王秀香(吉林省長(zhǎng)白山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,吉林 安圖 133613)

如今房?jī)r(jià)高居不下，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，因此讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性是眾望所歸，這就要求創(chuàng)新監(jiān)管方式。筆者在文中首先分析了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，然后就創(chuàng)新監(jiān)管方式進(jìn)行深入的研究，以期進(jìn)一步提升監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式，保證其獲得平穩(wěn)的發(fā)展。

1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1.1 房?jī)r(jià)依舊過(guò)高

最近幾年國(guó)家在不斷出臺(tái)新的調(diào)控房地產(chǎn)的政策，如提高房貸利率和首付比例、二手房交易納稅等，以期讓房?jī)r(jià)回歸理性，但是對(duì)社會(huì)高收入全體而言機(jī)會(huì)沒(méi)有收到較大的效果，如高收入人群一次結(jié)清購(gòu)房款，買方承擔(dān)交易稅等。限購(gòu)令雖然在一定程度上把一些投機(jī)行為有效的遏制，但是房產(chǎn)的需求量并未減少，房?jī)r(jià)還是穩(wěn)步提升。

1.2 具有較高的空置率

所謂的空置率指的是待出售、出租的房子占市場(chǎng)總存量的比例。一般國(guó)際上認(rèn)可的正當(dāng)比例區(qū)間為5%-10%。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示：國(guó)內(nèi)600多個(gè)城市中共有6540萬(wàn)套住房處于閑置狀態(tài)（電表讀數(shù)為零6個(gè)月）。之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的情況和炒房有很大的關(guān)系，這不僅浪費(fèi)了社會(huì)資源，也讓銀行的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提升。根據(jù)相關(guān)報(bào)道，2010年4月，北上廣三地的房屋空置率近40%，這表明商品房嚴(yán)重積壓。

2 創(chuàng)新監(jiān)管方式

2.1 實(shí)行差別化的土地政策

國(guó)內(nèi)的土地出讓金讓國(guó)家財(cái)政獲得巨額的財(cái)力，但是也讓地方政府嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)行業(yè)，中央政府治理房地產(chǎn)行業(yè)的措施被地方政府消極對(duì)待，因此必須改革“招拍掛”制度。筆者建議應(yīng)改變土地拍賣的方式，由“價(jià)高者得”制度變?yōu)椤皟r(jià)優(yōu)者得”。進(jìn)一步擠壓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。讓土地的利用價(jià)值更好的彰顯。也可以使用“捆綁限價(jià)”方式：捆綁保障性住房和商品房，確定二者的比例，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行“招拍掛”。

2.2 嚴(yán)抓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的落實(shí)

江蘇某市在房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)上嚴(yán)抓，取得了很好的效果。具體做法為：組建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控小組，分管副市長(zhǎng)親任組長(zhǎng)，定期開(kāi)展組員大會(huì)，對(duì)市場(chǎng)的形式進(jìn)行研究和分析，制定有效的調(diào)控措施。同時(shí)，對(duì)縣、區(qū)政府考核中納入房?jī)r(jià)調(diào)控政策的落實(shí)情況和轄區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)穩(wěn)定情況，讓各級(jí)政府在房?jī)r(jià)穩(wěn)定上的責(zé)任進(jìn)一步強(qiáng)化。根據(jù)省政府、中央政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的調(diào)控要求，該市制定了新建住房?jī)r(jià)格調(diào)控目標(biāo)，市區(qū)新建住房房?jī)r(jià)不得高于城市居民家庭收入的增長(zhǎng)速度，并向社會(huì)定期公布。

2.3 重抓監(jiān)管手段創(chuàng)新

建立健全商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，把商品房預(yù)售資金納入全程監(jiān)管范圍。通過(guò)監(jiān)管預(yù)售資金以及售后的服務(wù)質(zhì)量，大大減少開(kāi)發(fā)商炒房、“爛尾工程”出現(xiàn)的概率，也會(huì)大大減少開(kāi)發(fā)商由于資金問(wèn)題沒(méi)有對(duì)仍在使用年限內(nèi)的房間的質(zhì)量問(wèn)題負(fù)責(zé)的情況，維護(hù)廣大人民群眾的利益。同時(shí)在新建住房審批上更加嚴(yán)格。建立健全“一房一價(jià)”制度以及備案制度，在售房前要向社會(huì)一次性公布所有房源的價(jià)格。同時(shí)網(wǎng)上報(bào)價(jià)、審批價(jià)以及售樓處報(bào)價(jià)“三價(jià)一致”。

2.4 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

土地出讓金讓各級(jí)政府的財(cái)政進(jìn)一步擴(kuò)充，因此有必要大力建設(shè)廉租房，作為其中承擔(dān)主體責(zé)任的政府應(yīng)該發(fā)揮更大的作用。地方政府以當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況為基礎(chǔ)，大力建設(shè)廉租房項(xiàng)目。如果開(kāi)放商參與建設(shè)廉租房，那么政府要在銀行貸款等上對(duì)其給與便利。同時(shí)，各城市應(yīng)該住房建設(shè)規(guī)劃向社會(huì)公布，把商品房、保障性住房建設(shè)的數(shù)量和比例公布，讓住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更加合理。

2.5 加強(qiáng)住房保障和扶持中低收入群體購(gòu)房

商品住宅價(jià)格明顯降低并不是政府的主要目標(biāo)，即使房?jī)r(jià)不斷降低中等收入以及低收入家庭任然很難有能力購(gòu)買住房。其關(guān)鍵問(wèn)題在于中等以及低收入家庭的房?jī)r(jià)收入比例較高，因此我們應(yīng)該對(duì)其住房問(wèn)題作為政策研究的重點(diǎn)，讓他們真正的享受廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房帶來(lái)的好處和福利。如經(jīng)濟(jì)收入為中等的家庭享受經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等，低等收入的家庭享受經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，把高收入家庭推向市場(chǎng)，讓其自行解決住房問(wèn)題。只要住房?jī)r(jià)格的漲幅不超過(guò)居民的收入漲幅，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)就會(huì)慢慢“降低”，房?jī)r(jià)也會(huì)回歸理性。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到千家萬(wàn)戶，要想保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，處于良性的循環(huán)，我們必須使用恰當(dāng)?shù)拇胧?，有效的方法?duì)其進(jìn)行調(diào)控。

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