何紅 沈陽工程學(xué)院

沈陽市保障性住房發(fā)展的對(duì)策建議

何紅 沈陽工程學(xué)院

本文針對(duì)沈陽市保障住房存在的問題進(jìn)行分析，提出發(fā)展沈陽市保障性住房的對(duì)策建議。

沈陽市 保障性住房 對(duì)策建議

一、沈陽市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀及存在問題

2009年年末前，沈陽市通過保障性住房等安居工程，共解決了29.9萬戶低收入家庭的住房問題；2010年，沈陽市解決近4.67萬戶家庭的住房問題；2011年，完成保障性住房5.5萬套，2012年，沈陽市完成保障性住房建設(shè)3.68萬套，2013年，完成保障性住房3.89萬套；2014年，沈陽市計(jì)劃新增保障性住房2.37萬套，目前已完成2.31萬套。綜上所述，截止到目前，沈陽市共完成保障性住房建設(shè)約49.95萬套，很大程度上解決了沈陽市住房困難家庭的住房問題。但目前沈陽市保障性住房的供應(yīng)量無法滿足保障性住房實(shí)際需求，存在較大的供需缺口，并且保障性住房的管理體系仍存在著政策不完善；建設(shè)資金少，融資渠道單一；準(zhǔn)入退出機(jī)制不完善，缺乏信息管理系統(tǒng)，監(jiān)管難度較大等問題。

二、沈陽市保障性住房發(fā)展的對(duì)策建議

1.加大保障性住房建設(shè)力度，拓寬融資渠道。目前，沈陽市保障性住房的建設(shè)累計(jì)至2013年年末，沈陽市已完成保障性住房建設(shè)約為47.64萬套，而通過對(duì)沈陽市保障性住房需求預(yù)測(cè)得知，累計(jì)至2013年年末，保障性住房的實(shí)際需求量約為72.20萬套，即2013年末沈陽市保障性住房供需缺口約為24.56萬套，保障覆蓋率為18.34%，而沈陽市保障性住房需求的保障比例為27.8%，實(shí)際保障性住房覆蓋率小于應(yīng)該達(dá)到的保障性住房覆蓋率，沈陽市保障性住房的實(shí)際供給量無法滿足需求量。因此，應(yīng)加大沈陽市保障性住房建設(shè)力度，更好地解決沈陽市居民住房困難問題。目前沈陽市保障性住房資金來源單一，基本是由政府投資進(jìn)行保障性住房的建設(shè)，民間參與度極低，政府財(cái)政壓力極大，直接導(dǎo)致保障性住房建設(shè)資金不足，建設(shè)量不足以解決住房需求群體。因此，需要拓寬融資渠道，嘗試新型融資模式，優(yōu)化融資方案，吸引鼓勵(lì)更多社會(huì)資本參與到公共租賃住房的建設(shè)中，加大保障性住房的建設(shè)量。沈陽市可以創(chuàng)新融資模式，例如引入PPP融資模式，通過協(xié)議的方式，建立沈陽市起公共部門與私人部門之間的合作關(guān)系，協(xié)議對(duì)雙方的責(zé)任、義務(wù)做出詳細(xì)的規(guī)定與說明。在新型的融資模式下，合作企業(yè)負(fù)責(zé)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)問題，包括設(shè)計(jì)、技術(shù)、管理等方面，而政府部門更多地是監(jiān)管的角色。通過這種融資模式，一方面，能夠引入市場(chǎng)資金，減輕政府部門財(cái)政壓力，充分利用民間資金，為保障性住房開辟多元化的融資渠道、分散金融風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，企業(yè)能夠享受相關(guān)優(yōu)惠政策與利益，最終實(shí)現(xiàn)公私雙方共贏，最終促進(jìn)保障性住房的健康持續(xù)發(fā)展。

2.完善保障性住房政策。沈陽市政府及相關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)制定并完善保障性住房的相關(guān)政策，包括財(cái)政、稅收、金融、土地等方面。只有完善的政策制度，才能更好地引導(dǎo)沈陽市保障性住房健康發(fā)展。在財(cái)政政策方面，沈陽市政府需要細(xì)化對(duì)保障性住房的財(cái)政支持政策，不僅要以國(guó)家的宏觀政策作為依據(jù)，同時(shí)要結(jié)合沈陽市財(cái)政情況，制定符合沈陽市發(fā)展需求的政策。在稅收政策方面，對(duì)于愿意建設(shè)保障性住房的企業(yè)，沈陽市政府可以通過減免稅收的政策，鼓勵(lì)開發(fā)商積極參與，同時(shí)，開發(fā)商在建設(shè)商品住房的同時(shí)，建設(shè)一定比例的保障性住房，在政府審核通過，且低收入家庭已經(jīng)入住后，可按保障性住房建筑面積給予稅收優(yōu)惠，同時(shí)政府對(duì)開發(fā)商給予補(bǔ)貼作為利潤(rùn)補(bǔ)償。在土地政策方面，首先，沈陽市政府每年可以按一定比例劃撥土地，作為保障性住房建設(shè)用地；其次，政府可以降低或者減免愿意建設(shè)保障性住房企業(yè)的土地出讓金；最后，設(shè)立專門通道提高保障性住房建設(shè)土地審批流程。

3.完善租金定價(jià)機(jī)制，加強(qiáng)租賃管理力度。公共租賃住房作為沈陽市保障性住房體系最重要的組成部分，直接影響沈陽市住房保障效果。沈陽市需完善租金定價(jià)機(jī)制，加強(qiáng)租賃管理力度，以保證租金定價(jià)的合理性和可操作性。在租金方面需要根據(jù)不同層次需求群體的經(jīng)濟(jì)收入水平、支付能力等因素實(shí)現(xiàn)差別化，根據(jù)承租人支付能力的差異性對(duì)其提供相應(yīng)的補(bǔ)貼，政府應(yīng)該積極探索更完善的公共租賃住房租金補(bǔ)貼制度，借鑒廉租住房的租金補(bǔ)貼制度，再此基礎(chǔ)上根據(jù)不同收入階層的制定不同補(bǔ)貼額度，切實(shí)保障“夾心層”的利益。

4.完善準(zhǔn)入及退出機(jī)制。保障性住房準(zhǔn)入及退出制度是否完善，直接影響到沈陽市保障性住房是否實(shí)現(xiàn)其真正的保障價(jià)值與意義，因此，完善公共租賃住房準(zhǔn)入退出機(jī)制，對(duì)沈陽市公共租賃住房的建設(shè)發(fā)展至關(guān)重要。沈陽市以國(guó)家政策為指導(dǎo)，2014年起公共租賃住房和廉租房并軌運(yùn)行，統(tǒng)稱公共租賃住房，公共租賃住房的保障范圍變?yōu)槌鞘兄械绕率杖牒妥畹褪杖胱》坷щy家庭。在公共租賃住房的準(zhǔn)入及退出方面，實(shí)施“大同小異”式管理模式。其中“大同”是指公共租賃住房申請(qǐng)及退出環(huán)節(jié)的程序、管理方法、制約方式是相同的，以便提公共租賃住房的管理效率；“小異”管理是指在申請(qǐng)及退出環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)針對(duì)申請(qǐng)對(duì)象情況，實(shí)行差別化管理。

5.健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)管力度。沈陽市應(yīng)當(dāng)把建立從市級(jí)到區(qū)級(jí)的住房管理機(jī)構(gòu)，保障群眾利益放在第一位，并聯(lián)合基層社區(qū)單位共同做好保障性住房的申請(qǐng)、審核、公示和輪候工作，尤其是準(zhǔn)入審批這一程序，更應(yīng)該與公安、稅務(wù)、工商、司法等部門聯(lián)合一同監(jiān)督管理，同時(shí)公安司法部門應(yīng)被賦予一定的強(qiáng)制執(zhí)行力，以此來減少和避免職責(zé)不分政出多頭的現(xiàn)象，各級(jí)單位應(yīng)做好自己相應(yīng)的本職工作。各個(gè)單位應(yīng)有詳細(xì)的工作流程和管理操作流程，應(yīng)完全嚴(yán)格遵守管理辦法的原則來進(jìn)行申請(qǐng)、審核、公示、輪候的工作程序，同時(shí)非必要的繁雜程序應(yīng)予以簡(jiǎn)化，只有這樣，才能提高辦事效率和各部門的之間協(xié)調(diào)。最后，各地政府應(yīng)培養(yǎng)一批專業(yè)的管理人才以做好保障性住房管理工作，加強(qiáng)審核準(zhǔn)入程序的力度，真正做到保障性住房分配的公平公開。

三、結(jié)論

保障性住房作為改善民生的重要組成部分，健全保障性住房相關(guān)政策制度、完善保障性住房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，有利于沈陽市保障性住房建設(shè)健康穩(wěn)定發(fā)展，以滿足沈陽市住房困難人群的住房需求。

［1］李祥偉. 保障性住房準(zhǔn)入退出研究及其管理信息系統(tǒng)建設(shè)，南京工業(yè)大學(xué)，2012.6.

［2］張婷婷，欒世紅，我國(guó)保障性住房體系發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)分析，遼寧經(jīng)濟(jì)，2014（5）

何紅（1973.11-），女，遼寧新民，沈陽工程學(xué)院，講師，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。