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房地產(chǎn)投資信托的基本運作模式分析

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隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的也十分迅速，不斷增加房地產(chǎn)消費與開發(fā)和商業(yè)銀行信貸資金規(guī)模。因此，怎樣合理的使用金融方式來不斷降低投資風險，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展具有重要意義。經(jīng)過幾十年的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)行業(yè)最基本的投資方式和工具，在澳大利亞和美國等已經(jīng)得到了很好的效果。所以，我國應該不斷吸取經(jīng)驗，依據(jù)本國實際發(fā)展情況，找到一種符合基本國情的發(fā)展方式，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供保障和依據(jù)，本文主要分析了房地產(chǎn)投資信托的基本運作模式。

房地產(chǎn) 投資信托 運作模式

自從20世紀80年代開始，不少發(fā)達國家都開始發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，這一方式在很大程度上吸引了眾多投資者，不但可以在一定程度上保障可以得到很好的投資回報，還可以有效的推動房地產(chǎn)行業(yè)的進步，現(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中面臨著很多問題，貸款資金難度大等，因此，就需要不斷的開拓房地產(chǎn)融資方式，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)投資信托的概念

房地產(chǎn)投資信托主要是一種利用房地產(chǎn)和相關投資作為投資方向的模式，主要利用信托公司和相關發(fā)起人從不確定的投資人發(fā)行相應的收益憑證，籌集社會資金，得到具有相應規(guī)模的信托資產(chǎn)，使用具有一定信譽的單位或企業(yè)作為托管人，間接或者直接的投資房地產(chǎn)項目和證券開發(fā)。與其他種類的信托方式一樣，房地產(chǎn)投資信托如果存在受益人的時候，不需要交納稅款?？梢栽谝欢ǔ潭壬媳苊饨患{資本所得稅，依據(jù)自身的適用稅率來對股東進行一定的分紅需要適當?shù)慕患{所得稅［1］。依據(jù)投資方向不同，可以適當?shù)陌哑浞譃槿悺Ｒ皇?，資產(chǎn)類。依據(jù)直接合營的方式來長期的對房地產(chǎn)項目進行投資，大部分收益都有來自租金。二是，抵押類。主要是利用房地產(chǎn)抵押貸款以及相關證券，基本都已都源于貸款利息。三是，混合類。實際上是一種介于抵押類和資產(chǎn)類之間的投資模式，具有抵押類投資和資產(chǎn)類投資的兩種特點，也就是說在進行資產(chǎn)抵押的時候，本身還具有一定的物業(yè)產(chǎn)權。

與傳統(tǒng)的投資方式相比較來說 ，房地產(chǎn)投資信托具有以下幾方面特點。

第一，持股靈活、股本成本低，流動性比較高。一般來說，中小投資者僅僅只需要購買房地產(chǎn)投資信托發(fā)行的相應的收益憑證就行可以進入具有高回報率和資金投入大的地產(chǎn)行業(yè)中，此外，可以在二級市場對收益憑證進行自由買賣，因此，具有十分高的流動性。二是，具有多元化投資方式，具有很高的回報率，可以有效的控制投資風險。這種投資多元化主要體現(xiàn)在兩種模式上，包括資產(chǎn)種類多元投資和地區(qū)多元投資。地區(qū)多元投資實際上就是說在不同地點進行投資，從而確保投資組合具有一定的穩(wěn)定性，在這種組合中，即使其中某一個區(qū)域出現(xiàn)價格降落的問題，但是可以從其他區(qū)域彌補回來。三是，實行專業(yè)化管理，可以有效地降低道德風險。一般來說，相關房地產(chǎn)投資信托都會啟用一些具有專業(yè)素質(zhì)的管理公司，可以有效的管理物業(yè)，并且相關管理層占據(jù)很大的公司股份，避免出現(xiàn)股東和管理層的沖突，促進金融行業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資信托的基本運作模式

一般情況下，房地產(chǎn)投資信托的主要形式包括產(chǎn)權信托、抵押信托以及混合信托。在發(fā)達國家，這種方式已經(jīng)具有比較長的發(fā)展歷史，發(fā)展過程中也有很大變化。現(xiàn)階段，國內(nèi)的金融投資方式、投資環(huán)境等變得越來越復雜，依據(jù)國家基本情況來適當建立相應的房地產(chǎn)信托公司。房地產(chǎn)信托基金主要就是通過房地產(chǎn)基金公司面對社會發(fā)行相應的收益憑證，包括債券、股票等，以此來進行資金的籌集，然后委托給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從而可以對以后的管理、開發(fā)、售出等相應的管理，在扣除投資利潤中的買賣傭金和管理費用的以后，和持有人分享相應的收益憑證，是發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的主要方式。因為，我們國家沒有很多的發(fā)展經(jīng)驗，因此，可以適當借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，充分結合基本國情，建立符合自身發(fā)展的運作模式［2］。

（一）房地產(chǎn)投資信托的規(guī)模、期限

投資規(guī)模不適合過大，適當選擇相對長遠的期限，最好是在15～25年之間。從資金投資期限和規(guī)模方面來說，我國的房地產(chǎn)投資信托雖然發(fā)展的比較晚，規(guī)模比較小，但是建立一種符合自身國情自我償付、權益型有期限的房地產(chǎn)投資信托模式是十分重要的，最好期限在10～15年之內(nèi)［3］。

（二）房地產(chǎn)投資信托的組織形式

房地產(chǎn)投資信托分為兩種模式，為公司型和契約型，依據(jù)《信托法》建立契約型投資模式，在契約型運作方式下，導致收益權和所有權被分離，具有一定的獨立性，在收益方面會受到法律保護，能夠充分滿足房地產(chǎn)投資風險比較低的優(yōu)勢，并且只需要進行一次納稅，從而有效增加收益，因此，依據(jù)國家發(fā)展情況，比較適合選擇契約型房地產(chǎn)投資信托方式［4］。

（三）房地產(chǎn)投資信托的變現(xiàn)方式

權益型自我付款、有期限的房地產(chǎn)投資信托一般情況下都是具有比較長的投資周期，具有很好的穩(wěn)定性，并且這種具有開放式的房地產(chǎn)投資信托方式在實施的時候，應該正確評估現(xiàn)存資金情況，如果進行多次評估會在一定程度上提高投資成本，依據(jù)國家發(fā)展情況，相對比較適合使用封閉式投資方式，因此，借鑒國外先進經(jīng)驗，具有以下幾方面投資模式［5］。第一，利用股票的形式來合理投資沒有上市的公司。房地產(chǎn)投資信托基金主要依據(jù)股票的方式進入到還沒有上市的地產(chǎn)公司，從而有效的變換資本結構，以便于可以很好的降低投資風險。第二，投資一些比較具有實物性的資產(chǎn)?？梢苑譃閮煞N形式，一是，相對比較成熟的項目，如，娛樂中心、寫字樓、購物中心等。以上項目具有很小的投資風險，收益比較穩(wěn)定。二是，投資一些受到經(jīng)濟影響區(qū)域的房地產(chǎn)，依據(jù)實際情況和本地房展需要，確保具有一定的經(jīng)濟價值，得到一定的收益。三是，投資一些不良項目，例如，爛尾樓。因為房地產(chǎn)投資信具有一定的專業(yè)性，因此，能夠把不好的投資變?yōu)閮?yōu)秀領域。

（四）投資未來收益高或者預期收益穩(wěn)定的行業(yè)

從商業(yè)的角度來說，房地產(chǎn)投資信托主要就是把籌集的資金投資到現(xiàn)成的物業(yè)，委托給具有專業(yè)性質(zhì)的管理和銷售公司，得的領域，政府和企業(yè)越要用冷思維和理性眼光去看待，準確把握市場，避免重蹈蜂擁投資和產(chǎn)能過剩的老路。

讓市場主導產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，政府的作用也不可或缺，這正是國家提出“更好發(fā)揮政府作用”的要義所在。如何理解“更好發(fā)揮”，首要的就是應突出一“前”一“后”?！扒啊本褪菑沫h(huán)境、安全和產(chǎn)業(yè)準入條件設置等方面把好準入關，“后”就是要堅持法治市場、強化監(jiān)管。同時，對于過剩產(chǎn)能退出要強化對職工群眾的社會保障支持，對新技術應用、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展還應從加強知識產(chǎn)權保護、促進技術市場流通等方面健全公共服務體系。政府的作用，從根本上說是要圍繞為市場發(fā)揮決定性作用創(chuàng)造條件，從而真正構筑起企業(yè)為主體、創(chuàng)新為核心、市場為導向的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和持續(xù)升級之路。

四、當前應當把穩(wěn)增長調(diào)結構放在經(jīng)濟工作首要位置

（一）穩(wěn)定經(jīng)濟增長是我國今后經(jīng)濟工作的長期任務

目前我國經(jīng)濟發(fā)展主要是調(diào)整結構，總體來說，我國經(jīng)濟業(yè)已

由高速增長步人中高速增長新時期。經(jīng)濟增幅回落屬于多種原因具體作用的結果，包括國內(nèi)、國際方面的原因；包括經(jīng)濟方面、非經(jīng)濟方面的原因；包括體制方面和經(jīng)濟結構以及增長模式方面的原因；包括長期累積的與今年新增加的原因。目前制約我國經(jīng)濟增長的各種原因，有部分還會長期發(fā)揮作用，尤其是體制、經(jīng)濟結構與經(jīng)濟發(fā)展模式這部分深層次原因?qū)㈤L期約束我國經(jīng)濟穩(wěn)定、迅速與可持續(xù)發(fā)展。穩(wěn)定經(jīng)濟增長不但是現(xiàn)今經(jīng)濟工作的關鍵任務，而且亦是將來經(jīng)濟工作的長期任務。

（二）穩(wěn)定增長、調(diào)整結構、促進改革

為緩解我國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡和經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調(diào)以及經(jīng)濟發(fā)展的不能持續(xù)的問題，我國政府統(tǒng)籌思考穩(wěn)定增長、調(diào)整結構、促進改革，逐步實施財政方面、金融方面、價格方面等政策舉措，為合理的基礎設施建設、合理的民生工程建設、服務行業(yè)與進出口企業(yè)以及中小型企業(yè)尤其是弱小企業(yè)的發(fā)展提供支撐，擴大國際和國內(nèi)的需求。

（三）宏觀調(diào)控應從總量調(diào)控向結構調(diào)整轉變

對于今后的結構調(diào)整，調(diào)整結構應從機制人手，遵循經(jīng)濟規(guī)律，有效發(fā)揮市場的作用，壓縮政府過度干預，全面帶動財政稅收領域、分配領域、投資領域、金融領域、國有企業(yè)領域、資源性價格領域等方面的改革。目前物價的穩(wěn)定給達到宏觀調(diào)控由總量轉變?yōu)榻Y構調(diào)整創(chuàng)造了外部條件，宏觀調(diào)控應當增加對結構調(diào)整的引領力度，主要借助擴大消費、加速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)及自主創(chuàng)新來達到經(jīng)濟之轉型升級。

五、結語

總之，由于國內(nèi)外各種原因的影響，我國經(jīng)濟形勢下行壓力逐漸變大。盡管當前產(chǎn)生了一部分經(jīng)濟趨于穩(wěn)定的積極原因與現(xiàn)象，可維持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的基礎仍舊很脆弱，同時面臨著一部分兩難問題。因此，我們不僅要處理長遠的問題，而且同時也應著眼于眼前的具體問題。目前宏觀調(diào)控需改進的關鍵點，即宏觀調(diào)控應從總量調(diào)控向結構調(diào)整轉變。如此，宏觀調(diào)控的舉措則能夠促進經(jīng)濟結構之轉型升級與經(jīng)濟發(fā)展模式之轉變，直至在結構調(diào)整中達到穩(wěn)定增長。

［1］金炯泰.淺談我國當前經(jīng)濟復蘇形勢下產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整建議［ J］.中國經(jīng)貿(mào)，2010，（6）

［2］倪艷.產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的方向和路徑［ J］.當代經(jīng)濟， 2010.

［3］呂政.產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整：四件事必須做［ J］.中國報道，2010.

［4］韓怡，楊希全，李萌，朱婷鈺.產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的發(fā)展趨勢研究［ J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2013，（11）.