吳曉陽

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旅游資源資產(chǎn)評估方法選用分析

吳曉陽

摘要：旅游資源資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的一個(gè)新領(lǐng)域，國內(nèi)尚無可與之匹配的較成熟的評估 方法。本文逐一分析了三大傳統(tǒng)評估方法的適用性，同時(shí)介紹了國外在這一領(lǐng)域已廣泛運(yùn)用 的創(chuàng)新性評估技術(shù)，希望借此能夠讓更多業(yè)內(nèi)同仁關(guān)注這塊新領(lǐng)域，共同充實(shí)和完善我國的 資產(chǎn)評估理論和應(yīng)用方法體系。

關(guān)鍵詞：旅游資源;資產(chǎn)評估;傳統(tǒng)評估方法;創(chuàng)新評估技術(shù)

一、旅游資源資產(chǎn)概念

廣義來說，旅游資源包括所有可供觀賞、娛樂、休閑的自然景物、基礎(chǔ)設(shè)施和歷史文化古跡；狹義來說，旅游資源就是指旅游景點(diǎn)的人文設(shè)施與自然景物。所謂旅游資源資產(chǎn)的 評估一般就是針對狹義概念而言的。

二、旅游資源資產(chǎn)評估范圍的界定

旅游資源必須依附于自然環(huán)境尤其是土地，根據(jù)我國憲法、水法和土地管理法的有關(guān)規(guī)定，我國的絕大多數(shù)旅游資源都屬于國家所有。因此，旅游資源資產(chǎn)的價(jià)值評估，就不可 能包含其所有權(quán)，而只能是評估其在一定期限的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)價(jià)值。

三、旅游資源資產(chǎn)評估方法的綜述

旅游資源資產(chǎn)評估無容置疑是一類資產(chǎn)評估，同時(shí)也是一類非常特殊的資產(chǎn)評估。于是資產(chǎn)評估的方法就可以分為兩大類。一類是傳統(tǒng)的、普遍使用的評估方法，如市場法、收 益法、重置成本法、假設(shè)開發(fā)法。另一類是創(chuàng)新的，專門針對旅游資源的評估方法，主要有 費(fèi)用支付法、旅行費(fèi)用法和條件評價(jià)法。后一類方法多創(chuàng)造性地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論以及研究方 法，通過建立替代市場或模擬市場經(jīng)濟(jì)模型，來估算出旅游資源的價(jià)值。屬于這一類的創(chuàng)新 方法還有享樂定價(jià)法、生產(chǎn)力轉(zhuǎn)變法、效益損失法、生命價(jià)值法、影子價(jià)格法等等。

四、傳統(tǒng)評估方法的選用分析

1、 市場法

旅游資源資產(chǎn)是一種資產(chǎn)，是資產(chǎn)在市場里就必然有其價(jià)值和價(jià)格。對每個(gè)具體的待估 旅游資源尤其是區(qū)域范圍比較大的旅游資源來說，其資產(chǎn)價(jià)格具有獨(dú)特的個(gè)性，很難找出可 比實(shí)例來進(jìn)行價(jià)格修正。旅游資源資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的構(gòu)成因素非常復(fù)雜，要把各地的經(jīng)濟(jì)、 歷史、地理、文化等因素統(tǒng)一到同一個(gè)可比的標(biāo)準(zhǔn)，難度非常大，或者說幾乎不可能。加之 旅游資產(chǎn)的市場交易實(shí)例極其罕見，因此，總體來說，用市場法評估旅游資源資產(chǎn)價(jià)值不可 行。

但是，市場法對某個(gè)局部具體的旅游資源資產(chǎn)是能夠進(jìn)行評估的。比如對某地某個(gè)景區(qū) 的某個(gè)商業(yè)街的某個(gè)店面或者鋪位的價(jià)值，能夠用市場法進(jìn)行評估。這些具體局部的店面或 鋪位，也是旅游資源資產(chǎn)。這些局部資產(chǎn)相互間可比性強(qiáng)，可比實(shí)例容易獲取。通過價(jià)格修 正和累加，這個(gè)景區(qū)的某條商業(yè)街的整體資產(chǎn)價(jià)值也能夠被比較準(zhǔn)確的估算出來。

2、 重置成本法

從總體上說，旅游資源是自然生產(chǎn)的，是歷史的積淀。自然生成的，人工無法復(fù)制，歷史的沉淀更不可能再現(xiàn)。因此，重置成本法，對于一般的旅游資源資產(chǎn)來說，從理論上就不適用。 然而，對于某些特定的局部旅游資源來說，重置成本法仍有其運(yùn)用空間。比如，一些人工建造的大型游樂場，也是旅游資源，但是自然和歷史的特定因素很少，其土地、設(shè)施等 構(gòu)成部分可以復(fù)制，因而重置成本法可以使用。再如，在某個(gè)景區(qū)范圍，要再建成一條商業(yè) 街。在這種情況下，通過對先前建成的商業(yè)街成本資料和現(xiàn)時(shí)的資料綜合，這個(gè)擬新建景區(qū) 商業(yè)街的資產(chǎn)價(jià)值可以估算出來，重置成本法也適用。

3、 收益法

收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，以此作為待估資產(chǎn)價(jià)格的方法。收益法重點(diǎn)考慮未來的預(yù)期收益和折現(xiàn)率，不需要過多考慮待估資產(chǎn)的內(nèi)部構(gòu)成因 素。因此較多的運(yùn)用在企業(yè)價(jià)值評估工作中。每個(gè)企業(yè)的情況千差萬別，如同每個(gè)旅游資源 千差萬別一樣。因此收益法是能使用與旅游資源資產(chǎn)價(jià)值評估的。

只要界定清楚了要評估對象的范圍，獲取了未來預(yù)期的收益凈流入并準(zhǔn)確估計(jì)了未來 期間的折現(xiàn)率，即便是對待估對象的特許經(jīng)營權(quán)利價(jià)值、場地使用權(quán)價(jià)值、甚至是知識產(chǎn)權(quán) 的財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值，都能進(jìn)行評估。

然而也必須認(rèn)識到，對旅游資源長久未來的收益的準(zhǔn)確估計(jì)難度較大，對未來折現(xiàn)率的 準(zhǔn)確估計(jì)也非易事，這樣，收益法評估出來的結(jié)果誤差可能較大。需要有其它的評估方法評 估的結(jié)果進(jìn)行綜合和修正。

五、創(chuàng)新評估方法選用分析

旅游資源資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估界的一個(gè)難點(diǎn)和新領(lǐng)域。從上世紀(jì) 50 年代以來，一些國家在該方面取得了不少的成就。其中最突出的是開發(fā)出了一些新的專用評估方法，如旅游費(fèi) 用法，費(fèi)用支付法和條件評價(jià)法。目前在這一領(lǐng)域領(lǐng)先的機(jī)構(gòu)有倫敦環(huán)境經(jīng)濟(jì)中心、美國未 來資源研究所等單位。

我國這方面的研究開展較晚，上述新開發(fā)的專用評估方法直到上世紀(jì) 90 年代才逐步引 入中國。國內(nèi)目前主要在研究重點(diǎn)是探討旅游資源資產(chǎn)質(zhì)的規(guī)定性和量的評估方法。

1、 旅行費(fèi)用法(Travel cost method，簡稱 TCM)

該法是消費(fèi)者剩余理論的創(chuàng)造性運(yùn)用，最早由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家霍特林 1947 年提出。是國 外最為流行的娛樂場所服務(wù)價(jià)值的估算方法。TCM 法已被資源經(jīng)濟(jì)學(xué)廣泛接受，并為美國 有關(guān)機(jī)構(gòu)所采用。

該法的基本思路是：消費(fèi)者剩余等于消費(fèi)者享用的總效用減去其支付的費(fèi)用；消費(fèi)者剩 余越大，該環(huán)境商品的消費(fèi)量也越大；旅游者費(fèi)用主要包括交通費(fèi)、住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、門票 費(fèi)以及所需時(shí)間的社會成本，一般而言，附近游客費(fèi)用較低；再調(diào)查各地旅游者，確定其旅 游率、費(fèi)用、愿意支付此費(fèi)用的人口比例及其它各種社會經(jīng)濟(jì)特征，回歸分析這些數(shù)據(jù)：

Qif (TC, X1, Xi,Xn)

其中：Qi是旅游率(每 1000 個(gè) i 區(qū)居民中到該景點(diǎn)旅游的人次數(shù))；

TC 是旅行費(fèi)用

X1, Xi,Xn是一系列社會經(jīng)濟(jì)變量，包括收入、學(xué)歷、旅游往返時(shí)間等有關(guān)變量，做出一條旅行費(fèi)用—休閑需求曲線；將各地?cái)?shù)據(jù)加以匯總，用以估算消費(fèi)者剩余或該景點(diǎn)的 環(huán)境價(jià)值。

該法科學(xué)性較強(qiáng)，被廣泛運(yùn)用在環(huán)境資源價(jià)值評估領(lǐng)域。

2、 條件價(jià)值法(Contingent Value Method, 簡稱 CVM)

該法在西方國家沒有市場價(jià)格的環(huán)境服務(wù)，如森林休閑價(jià)值、自然生態(tài)資源價(jià)值評估 中最為流行，應(yīng)用也較為成功。上世紀(jì) 60 年代，由大衛(wèi)首次設(shè)計(jì)并運(yùn)用這種評估方法。

其基本思路是：運(yùn)用模擬市場技術(shù)，假設(shè)某種環(huán)境商品存在且有市場需求，通過統(tǒng)計(jì) 調(diào)查獲取消費(fèi)者對該商品的最大愿意支付量(WPT)，進(jìn)而求出游客的平均支付意愿作為門 票價(jià)格；以該門票價(jià)格和預(yù)測的年游客數(shù)量預(yù)測出環(huán)境商品的年門票收入，進(jìn)而得出年總收 入；年總收入扣除預(yù)計(jì)的各種成本費(fèi)用得到環(huán)境商品的年純收益；再以恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率求出現(xiàn) 值，即可得出該環(huán)境商品的評估值。

該法運(yùn)用的關(guān)鍵在于正確估算收益值和折現(xiàn)率，缺點(diǎn)是如果使用不當(dāng)，容易導(dǎo)致評估 結(jié)果偏差較大。

六、總結(jié)

綜上所述，總體來說，傳統(tǒng)的三個(gè)資產(chǎn)評估方法只有收益法適用于旅游資源資產(chǎn)評估，且準(zhǔn)確性不高，還需要其它方法的評估結(jié)果予以驗(yàn)證和綜合。重置成本法和市場法基本不適 用，僅在某些特殊的場合能夠運(yùn)用。在海外的評估技術(shù)中，TCM 和 CVM 是目前流行的資 源價(jià)值評估方法，相比較而言，CVM 運(yùn)用更廣泛。

傳統(tǒng)收益法的評估結(jié)果誤差較大，客觀上也需要有其它的輔助評估結(jié)果予以校驗(yàn)。旅游 資源資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的一個(gè)新領(lǐng)域，國內(nèi)尚無較成熟的評估方法，因此我們有必要學(xué)習(xí) 引進(jìn)國外先進(jìn)的評估技術(shù)，并加以改進(jìn)、創(chuàng)新和完善。(作者單位：南通市新江海資產(chǎn)評估事務(wù)所)

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