潘祥

[摘要]筆者在文中對特征價格模型的特點對普通住宅價格進行了闡述，依據(jù)市場特點來闡述該模型中的住宅價格特征，供同行參考。

[關鍵詞]住宅價格;特征價格模型;學區(qū)房

文章編號：2095-4085（2015）02-0091-02

1 住宅特征價格模型的基本概念

特征價格模型一般可以理解成：可以為人們帶來有效參考的價格模型。其核心主體是實際產(chǎn)品中能滿足人們需求的各種特征價格總和。

我們所闡述的住宅價格模型特征是房屋內(nèi)在的各種客觀特征，因此排除了人為的主觀評價。其主要特征有如下幾類：住宅的區(qū)位特征、周圍環(huán)境特征與住宅本身特征三類。

我國住宅價格特征研究是近幾年開展起來的，但是相對數(shù)據(jù)較為匱乏。隨著數(shù)據(jù)的逐漸完整，人們?nèi)找骊P注房地產(chǎn)價格，更多的專家開始研究該模式對下的住宅價格。

特征價格模型中涉及的主要指標有：住宅的區(qū)位特點、層數(shù)、綠化、車位、物業(yè)費用、裝修水平、物業(yè)、通訊以及供水等方面。這些因素中，區(qū)位與物業(yè)級裝修是影響價格的重要指標。

該式中，因變量是Y，而X;則代表著住宅價格;經(jīng)過Box-cox進行轉(zhuǎn)換后的普通自變量;Z，則是未通過Box-cox轉(zhuǎn)換的自變量;E屬于誤差項;β，α，p和A是模型需要估計的參數(shù)。假設p與A為1，則2式屬于多元線性模型;當其為0而為1時，則屬半對數(shù)模型;如果都為0時，模型則屬對數(shù)線性。上述三種模型是以往常用的研究住宅價格的模型。

2 模型的樣本和數(shù)據(jù)

2.1 住宅資深價格的重要指標

主要有：面積、臥室數(shù)、客廳數(shù)、廁所數(shù)、住宅所屬樓盤是否為高層/小高層/低層，所處樓層上部/中部/下部，住宅的建筑年齡，朝向及是否南北通透等方面。

此外，住宅建筑是低層、小高層或者高層也影響到住宅價格水平。

2.2 影響價格的住宅區(qū)位特征（因變量）

相關指標包括：DT代表與天安門之間的距離——以北京為例，通常該距離為直線距離。與城市CBD的距離表示為DC。距離地鐵站的直線距離DS。以此確定該區(qū)域是否位于城市的核心區(qū)域。

一般國際上將距離CBD的距離作為反效應住宅價格的重要指標。其確定依據(jù)是往返CBD與住宅之間的通勤成本。

2.3 住宅環(huán)境指標

環(huán)境指標中的重要因素包括：治安、空氣質(zhì)量、教育及噪音等。本文主要針對教育與環(huán)境進行闡述。國內(nèi)大中城市通常將學區(qū)房作為一個重要環(huán)境因素，但是這種影響因素缺乏較具體的量化指標。一般會考慮城市重點小學是否與住宅之間的關系來衡量教育因素對其價格影響程度。

此外其他的環(huán)境因素一般選擇湖泊與公園對住宅的影響，城市中的主要風景點，如：杭州西湖、北大未名湖等都會直接影響到住宅價格。

3 特征價格模型研究

3.1 模型的主要計算方式

第一，各種自變量的共線性回歸分析。由于DT與DC之間有多重共線性，分別把DT和DC移除，然后進行回歸，然后使用逐步排除的辦法進行半對數(shù)線性回歸、線性回歸以及對數(shù)線回歸到模型當中。依照該方法對住宅的面積與臥室數(shù)量及客廳數(shù)量確定共線性并進行排除。

第二，對各種因變量進行轉(zhuǎn)換，當數(shù)值接近0的時候?qū)σ蜃兞窟M行對數(shù)轉(zhuǎn)換。

3.2 價格特征模型的解釋

通過對模型調(diào)整可以解釋住宅總價變量的88.4%左右。計算表明接近市中心或者靠近湖泊的住宅相對價格更高些，而年代較長的價格價格則偏低。同時，住宅面積、客廳臥室數(shù)量以及是否是學區(qū)、是否通透、房屋層數(shù)等都會直接影響到住宅價格。以下就主要變量進行分析：

3.2.1 面積（S）變量

當變量系數(shù)達到0.931時，住宅面積如增加1%，其總價會增加0.931%左右。這就證明，隨著住宅面積的增加，購房者的購買力對當前價格水準影響偏弱。

3.2.2 是否位于學區(qū)范圍內(nèi)（E）的變量

當變量系數(shù)達到0.221，學區(qū)住宅價格會遠高于其他區(qū)域住宅價格，通常超出其他區(qū)域24.7%左右。

3.2.3 是否位于經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域（NC）的變量

通過計算，如果住宅所在區(qū)域經(jīng)濟較好會與之較差的高出34.4%左右。這種數(shù)字差異反映出該因素對住宅價格的直接影響。

3.2.4 距離最近的河流或湖泊的距離（DR）的變量

實際證明，住宅距離湖泊等距離的增加會直接影響房屋總價，通常，每增加1%總價會降低0.018%左右。因此，一般普通住宅價格對周圍生活環(huán)境敏感度不高。

3.2.5 變量NS，房屋是否南北通透

轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)證明，同等條件下，如果南北通透，其價格會高出非通透住宅的4.1%左右。

4 城市軌道交通對沿線住宅的影響

4.1 軌道交通影響住宅價格的理論基礎

4.1.1 區(qū)位因素

該理論因素是城市核心經(jīng)濟理論之一，住宅價格與交通成本之間有關系密切，因此，軌道交通因素就成為特征模型中的重要構成。軌道交通是否便捷也直接反映出住宅區(qū)域位置的區(qū)位優(yōu)勢是否明顯。因此，該因素直接影響著土地價格與住宅價格。

4.1.2 地租地價因素

由于土地的更急不同，直接造成了地租的級差。軌道交通可在某種程度上提升城市的價值，因此屬于租Ⅱ。

4.1.3 城市土地的增值因素

由于城市政府部門不斷加大公共設施的投入，造成土地收益率的逐漸增加。因此，軌道交通大大提升了土地的利用價值。

4.1.4 房地產(chǎn)價值因素

住宅價格究其本質(zhì)反映的是房地產(chǎn)的價值，進而以買賣的成交價和租金的形式體現(xiàn)出來。所以，我們研究住宅價值變化依據(jù)的是價格的增幅。

4.2 城市軌道交通影響住宅價格的主要研究方法

城市軌道交通附近區(qū)域住宅價值影響分析主要有：交通成本模型、特征價格模型以及地價函數(shù)法。研究表明，軌道交通直接產(chǎn)生住宅生產(chǎn)溢價，并且隨著與主城區(qū)距離的由近及遠直接造成價格的上浮。因此，相對偏遠的區(qū)域?qū)壍澜煌ǖ囊蕾囆愿鼜?。主城區(qū)由于交通方式較多，依賴程度反而會有所弱化。隨著與軌道交通站點距離的增加和出行時間的增加，其影響程度也會逐漸弱化。

5 結語

綜上所述，我國住宅價格的特征價格模型影響因素眾多，住宅所在區(qū)域、學區(qū)房、城市軌道交通等成為影響價格的主要指標。由于該項研究在我國剛剛起步，需要我們逐漸深入的研究才能更好的以數(shù)字化指標反映出最終的住宅價格。

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