郭君山西財(cái)經(jīng)大學(xué)

淺析萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

郭君
山西財(cái)經(jīng)大學(xué)

萬達(dá)1988年創(chuàng)立至今，經(jīng)歷了27年的發(fā)展過程，已成長(zhǎng)為中國商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌。從第一代購物中心到第四代萬達(dá)城，萬達(dá)從不斷發(fā)展的幾代購物中心中總結(jié)出真正適合中國發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，贏得了巨大的成功，為企業(yè)自身以及整個(gè)社會(huì)帶來了極大的正向效應(yīng)。

商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)模式；發(fā)展階段；經(jīng)濟(jì)效益；社會(huì)效益

萬達(dá)自1988年創(chuàng)立以來，發(fā)展至今，已形成商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游、電子商務(wù)和連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)。截至2014年，企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到5341億元，年收入2424.8億元。已成長(zhǎng)為中國商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌，最關(guān)鍵的成功因素就是其自創(chuàng)的商業(yè)模式。

萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展至今經(jīng)歷了四個(gè)階段：第一個(gè)階段，2000年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目先后進(jìn)入長(zhǎng)春、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等城市的商業(yè)中心，共做了6家萬達(dá)廣場(chǎng)，為第一代購物中心，也稱“單一店模式”。每個(gè)項(xiàng)目均為獨(dú)立建筑，建筑面積約5萬平方米，地上地下共5層商業(yè)業(yè)態(tài)。地下為停車場(chǎng)，一層為精品店，二層、三層租給沃爾瑪，四層賣家居或者電影城。但大多數(shù)光顧沃爾瑪?shù)目蛻襞c一層精品店的目標(biāo)客戶不符，租金的回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商家的預(yù)期，經(jīng)營效果并不理想。

第二個(gè)階段，2002年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入駐南寧、武漢、天津等城市的核心商圈，做了6家萬達(dá)廣場(chǎng)，為第二代購物中心。、占地面積擴(kuò)大到了10-15萬平方米，由4-5個(gè)獨(dú)立的建筑組成。每個(gè)項(xiàng)目有6到10個(gè)不同業(yè)態(tài)的主力店，避免了第一代只有一個(gè)主力店，目標(biāo)客戶不對(duì)稱的問題。并且租金較第一代購物中心有所降低。但因?qū)⒊鍪凵啼伱娣e太小，使商場(chǎng)的整體經(jīng)營受到了極大的影響。且各單店之間只是簡(jiǎn)單的組合，沒有室內(nèi)步行街，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，主力店吸引來的大量客戶在走出萬千百貨和超市等大型經(jīng)營項(xiàng)目之后并沒有流向小型的經(jīng)營商鋪，沒有達(dá)到經(jīng)營者們的預(yù)期目標(biāo)。2002年-2004年，萬達(dá)經(jīng)歷了痛徹肌膚的官司年，期間當(dāng)了222次被告，付出了慘痛的代價(jià)。

第三個(gè)階段，2005年，萬達(dá)研究新的第三代購物中心——城市綜合體，是多業(yè)態(tài)、多功能、多類型組合開發(fā)的一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)。包括五星級(jí)酒店、寫字樓、大型商業(yè)街以及大型的廣場(chǎng)，是城市功能的組合體，而不在是廣泛意義上的建筑形態(tài)，建筑面積達(dá)到了40-80萬平方米。強(qiáng)調(diào)城市、建筑和交通、基礎(chǔ)設(shè)施的綜合發(fā)展。其中主力店占到50%-60%，40%-50%為室內(nèi)步行街的中心店鋪。零售業(yè)大概占60%，40%是休閑娛樂、餐飲文化等業(yè)態(tài)。這樣既避免了風(fēng)險(xiǎn)又提高了投資回報(bào)率。隨著2006年10月，北京CBD萬達(dá)廣場(chǎng)、上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)、寧波鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)并大獲成功，萬達(dá)自創(chuàng)的商業(yè)模式迎來了真正的春天。與第一代和第二代商業(yè)模式最大的不同之處在于，城市綜合體開發(fā)重點(diǎn)為高檔住宅、高檔酒店以及寫字樓等一系列可銷售的物業(yè)。很大程度上實(shí)現(xiàn)了投資成本的快速收回，極大的緩解了萬達(dá)的資金壓力，得到了業(yè)界的廣泛好評(píng)和認(rèn)同。

第四個(gè)階段，第四代萬達(dá)城。代表作武漢中央文化區(qū)，建筑面積達(dá)到了340萬平方米。這是中國城市中第一個(gè)叫中央文化區(qū)的項(xiàng)目，萬達(dá)在中央文化區(qū)做了10個(gè)項(xiàng)目，包括全球首個(gè)電影科技樂園和漢秀兩個(gè)重大文化項(xiàng)目，楚河，沿河的漢街商業(yè)步行街，漢街中央的漢街萬達(dá)廣場(chǎng)，另外還有一個(gè)五星、一個(gè)超五星、一個(gè)頂級(jí)酒店，100多萬平方米的寫字樓和百萬平米的住宅。第四代萬達(dá)城是以文化為核心，兼具商務(wù)、旅游、商業(yè)、居住功能的世界級(jí)項(xiàng)目。對(duì)比前三代購物中心，在項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位以及項(xiàng)目業(yè)態(tài)三個(gè)方面有了全新的升級(jí)。第四代萬達(dá)城選址已從中心區(qū)向副中心區(qū)向城鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型，有力的推動(dòng)著城鎮(zhèn)化的健康持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)著周邊物業(yè)的保值和升值；定位不再僅僅是購物中心、娛樂中心、社交中心等等，還兼具了文化中心和旅游中心，大大增強(qiáng)了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的品牌價(jià)值；同時(shí)，在第四代萬達(dá)城中商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸升級(jí)，增加了市民廣場(chǎng)以及主題公園，既滿足了市民公共開放活動(dòng)和舉辦大型活動(dòng)的需要，還以文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的包裝形式增加了萬達(dá)的整體收益。

萬達(dá)在不斷的發(fā)展過程中摸索到了成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，形成了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的“十六字真經(jīng)”，包括四個(gè)方面：即聯(lián)合協(xié)議、平均租金、技術(shù)對(duì)接以及先租后建。萬達(dá)和各主力店簽訂聯(lián)合協(xié)議，是雙方長(zhǎng)期合作的有力保證，使雙方在同一個(gè)資源平臺(tái)上發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)；并與各主力店約定，將全國城市分為兩檔，北京、上海一檔，其余城市一檔，分別給出一個(gè)平均租金，不再就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判；還在選地前做一個(gè)規(guī)劃，平衡各店鋪的需求，根據(jù)需求量身定做。每個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與萬達(dá)的規(guī)劃設(shè)計(jì)部進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，確定一個(gè)店要多少平方米，高度、出入口、交通體系等等，之后再正式簽確認(rèn)書；將傳統(tǒng)的先建后租改為了先租后建。萬達(dá)新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，為二者之間提供了實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的優(yōu)質(zhì)平臺(tái)。萬達(dá)成功的商業(yè)地產(chǎn)模式不僅給企業(yè)帶來了極大的經(jīng)濟(jì)效益，而且還創(chuàng)造了極大的社會(huì)效益。第一，創(chuàng)造了大量的新增就業(yè)崗位。2014年，萬達(dá)的年新增就業(yè)崗位人數(shù)達(dá)到了14.6萬人，其中大學(xué)生4.2萬人，占到全國新增就業(yè)崗位的近1%。第二，創(chuàng)造了大量的新增稅收。第三，極大的方便了消費(fèi)者的消費(fèi)需求，集購物、休閑、娛樂、交際功能于一身，在休閑娛樂的同時(shí)增進(jìn)了人際交往。第四，萬達(dá)購物中心成為城市地標(biāo)性建筑。萬達(dá)廣場(chǎng)是中國商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌，萬達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心。

萬達(dá)憑借在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的快速復(fù)制，解決了產(chǎn)業(yè)鏈和資金鏈的良性循環(huán)，提升了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)速率。并且擁有中國地產(chǎn)企業(yè)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)以及全國唯一跨區(qū)域的商業(yè)管理公司，形成了商業(yè)地產(chǎn)完整的產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使萬達(dá)成為中國商業(yè)地產(chǎn)界可以模仿卻無法超越的領(lǐng)跑者！

郭君，女，漢族，山西省太原市人，公共管理碩士在讀，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院。