劉素菊 無錫人防建設(shè)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)業(yè)中的成本核算與降低成本的方法

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房地產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)相比，其在成本核算方面存在著較大的特殊性，特別是隨著我國宏觀調(diào)控政策的改變，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)業(yè)市場競爭越來越激烈，從而將房地產(chǎn)業(yè)中的成本控制問題逐漸凸顯出來，為了能夠更好的促進(jìn)我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)成本核算進(jìn)行了簡單的介紹，并提出了幾種降低成本的方法。

房地產(chǎn)業(yè) 成本核算 控制成本

我國的房地產(chǎn)業(yè)從改革開放初期至今已經(jīng)經(jīng)歷了非常久的時間，在這一過程中，該產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了發(fā)展的高潮，但隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的逐漸穩(wěn)定和提高，房地產(chǎn)業(yè)中的成本核算問題也逐漸暴露出來，成為制約我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要因素，在本文中對當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)成本核算進(jìn)行了簡單的介紹，并將其中存在的問題進(jìn)行了簡單的分析，提出了作者的一些建議。

一、房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范成本核算的重要性

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，其主要的運(yùn)營過程是通過土地的使用和房屋的建設(shè)以及最后的銷售，實現(xiàn)企業(yè)的盈利，通過這一過程實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展。對于房地產(chǎn)項目來說，其主要包含了土地的建設(shè)和開發(fā)以及城市和公共設(shè)施的建設(shè)等。隨著我國城市建設(shè)的不斷進(jìn)行，越來越多的城市建設(shè)逐漸趨于飽和狀態(tài)，在這種情況下，房地產(chǎn)市場競爭越來越大，為了能夠更好的增加企業(yè)的經(jīng)營效益，大部分的房地產(chǎn)商逐漸將目光鎖定到成本的控制上，通過良好的成本核算，能夠?qū)φ麄€項目建設(shè)過程中的各項開支進(jìn)行全面的控制，從而減少不必要費(fèi)用的產(chǎn)生，大大降低企業(yè)的建設(shè)成本，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這對當(dāng)前的市場形勢來說是非常有用的［1］。

二、房屋建設(shè)開發(fā)過程中的成本核算

（一）間接費(fèi)用的核算。所謂房屋建設(shè)的間接費(fèi)用，指的是在進(jìn)行房屋建設(shè)的過程中所產(chǎn)生的各種管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用等，根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行模式，這些費(fèi)用都是作為間接費(fèi)用，在進(jìn)行后期的成本核算時，這些費(fèi)用會被直接規(guī)劃到當(dāng)期損益中。對于這一部分的費(fèi)用，這種處理方式是同企業(yè)的會計配比原則相違背的，因此，長期執(zhí)行的話很容易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)虛假賬單，從而影響企業(yè)的正常成本核算。對于這一部分的費(fèi)用，作者認(rèn)為企業(yè)在進(jìn)行成本核算時應(yīng)將貸款利息和前期的銷售費(fèi)用視為資本性支出，這樣能夠更好的對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營情況進(jìn)行顯示。

（二）項目的竣工核算。對于房地產(chǎn)業(yè)的成本核算來說，其最終目的是對房屋的建設(shè)成本進(jìn)行全面的反映，從而更好的對建設(shè)房屋進(jìn)行有效的銷售，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但目前我國的大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)在對房屋建設(shè)的成本進(jìn)行成本核算時，往往對項目建設(shè)過程中的決算結(jié)算關(guān)注度不高，從而導(dǎo)致在房屋建設(shè)完成后無法正確的為銷售步驟進(jìn)行合理的預(yù)算。對于工程的決算工作，其一般都是在房屋建設(shè)完成之后進(jìn)行的，且決算的時間較為明確，但由于決算過程涉及到的內(nèi)容較為復(fù)雜，導(dǎo)致決算工作較難開展，這為企業(yè)的正常運(yùn)行造成了較大的阻礙。像在對某個小區(qū)進(jìn)行建設(shè)時，由于其中的公共設(shè)施建設(shè)沒有完成，導(dǎo)致在進(jìn)行決算時無法對押金的收回等進(jìn)行決算，影響整個項目的決算工作，影響企業(yè)的正常運(yùn)行。對于這種情況，在進(jìn)行決算工作時，可以對沒有建設(shè)完成的部分進(jìn)行預(yù)提費(fèi)用，這樣就能對整個項目進(jìn)行較好的決算，保證企業(yè)整體項目的成本核算合理性［1］。

三、房地產(chǎn)成本核算

（一）開發(fā)前期成本的控制。在房地產(chǎn)項目建設(shè)的開發(fā)階段，最主要的影響因素就是設(shè)計階段，其大約占據(jù)整個項目成本的65%左右，這一數(shù)據(jù)表明設(shè)計階段是對整個項目的成本控制最佳階段，然后是施工圖紙的設(shè)計，其占據(jù)了大約25%到35%，剩下的則是一些技術(shù)措施。通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，想要實現(xiàn)開發(fā)前期的成本控制，需要設(shè)立專業(yè)的設(shè)計管理部門，并對其運(yùn)行過程制定有效的管理措施，然后對施工圖紙進(jìn)行審核，最后對施工過程中需要用到的技術(shù)進(jìn)行合理的選擇。在進(jìn)行施工方案的設(shè)計時，需要對施工過程中可能出現(xiàn)的困難進(jìn)行全面的考慮，從而盡量減少施工過程中設(shè)計方案的改變［2］。

（二）開發(fā)中期的成本控制。在進(jìn)行中期開發(fā)時，需要對施工用到的材料進(jìn)行全面的統(tǒng)計和調(diào)查，選擇合適的材料供應(yīng)商，而對于具有決定性的材料，則需要房地產(chǎn)商進(jìn)行供應(yīng)，這樣既能保證建設(shè)成本的控制，還能更好的保證建設(shè)項目的質(zhì)量。在建設(shè)過程中，需要配合相關(guān)監(jiān)理人員的工作，并對施工過程中出現(xiàn)的情況進(jìn)行及時的處理，控制建設(shè)項目的成本。

（三）開發(fā)后期的成本控制。在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)之前，需要對整個項目的成本進(jìn)行預(yù)算，然后根據(jù)該數(shù)據(jù)對建設(shè)單位進(jìn)行選擇，并對整個施工的先后順序進(jìn)行合理的安排。此外，在對公共配套設(shè)施進(jìn)行建設(shè)之前，需要對建設(shè)項目的使用目的和適用人群等進(jìn)行全面的了解，然后根據(jù)數(shù)據(jù)選擇合適的設(shè)施價格，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。另外，對于周圍已經(jīng)存在的設(shè)施，在項目建設(shè)的過程中需要舍去，降低建設(shè)成本［2］。

四、降低成本的措施

對于降低成本的措施，主要從以下幾個方面進(jìn)行簡單的介紹，首先是推行三級收料以及領(lǐng)料數(shù)額的限制，對于建筑行業(yè)來說，成本的價格是影響建設(shè)單位收益的最主要因素之一，因此，在進(jìn)行施工時，合理的控制領(lǐng)料數(shù)額，能夠大大減少建設(shè)材料的浪費(fèi)，降低建設(shè)成本。另一個則是對材料的進(jìn)場順序進(jìn)行合理的控制，對于一個建設(shè)項目來說，其使用的材料種類非常多，在對材料的進(jìn)場時間進(jìn)行安排時，合理的順序能夠大大提高項目建設(shè)的效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益［3］。

五、總結(jié)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其最終的目的是實現(xiàn)利益的最大化，因此，在進(jìn)行項目建設(shè)時更好的控制成本，能夠更好的保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)在市場中的競爭力，保證企業(yè)的正常發(fā)展。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)成本核算和控制還存在著很多問題，需要相關(guān)研究人員加強(qiáng)研究。

［1］張文保，韓曉斌.房地產(chǎn)業(yè)中的成本核算與降低成本的方法［J］.山西建筑，2009，28:239-240.

［2］郭曉燕.我國房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)中的成本核算現(xiàn)狀［J］.金融經(jīng)濟(jì)，2010，02:124-125.

［3］楊曉梅. 淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本核算［J］. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011，04:208.