綠地萬(wàn)科兩家的行業(yè)“一哥”之爭(zhēng)其實(shí)是模式之爭(zhēng)。

伴隨著2014的悄然而逝，房地產(chǎn)“一哥”之爭(zhēng)也終于落下帷幕。萬(wàn)科公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2014年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2151.3億元，同比增長(zhǎng)21.1%。據(jù)綠地集團(tuán)公布的2014年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售額2408億元，超過(guò)萬(wàn)科的銷售金額2151.3億元，登頂全球最大房企。

平靜淡定 看輕勝負(fù)

近幾年來(lái)，在穩(wěn)坐地產(chǎn)“一哥”頭把交椅十多年后，萬(wàn)科遇到了與自己公開(kāi)叫板的對(duì)手。

這個(gè)對(duì)手就是綠地集團(tuán)。

先回顧一下幾組數(shù)據(jù)。2013 年度，萬(wàn)科以1，709 .4億元的輝煌戰(zhàn)績(jī)，再次刷新中國(guó)及全球企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷售額歷史記錄，穩(wěn)坐地產(chǎn)頭把交椅。不過(guò)，此時(shí)的萬(wàn)科已經(jīng)隱隱感到了一種日漸逼近的“威脅”——盡管萬(wàn)科銷售額第一，但在銷售面積上稱冠者不是自己，而是綠地。此外，這一年綠地年銷售額同比增幅高達(dá)50.74%，這一數(shù)據(jù)幾乎令人不可思議。萬(wàn)科則僅為22.71%。

有意思的是，面對(duì)綠地這個(gè)虎視眈眈的對(duì)手，在2014年年初萬(wàn)科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，談起即將到來(lái)的“被超越”，總裁郁亮淡定地談到了“量”這一敏感話題。郁亮稱，萬(wàn)科真的不在乎能否繼續(xù)做“老大”，“千萬(wàn)不要以規(guī)模擴(kuò)張來(lái)衡量我們是否勝利了” 。繼而郁亮大方地說(shuō)道：“萬(wàn)科已三十而立，在‘青春期’我們比個(gè)頭，比體重，但過(guò)了‘青春期’就不應(yīng)該再以‘個(gè)頭’衡量企業(yè)。誰(shuí)想當(dāng)老大，萬(wàn)科祝福它?！辈贿^(guò)，從媒體報(bào)道上看，一股酸溜溜的感覺(jué)洋溢其中。萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰也“平靜”表示，對(duì)萬(wàn)科而言，當(dāng)下有比追求數(shù)字和規(guī)模重要很多倍的事，那就是如何順應(yīng)行業(yè)變化和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。另有萬(wàn)科高管直白表示，“萬(wàn)科已不玩數(shù)字游戲”。

與此同時(shí)，綠地方面也同樣表現(xiàn)得“氣定神閑”。綠地集團(tuán)有關(guān)人士表示，綠地已躋身世界500強(qiáng)企業(yè)，目標(biāo)是世界前100強(qiáng)，國(guó)內(nèi)的行業(yè)老大并不是綠地刻意為之的目標(biāo)。

2009年，綠地集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模僅為萬(wàn)科的一半。2012年，綠地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)售金額剛剛超過(guò)千億。而到了2013年，綠地幾乎已經(jīng)追平萬(wàn)科，雙方僅差80億元?！俺饺f(wàn)科，已經(jīng)是一步之遙?！庇忻襟w如此形容。在綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良看來(lái)，“也就是2個(gè)項(xiàng)目的差距”。此時(shí)，綠地預(yù)銷售面積已達(dá)1660萬(wàn)平方米，排名行業(yè)第一。2014年，綠地毫無(wú)懸念地把萬(wàn)科甩在了后邊。這一年綠地的增速又在50%以上。

綠地快速的規(guī)模增長(zhǎng)在于其土地儲(chǔ)備。從土地儲(chǔ)備來(lái)看，截至2013年11月，綠地?fù)碛袡?quán)益土地儲(chǔ)備6，072萬(wàn)平方米，高于萬(wàn)科的4，537萬(wàn)平方米。從2013年12月至2014年2月，綠地在成都、三亞、武漢等地陸續(xù)購(gòu)買土地19宗，資金總額超過(guò)156.5億元。萬(wàn)科則保持謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的拿地策略，2014年前兩個(gè)月，僅拿地 5-6宗，分別位于上海、西安、昆明等項(xiàng)目，其他均為合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投入資金約60億元。

數(shù)據(jù)上的你追我趕，恰是這場(chǎng)“老大之爭(zhēng)”白熱化的最好注腳。

事實(shí)上，從2014年年初綠地公布其2400億元的銷售目標(biāo)那一刻起，綠地已經(jīng)瞄上了“一哥”寶座，大有舍我其誰(shuí)之勢(shì)。這一目標(biāo)的宣布，在業(yè)內(nèi)則被解讀為毫不掩飾地叫板“一哥”萬(wàn)科，全力向行業(yè)老大的寶座發(fā)起進(jìn)攻。

政績(jī)模式vs民生模式

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，讓綠地取得上佳業(yè)績(jī)的，是其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的布局，而擁有更多元的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，正是綠地得以超過(guò)萬(wàn)科的最重要原因。

“綠地在產(chǎn)品類型的多元化方面起步更早，成熟產(chǎn)品較多，又擅長(zhǎng)與政府合作，因此在住宅以外的產(chǎn)品上比萬(wàn)科更有優(yōu)勢(shì)，這是公司登頂2014年銷售榜的關(guān)鍵。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為。據(jù)了解，在綠地2408億元的預(yù)銷售額中，住宅只占46%。值得注意的是，綠地超越萬(wàn)科主要依靠的是商辦項(xiàng)目，其商辦部分的銷售金額達(dá)到1296億元，正是商辦部分的快速增長(zhǎng)，成為綠地迎頭趕上的關(guān)鍵。

按照萬(wàn)科和綠地各自發(fā)布的業(yè)績(jī)，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的“預(yù)銷售”中，國(guó)內(nèi)有2255億元，吸引人眼球的是其海外銷售收入，這一數(shù)字是近150億元，占比6%。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2014年前三季度，綠地與萬(wàn)科的銷售金額持平，真正拉開(kāi)差距是在第四季度。一方面，綠地多個(gè)海外項(xiàng)目自11月起陸續(xù)開(kāi)售并熱銷，如悉尼綠地中心實(shí)現(xiàn)超過(guò)40億元的銷售金額，北悉尼綠地瓏璽首批成交8億元，倫敦綠地蘭姆公寓首次開(kāi)盤銷售5.25億元，多倫多項(xiàng)目開(kāi)盤即實(shí)現(xiàn)7億元銷售金額等，全年海外業(yè)務(wù)銷售總額達(dá)到152億元。

綠地的海外業(yè)務(wù)已布局四大洲七個(gè)國(guó)家的11個(gè)城市，項(xiàng)目投資額超過(guò)100億美元，預(yù)計(jì)2015年將超400億元人民幣。而萬(wàn)科布局了舊金山、新加坡、紐約三個(gè)城市。王石表示，“萬(wàn)科將會(huì)拓展版圖至波士頓等美國(guó)大城市，也會(huì)考慮加拿大?！钡麖?qiáng)調(diào)，海外市場(chǎng)比重最多只能占萬(wàn)科總量的20%。業(yè)內(nèi)人士把此解讀為，“逐漸隱退的王石已從創(chuàng)業(yè)階段退下火線，轉(zhuǎn)成世界級(jí)大守業(yè)家?！毕喾?，快速擴(kuò)張的綠地仍擁抱著一顆創(chuàng)業(yè)家所具備的開(kāi)疆拓土之雄心，向全世界進(jìn)軍，極速輸出“中國(guó)精神”。

客觀來(lái)看，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和公司理念的差異使得綠地走出了一條與萬(wàn)科截然不同的轉(zhuǎn)型道路。綠地的方向是多元化的跨國(guó)集團(tuán)，除了房地產(chǎn)外，還將發(fā)展金融、能源、酒店、汽車等業(yè)務(wù)，并計(jì)劃進(jìn)軍快消品、日用品、醫(yī)療健康等領(lǐng)域。房地產(chǎn)方面，綠地將進(jìn)一步參與到城市開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中，借助地方政府關(guān)系的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)地鐵投資建設(shè)、產(chǎn)城一體化開(kāi)發(fā)等，掌握優(yōu)質(zhì)核心地塊，并分享城鎮(zhèn)化利好。而萬(wàn)科在圍繞城市配套尋找相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展機(jī)會(huì)的同時(shí)，將繼續(xù)專注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商辦、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、旅游等產(chǎn)品的比例也將提高。

有業(yè)內(nèi)人士直截了當(dāng)?shù)刂赋?，萬(wàn)綠兩家的行業(yè)“一哥”之爭(zhēng)其實(shí)是模式之爭(zhēng)。“綠地是政績(jī)模式，政府需要什么就做什么；而萬(wàn)科是民生模式，市場(chǎng)需要什么他們就做什么?！?/p>

孰優(yōu)孰劣 后會(huì)有期

在地產(chǎn)告別黃金十年的形勢(shì)下，謀求未來(lái)的生存空間，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為房企走出困局的唯一機(jī)會(huì)和選擇。對(duì)于大多數(shù)房企而言，究竟如何轉(zhuǎn)型才能保持繼續(xù)增長(zhǎng)，不被行業(yè)淘汰出局？大型房企如何在國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)中順勢(shì)而為，脫穎而出，躋身全球影響力企業(yè)之列？是萬(wàn)科、碧桂園的合伙人制度？綠地、龍湖的商辦物業(yè)路線？還是華夏幸福的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式？

業(yè)界涌現(xiàn)出了各種聲音?！叭f(wàn)科多年來(lái)專注于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的發(fā)展思路一度備受業(yè)界推崇，如今隨著銷售冠軍的寶座旁落，單一住宅的時(shí)代或許已經(jīng)終結(jié)。”事實(shí)上，萬(wàn)科總裁郁亮所說(shuō)的行業(yè)“天花板”在2014年顯現(xiàn)。以住宅為核心業(yè)務(wù)的萬(wàn)科，2014年銷售業(yè)績(jī)?cè)龇鶅H兩成，和鼎盛時(shí)期不可同日而語(yǔ)。業(yè)內(nèi)分析普遍認(rèn)為，擁有多元化的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，正是綠地得以超過(guò)萬(wàn)科的最重要原因。

日前，綠地集團(tuán)舉行了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良透露，綠地將聯(lián)合阿里、平安這兩個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域巨頭，在兩個(gè)月后推出名為“地產(chǎn)寶”的金融產(chǎn)品，用以支持非住宅領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。與此同時(shí)，不甘落后的萬(wàn)科加緊謀劃未來(lái)發(fā)展之路。郁亮認(rèn)為，“圍繞城市配套，萬(wàn)科可以做很多事情，比如養(yǎng)老地產(chǎn)，比如社區(qū)服務(wù)，甚至可以考慮經(jīng)營(yíng)城市垃圾場(chǎng)。”截至目前，萬(wàn)科的業(yè)務(wù)已經(jīng)從單純的住宅業(yè)務(wù)延伸至了大型購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、養(yǎng)老服務(wù)、物流地產(chǎn)、學(xué)校代建、市政公園建設(shè)等。根據(jù)計(jì)劃，2015年，萬(wàn)科還將加大商業(yè)服務(wù)、教育、養(yǎng)老等社區(qū)配套服務(wù)。

引人注目的是，在造訪互聯(lián)網(wǎng)龍頭阿里、騰訊、小米之后，萬(wàn)科率先推出了“事業(yè)合伙人制度”?！笆聵I(yè)合伙人制度”包括“跟投機(jī)制”和員工持股兩塊內(nèi)容，其中，“跟投機(jī)制”是指除部分特殊項(xiàng)目外，原則上要求項(xiàng)目所在一線公司管理層和項(xiàng)目管理人員必須跟隨公司一起投資。外界認(rèn)為，這是在提出“小股操盤”輕資產(chǎn)運(yùn)作概念后，萬(wàn)科在為員工、股東謀取更多利益方面已做出實(shí)質(zhì)性的改變。而對(duì)于這一制度，相關(guān)分析更傾向于認(rèn)為，“此舉乃萬(wàn)科中年危機(jī)后的一項(xiàng)自新制度?！?/p>

綠地與萬(wàn)科之爭(zhēng)，在今年勢(shì)必繼續(xù)進(jìn)行下去。面對(duì)數(shù)據(jù)上的此消彼長(zhǎng)，雙方仍然“淡定”：“一哥”未必就是最好，因?yàn)閿?shù)據(jù)稱雄不見(jiàn)得質(zhì)量就能稱冠。鑒于當(dāng)今房企刻意追求差異化、有質(zhì)量的增長(zhǎng)，銷售業(yè)績(jī)已不是衡量房企實(shí)力的唯一標(biāo)準(zhǔn)。已經(jīng)擺脫只追求規(guī)模發(fā)展模式的綠地和萬(wàn)科，在2015年它們將如何繼續(xù)上演“龍虎斗”值得關(guān)注；未來(lái)，其業(yè)績(jī)之爭(zhēng)必將演變成綜合實(shí)力之爭(zhēng)。