王帥 內蒙古大學經濟管理學院

房地產企業(yè)成本控制存在的問題及對策分析

王帥 內蒙古大學經濟管理學院

我國房地產開發(fā)行業(yè)伴隨著中國經濟市場化進程的迅速發(fā)展，呈現(xiàn)出高速蓬勃發(fā)展的勢頭，房地產開發(fā)企業(yè)也正在朝著規(guī)?；洜I的方向邁進。但是，隨著近幾年國家對房地產行業(yè)調控政策的出臺，房地產行業(yè)的發(fā)展環(huán)境受到了前所未有的挑戰(zhàn)。同時，面對土地費用過高、自有資金不足等這些成本問題的暴露，房地產開發(fā)企業(yè)想要在長期的市場競爭中立于不敗之地，必須十分重視和控制房地產成本，只有這樣，才能使我國房地產行業(yè)走上一條健康、穩(wěn)定之路。

成本控制 費用管理 合同管理 自有資金

一、房地產企業(yè)成本控制存在的主要問題

（一）前期準備階段的土地費用過高

在我國住房制度改革以前，土地征收成本占總成本比例可以說微乎其微。改革后，房地產經營者逐漸地利用各種手段跑地買地已成為現(xiàn)實。表面上看，是為了降低企業(yè)的開發(fā)成本，實則是增加了企業(yè)的高額利潤。住房制度改革以后，政府越來越理性地認識到土地資源的稀缺性及對城鎮(zhèn)發(fā)展的重要性，因此展開了與房地產開發(fā)企業(yè)的博弈，并加大對土地的宏觀調控力度，從而把土地的價格越炒越高。在探討其土地征用的成本控制方面比較艱難，這主要由于地區(qū)的不同而存在較大的差別。個別地區(qū)制定了地方土地法規(guī)，地方政府具有操縱價格的權利。雖然企業(yè)制定了項目計劃書，進行了對項目投資的估算，但并未起到實質性作用，對于成本控制設定的目標，形同虛設。

（二）建設階段合同控制機制不嚴密，成本上升

伴隨我國房地產開發(fā)行業(yè)的逐步完善，企業(yè)進行項目開發(fā)時，越來越凸顯出合同作用的關鍵。房地產開發(fā)項目的管理機制，由合同體系來決定，通過合同，開發(fā)商對項目任務展開分解與委托，由此來達到對項目控制的目的，其包含對開發(fā)全過程的成本費用控制。因此，合同管理是對成本費用進行控制的重要手段。公司在簽訂合同時如有不真實情況出現(xiàn)，會導致合同上的付款金額與公司的現(xiàn)有金額和未來資金計劃不統(tǒng)一，導致合同與資金脫節(jié)，給企業(yè)正常經營造成營諸多的影響。

（三）自有資金不足，財務費用支出偏高

房地產開發(fā)產業(yè)是資金密集型產業(yè)，開發(fā)過程中的每個階段都需要龐大的資金支持：發(fā)展初期需要資金開發(fā)項目，發(fā)展期間需要資金維持項目，發(fā)展到一定階段后，需要資金擴大規(guī)模以便進一步發(fā)展。由于歷史原因，我國房地產開發(fā)企業(yè)大多自有資金不足，主要依靠銀行貸款或民間融資來獲取項目開發(fā)資金，很像是“借雞生蛋”的情形，反映在財務指標上，則是資產負債率偏高，這也是導致企業(yè)成本上升不容忽視的因素之一。企業(yè)在建設項目完工后，一旦不能將其產品按計劃銷售，勢必造成“雞飛蛋打”的局面，企業(yè)風險缺乏有效保障。

二、房地產企業(yè)的成本控制對策及建議

（一）有效控制土地費用，土地征用應當依法進行

國家權力機構應當制定統(tǒng)一的城鎮(zhèn)土地征用條例和統(tǒng)一的農村土地征收條例。擁有土地使用權的單位或個人，應根據(jù)其現(xiàn)行的使用價值，由資產評估機構核定其綜合價值，將擁有使用權的單位或個人得到同等或相當于使用價值的補償即可，在保障單位或個人利益的同時必須體現(xiàn)國家法律的強制性原則。在制定適用于新時期的土地法規(guī)時，應當嚴禁任何單位和個人買賣土地的使用權，從而使集體經濟利益和國家利益，不被有關單位和個人竊取。這樣才能解決房地產開發(fā)企業(yè)土地征用成本的真實性，才能保證我國城市建設及房地產開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，才能以比較合理的房價惠及全體居民，才能體現(xiàn)國家權力與公民利益是保持一致的關系。

（二）嚴格控制建設階段成本，加強合同管理機制

就房地產開發(fā)企業(yè)而言，合同管理是成本管理的重要環(huán)節(jié)。具體應做到以下幾方面：首先，為了加強合同的動態(tài)和及時管理機制，相關人員要做到對合同的執(zhí)行進行持續(xù)追蹤，形成合同的流程管理機制。其次，國家應該完善合同管理制度，加大對虛假合同的處罰力度，避免不真實的憑證的出現(xiàn)。企業(yè)應當制定內部自控制度，建立自控管理責任機制，讓制造虛假的責任人員受到嚴厲的懲處。最后，開發(fā)企業(yè)在簽訂工程建筑合同時，應當與具備法律能力的建筑單位簽訂合同，堅決抵制與不具備建筑資質的單位或個人簽訂建筑合同，從源頭上加以有效的控制，進而達到降低房地產企業(yè)開發(fā)成本目的。

（三）加強自有資金管理，實現(xiàn)成本事中、事后控制

房地產開發(fā)企業(yè)的資金使用貫穿于整個開發(fā)、經營活動過程，企業(yè)既要保證具有充足的資金使項目順利進行，又要合理地降低資金使用成本。這就需要財務人員做好對預算與執(zhí)行情況進行監(jiān)督的事中控制，也要在事后對成本控制計劃和具體的支出項目進行核對，從而達到成本的事后控制。此外，企業(yè)在開發(fā)項目較多情況下，可以轉型開辦股份制企業(yè)，從而降低公司整體的融資成本，節(jié)約財務費用。房地產企業(yè)高額的財務費用，真正買單的還是購房者，這也是樓市價格居高不下的原因之一。如果考慮企業(yè)轉型，建立股份制企業(yè)，可以吸收社會資金，不僅解決了部分房地產項目開發(fā)資金不足的問題，也降低了企業(yè)的經營風險，有利于房地產企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

三、結論

房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制涉及很多會計主體以及法律因素和認知因素，其在建設過程中雖然有著細致的分工和相互間的協(xié)作關系，以及嚴格的規(guī)章制度，但是一旦出現(xiàn)失誤，就很可能會造成全盤皆輸?shù)木置?。因此，房地產開發(fā)企業(yè)必須在國家的法律框架內嚴格履行相關的法律法規(guī)。在房地產開發(fā)市場主體規(guī)范化、競爭日益激烈的情況下，解決房地產開發(fā)的成本控制問題是企業(yè)蓄積發(fā)展優(yōu)勢的持久動力。

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