1 加大土地供應(yīng)總量和利用效率

土地供應(yīng)總量嚴重制約商品房產(chǎn)出的可能性，而囤積土地，買而不建等投機行為直接威脅著房價。本國政府一直提倡發(fā)展中西部中小型城市，但是人們的實際需求確實是東部基礎(chǔ)設(shè)施完備的發(fā)達城市群。但是相比較于中西部較為充裕的土地資源，東部土地資源緊張，能用于建設(shè)商品房的土地資源也更加稀少。況且倘若大量移民進入東部發(fā)達城市群，將加劇東部水資源緊缺，電力，教育等資源，不利于國家的長治久安。因而發(fā)展我國中西部小城鎮(zhèn)，吸納農(nóng)轉(zhuǎn)非，是我國家城市化的必有之路。除此之外，應(yīng)壓力打擊開發(fā)商囤積土地資源，購買土地資源但不進行相關(guān)建設(shè)或久建不完等實際投機行為，維護房地產(chǎn)市場的正常經(jīng)濟秩序。

3.2 降低稅負，通過市場化運作盤活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

眾所周知，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來相關(guān)行政收費和稅務(wù)收入，已成為地方各級政府財政收入的主要收入。但是從長期來看，這是不利于地方經(jīng)濟的健康發(fā)展，并制造虛擬的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)泡沫。逐步放寬房地產(chǎn)稅負，嚴查房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)，通過市場化運作盤活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，用市場調(diào)節(jié)并輔之強有力的宏觀調(diào)控，從而實現(xiàn)降低房地產(chǎn)物價，實現(xiàn)讓利于于民的實際施政目標。從英美發(fā)達國家的相關(guān)經(jīng)驗來看，政府過多干涉房地產(chǎn)市場的結(jié)果必然制造實際的高房價。政府通過底成本的城市強拆改建獲得了低成本的土地，并出售給相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并通過事實上的高稅收政策和繁瑣的各類行政費用，謀取暴利。換而言之，市場化就是利用公平交易這個無形杠桿，將各個市場個體放在同一談判桌上，利益均沾。

3.3 提供更為親善的金融政策，為降低房價掃清障礙

需要特別指出的一點，我國銀行業(yè)系統(tǒng)對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持力度不大，且青睞國有企業(yè)，從而導致中小型企業(yè)融資難。這一定程度加大了企業(yè)經(jīng)營成本和融資成本。相關(guān)銀行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)立足市場秩序，提供一個無差別非歧視的融資平臺，為廣大中小型企業(yè)提供切實的金融政策，從而推進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康和諧發(fā)展。目前中國的房價收入比，與實際GDP 增速嚴重不符合世界標準，且中西部地區(qū)房屋閑置率較高。一個無形的房地產(chǎn)泡沫正在形成。而積極親善的金融政策有利于維持房地產(chǎn)經(jīng)濟的運轉(zhuǎn)，通過符合市場預期的調(diào)節(jié)，為降低房價及其成本掃清障礙。

4 結(jié)束語

改革開放以來特別進去新世紀以來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。但隨之而來的高房價也嚴重限制我國居民改善住房的需求，制造商業(yè)泡沫，不利于我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)乃至實體經(jīng)濟的健康成長。本文從分析房地產(chǎn)成本構(gòu)成，現(xiàn)階段存在的問題出發(fā)，提供相關(guān)降低房地產(chǎn)開發(fā)成本新思路。

［1］何丁平，淺談房地產(chǎn)成本控制［J］;成本管理，2011.(10).32 -37.

［2］任志強.中國房地產(chǎn)市場存在的問題及對策措施［J］;科技資訊，2014.(9).12 -13.