○蔡雪琴

（江西科技師范大學(xué) 江西 南昌 330038）

一、商業(yè)貸款及公積金貸款概述

個(gè)人住房商業(yè)貸款是指購(gòu)買本市住房的具有完全民事行為能力的自然人，以其所購(gòu)買的該產(chǎn)權(quán)住房作為抵押，或者提供商業(yè)銀行認(rèn)可的其他保證而向銀行申請(qǐng)的貸款。公積金貸款則是指繳存住房公積金的職工在購(gòu)買住房時(shí)享受的貸款，國(guó)家規(guī)定，凡繳存公積金的個(gè)人均可申請(qǐng)?jiān)撡J款。2015年我國(guó)住房公積金條例規(guī)定，使用公積金的職工個(gè)人必須連續(xù)繳納公積金6個(gè)月以上。由于住房公積金貸款的資金包括職工繳存的和職工單位為職工繳存的，且最終均屬職工個(gè)人所有，因而其貸款利率較商業(yè)貸款利率低，能大大減少成本。

二、南昌市個(gè)人住房貸款融資及還款方式的案例分析

1、案例背景

個(gè)人住房貸款是指銀行為方便借款人購(gòu)買自用普通住房而向其發(fā)放的貸款。銀行在發(fā)放該貸款時(shí)，會(huì)要求借款人提供擔(dān)保，若借款人未按時(shí)歸還欠款本息，銀行將有權(quán)對(duì)其抵押物進(jìn)行依法處理。然而，個(gè)人對(duì)于申請(qǐng)的住房貸款融資及還款方式的選擇不同，也將帶來不同的成本效益。

南昌某青年A，大學(xué)畢業(yè)一年，現(xiàn)工資為4000元，其女朋友B工資2500左右，工作基本穩(wěn)定，現(xiàn)兩人準(zhǔn)備結(jié)婚，想購(gòu)置一套新房，他們看中一套面積90平米的小商品房，三室一廳，每平方米價(jià)格是9000元，位于城區(qū)，工作方便。商家提供兩種付款方式：一次性付款和銀行貸款，如采用一次性貸款，將提供房款3%的折扣優(yōu)惠，在貸款金額方面：銀行規(guī)定建筑面積在90平方米以上的，最高貸款金額為所購(gòu)住房成交價(jià)格的70%；建筑面積在90平方米及以下的，最高貸款金額為所購(gòu)住房成交價(jià)格的80%。考慮到現(xiàn)有資金5萬，向父母及親戚朋友借了10萬后，A、B決定使用公積金貸款及商業(yè)組合貸款的形式支付余下的款項(xiàng)。

2、案例分析

目前各大商業(yè)銀行按揭貸款計(jì)息存在浮動(dòng)利率及固定利率兩種，浮動(dòng)利率我國(guó)實(shí)行的是下限管理，上不封頂，下限利率水平一般為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。固定貸款利率是指由借款人與銀行約定一個(gè)利率，在借款期內(nèi)，都以該利率計(jì)息，而不管央行的基準(zhǔn)利率如何調(diào)整。

表1 2015年1月中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行固定利率與中國(guó)人民銀行基準(zhǔn)利率對(duì)照表

由于A選擇了在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行進(jìn)行購(gòu)房擔(dān)保借款，因此，以該行的政策為基礎(chǔ)。由于實(shí)際貸款利率，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行會(huì)根據(jù)借款人以及貸款的綜合情況確定。而每個(gè)人的情況不同，申請(qǐng)的貸款業(yè)務(wù)不同，因此，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行批復(fù)的貸款利率也就不同。同浮動(dòng)匯率相比，固定利率的最大特點(diǎn)顯然是不隨行就市。由于銀行提供的固定利率要明顯高于浮動(dòng)利率，以便容納未來時(shí)間的利率多次上升的可能，所以，固定利率貸款的風(fēng)險(xiǎn)就在于，借款人要能夠預(yù)測(cè)到在貸款周期內(nèi)：

（1）貸款利率的升降趨勢(shì)；

（2）浮動(dòng)利率什么時(shí)候能夠超過固定利率；

（3）浮動(dòng)利率能超過固定利率多長(zhǎng)時(shí)間。

利率水平僅是影響借款人還款的因素之一，選擇固定利率或浮動(dòng)利率房貸，還需要考慮其他一些重要因素，如與利率形式相伴的貸款期限的長(zhǎng)短、借款人的預(yù)期收入狀況等。根據(jù)其貸款情況可進(jìn)行如下比較分析。

等額本息還款法要求借款人每月償還相等金額的貸款本息。設(shè)：y是貸款所需總額，n是貸款期數(shù)為，i是貸款周期利率，則：

表2 等額本息、等額本金還款情況比較表

月還款額=yi（1+i）n[（1+i）n]-1

還款總額=月還款額×還款期數(shù)

利息總額=還款總額－貸款本金

等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減。設(shè)貸款總額為y，貸款期數(shù)為n，貸款周期利率為i，已還至第k期，則：

月還款額 =y/n+[1-（k-1）/n]yi

月還款本金=y/n

月還款利息 =[1-（k-1）/n]yi

通過等額本息還款法和等額本金還款法，銀行都是按照借款人實(shí)際占用貸款額和規(guī)定的利率計(jì)算應(yīng)收取的利息。如果不考慮時(shí)間因素，從表中可看出，還款方式一致的情況下，貸款期限越長(zhǎng)，還款總額越多；而還款年限相同情況下，等額本息還款方式下的還款總額高于等額本金還款方式的還款總額。

圖1

對(duì)于這兩種方法，每期還款金額都隨著還款次數(shù)的增加而減少，但等額本息還款法下償還的金額緩慢減少，為曲線向下，而等額本金還款法下則為直線向下，因此比較兩條線與坐標(biāo)軸圍成的面積，必有等額本息還款的大于等額本金還款法下的，即總還款額，等額本金所需償還的較少。

3、案例解決

通過比較還款方式及還款年限，A、B兩人估算了一下他們的還款能力：在還款期前兩年，他們的月收入總計(jì)為6500元，每月的支出大概總共為2500元，此后，隨著工作年限的增加，他們的收人會(huì)有一定的增加，但同時(shí)他們撫養(yǎng)小孩、贍養(yǎng)父母的費(fèi)用支出也會(huì)相應(yīng)增加，因此預(yù)期在近期內(nèi)他們的還款能力將維持在4000元（2500—6500元）左右。在貸款期限方面：銀行規(guī)定貸款期限最長(zhǎng)不超過30年；借款人年齡與貸款期限之和最長(zhǎng)不超過70年。由于公積金貸款額度需要考慮所購(gòu)住房及借款人情況，因此根據(jù)公積金計(jì)算公式，利用公積金能貸到567000元資金?？紤]到不想長(zhǎng)期處于還貸壓力下，他們選擇貸款期限為20年，貸款方式為等額本息還款。據(jù)此，計(jì)算出每月還本付息額為3361.68，而20年后所還本息總額為806802.42元。

此外，除去自有資金，以及借來的欠款還有93000元的房款未籌集到，于是A決定向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款，以所購(gòu)房屋為抵押，因此購(gòu)置該房A決定最終采取商業(yè)性貸款與公積金貸款組合的方式?？紤]到剩余資金不足，A、B選擇了等額本息還款方式，并選擇浮動(dòng)利率進(jìn)行利息計(jì)算，以借款發(fā)放日中國(guó)人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)上浮百分之十后確定。因此，可以看出當(dāng)基準(zhǔn)利率上調(diào)時(shí)，選擇固定利率計(jì)息還款所支付的利息更少；反之，下調(diào)時(shí)，浮動(dòng)利率計(jì)算的利息更少。貸款期限方面，為了降低生活壓力，在規(guī)定的最長(zhǎng)期限30年下，A、B決定貸款期限為8年。對(duì)于商業(yè)貸款的部分，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，將此數(shù)據(jù)輸入房貸計(jì)算器得月還款額1232.14，所需還款總額為118285.39。

合同規(guī)定，要求借款人提供擔(dān)保，包括借款擔(dān)保和抵押，并規(guī)定存在以下違約責(zé)任時(shí)需支付賠償、違約金，嚴(yán)重的話撤銷借款合同，主要涉及將借款用作他用、提供虛假材料、擔(dān)保人和借款人不能正常履行義務(wù)等情形。因此，貸款人在辦理住房抵押貸款時(shí)，必須意識(shí)到其潛在的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于提前還款方面，在確定是否要提前還款時(shí)，應(yīng)計(jì)算提前還款時(shí)所需還款金額M 1與未提前還款剩余還款額M 2兩者的大小，如果M 1>M 2，不適合提前還款；若M 1

假定A、B在5年后工資均有所增長(zhǎng)，且雙方工資總額達(dá)到1萬，考慮到公積金貸款利率低，他們先用手頭上的幾萬積蓄償還住房貸款，針對(duì)提前還款情況，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定，對(duì)于在借款實(shí)際發(fā)放之日起36個(gè)月內(nèi)提前還款的，需加收一個(gè)月的貸款利息。因此，A、B選擇五年后歸還本息，不涉及違約金，且自身沒有更好的投資選擇，商業(yè)貸款利率又偏高的情況下，選擇提前還款是可以進(jìn)行的。

[1]安曉華：淺析住房公積金貸款利率及利息[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2015（7）.

[2]齊延艷：個(gè)人住房按揭貸款還款方式的比較選擇[J].會(huì)計(jì)師，2011（1）.

[3]謝艷霞：個(gè)人住房公積金貸款還款方式研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2013（10）.