佟琳 姚遠(yuǎn) 沈陽工程學(xué)院
沈北地鐵商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地塊分析
佟琳 姚遠(yuǎn) 沈陽工程學(xué)院
隨著各中心城市地鐵項(xiàng)目的建設(shè),地鐵經(jīng)濟(jì)越來越受到人們的重視,尤其是地鐵商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,本文在對沈北地鐵商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上,給出了沈北地鐵商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目道義地塊的SWOT分析,以期為沈北地鐵商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供借鑒。
地鐵商業(yè)地產(chǎn) 地塊分析 現(xiàn)狀 SWOT
沈北新區(qū)(原新城子區(qū))是沈陽九大市轄區(qū)之一,地處沈陽三環(huán)北郊,位于沈陽、大連、長春、哈爾濱“東北城市走廊”中部,南靠沈陽市區(qū),北隔遼河、萬泉河與鐵嶺、法庫縣相望,東與撫順市、鐵嶺縣毗鄰,西接遼西走廊,與新民市、于洪區(qū)相連。沈北新區(qū)是連接吉林、黑龍江和內(nèi)蒙古三省區(qū)的黃金通道和”東北城市走廊”的樞紐重地。區(qū)內(nèi)有遼寧大學(xué)、中國醫(yī)科大學(xué)、沈陽航空航天大學(xué)、沈陽師范大學(xué)、沈陽工程學(xué)院、遼寧傳媒學(xué)院、中國醫(yī)科大學(xué)沈北校區(qū)等數(shù)十所高校,被譽(yù)為沈北大學(xué)城。目前,沈北新區(qū)處于開發(fā)階段,房價(jià)、物價(jià)相對其他區(qū)域較低,且土地供應(yīng)量較大,是一些剛剛畢業(yè)的大學(xué)生、外來務(wù)工人員,和其周邊地區(qū)原有居民在沈陽定居的首選。沈陽地鐵二號(hào)線的開通帶動(dòng)了沈北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,也為沈北地區(qū)的地鐵商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供了基礎(chǔ)。
目前,沈北地區(qū)商業(yè)已經(jīng)初步成型,已經(jīng)可以滿足附近的居民及學(xué)生的生活需求,如何才能從這樣的市場環(huán)境中找到自己的商業(yè)機(jī)會(huì),商家經(jīng)營差異化、突出特設(shè)、經(jīng)營賣點(diǎn)創(chuàng)新是其發(fā)展的必要條件。沈北地區(qū)主要商業(yè)集中在道義商圈,該商圈是沈北地區(qū)的核心地帶且緊鄰大學(xué)城。針對近13萬在校大學(xué)生的資源,以學(xué)生為主導(dǎo),附帶服務(wù)周邊年輕居民,市場中還尚沒有充分滿足這種形態(tài)群體需求的商業(yè)項(xiàng)目。商圈中缺少具有代表性的特色餐飲,現(xiàn)在大多數(shù)已普遍的流動(dòng)性的小吃為主,由于大學(xué)生是來自中國各地,離家遠(yuǎn)的學(xué)生長久不能回家,如果能在本地區(qū)擁有家鄉(xiāng)特色餐飲,肯定能夠吸引大學(xué)生去消費(fèi)。商家完全可以從受教育程度高、追求前衛(wèi)消費(fèi)等消費(fèi)特點(diǎn)來定位商業(yè)項(xiàng)目。
同時(shí),在政府全力將沈北新區(qū)打造成商業(yè)旅游區(qū)的政策指導(dǎo)下,沈北新區(qū)將被塑造成富有生機(jī)又有魅力的新城,由于地鐵二號(hào)線的延伸線的發(fā)展,可以將沈北地區(qū)打造成具有地方特色,使之成為生態(tài)旅游、商業(yè)發(fā)展、文化特色于一體的城市活動(dòng)區(qū)。北延長線的再建設(shè),極大程度的方便了人們的出行,對于沈北新區(qū)商業(yè)市場產(chǎn)生了極大的積極影響,將會(huì)使沈北新區(qū)的商業(yè)產(chǎn)生驚人的變化。
針對沈北地鐵商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目道義地塊進(jìn)行SWOT分析,以指導(dǎo)項(xiàng)目定位。
(一)優(yōu)勢
(1)區(qū)位優(yōu)勢:道義區(qū)域距離市區(qū)較近,區(qū)域交通較其他區(qū)域方便,發(fā)展速度也較快;(2)配套優(yōu)勢:商貿(mào)中心、醫(yī)院、銀行、餐飲娛樂等設(shè)施較為齊全;(3)交通優(yōu)勢:目前有公交線路9條,地鐵二號(hào)線延長線至此,且沈陽到鐵嶺的城際鐵路起點(diǎn)源于此;(4)人口優(yōu)勢:該區(qū)域人口比虎石臺(tái)、輝山農(nóng)高區(qū)多,人口具有數(shù)量優(yōu)勢,且該區(qū)域一直以來就是人口聚集區(qū),使得該區(qū)域具有一定的發(fā)展基礎(chǔ);(5)大學(xué)城帶動(dòng):該區(qū)域已經(jīng)形成了成熟的大學(xué)城教育基礎(chǔ);大學(xué)在校師生13萬人,每年畢業(yè)生4萬人,大學(xué)生是其發(fā)展相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目最重要的對象和資源。
(二)劣勢
(1)目前道義商圈有積家、華潤萬家、福瑞佳三足鼎立,覆蓋高中低檔商品,但商場和沿街商鋪經(jīng)營同質(zhì)化嚴(yán)重,特色稀少、經(jīng)營創(chuàng)新普遍不足;(2)近13萬在校生的消費(fèi)資源,這個(gè)群體有著年輕、受教育程度高、消費(fèi)選擇多樣性等特點(diǎn),目前尚沒有能夠充分滿足這部分群體需求商業(yè)項(xiàng)目和商業(yè)規(guī)模;(3)優(yōu)勢資源利用不足,新興業(yè)態(tài)融合有待提升,溫泉養(yǎng)生、文化旅游、智能終端及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等具有區(qū)域比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)資源開發(fā)利用不足,未充分發(fā)揮對新區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用,科技、文化、現(xiàn)代信息技術(shù)與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)態(tài)之間的融合度有待于進(jìn)一步提升。
(三)機(jī)會(huì)
(1)沈北大開發(fā),周邊各種配套相繼完善,共享大學(xué)城及其周邊設(shè)施;(2)軌道交通及路網(wǎng)的進(jìn)一步完善可為項(xiàng)目區(qū)域帶來更多的人氣;(3)沈北新區(qū)道義大街匯集了眾多大學(xué),學(xué)生人口密集為道義大街經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展提供了一個(gè)良好的機(jī)會(huì);(4)同類地鐵商業(yè)的成敗案例為本項(xiàng)目提供示范與啟迪;(5)沈北政策寬松,土地供應(yīng)充足,生態(tài)環(huán)境好,市場潛力大;(6)突出的區(qū)位優(yōu)勢為沈北新區(qū)借助沈陽母城強(qiáng)大的輻射力和資源優(yōu)勢,帶動(dòng)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展,服務(wù)輻射東北地區(qū)乃至全國創(chuàng)造了有利的優(yōu)勢條件。
(四)威脅
(1)各類商業(yè)態(tài)勢的競爭對手已經(jīng)在市場上找到了定位,并形成較高的進(jìn)入壁壘;(2)其他同類綜合型商場的出現(xiàn)與擴(kuò)張,為本項(xiàng)目的啟動(dòng)帶來較多的威脅;(3)主要購買力為大學(xué)生,購買力較弱,阻礙了市場的發(fā)展。
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佟琳(1995-),女,工程管理專業(yè)本科生在讀。主要研究方向:工程管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營;姚遠(yuǎn)(1981-),男,遼寧沈陽人,博士研究生,講師。主要研究方向:工程項(xiàng)目管理。
沈陽工程學(xué)院大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目(項(xiàng)目編號(hào):201511632138)。