劉洪玉

本輪的房地產(chǎn)新政，是借助新的市場環(huán)境提供的契機，順勢優(yōu)化、調(diào)整過去被嚴重扭曲的、行政色彩過濃的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以最終形成有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的長效機制

伴隨著宏觀經(jīng)濟進入中高速增長的新常態(tài)，中國房地產(chǎn)市場也進入了總體供求均衡、存在區(qū)域性供給過剩或供給短缺的差異化發(fā)展階段。具體表現(xiàn)為，從2014年3月開始，商品房銷售面積和銷售額由此前20%左右的增速迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)的負增長，且在2015年前兩個月的同比增速降為-16%左右。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月放緩，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、商品房尤其是商品住宅新開工面積持續(xù)負增長，商品房待售面積持續(xù)增加，政府持有的土地儲備和開發(fā)企業(yè)持有的待售商品房去庫存壓力日增。房地產(chǎn)開發(fā)投資和交易活動放緩，也給宏觀經(jīng)濟增長和財政稅收帶來了巨大的壓力。

新一輪調(diào)控開始：四大新政密集出臺

中國人民銀行于2014年9月29日發(fā)布的《關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知》，被認為是本輪調(diào)控的第一個房地產(chǎn)新政。該通知要求通過擴大開發(fā)性金融支持范圍、延長貸款期限至不超過25年等措施，加大對保障性安居工程建設(shè)的金融支持力度；通過放松二套房認定條件、合理確定貸款利率等措施，支持居民家庭合理住房貸款需求；通過鼓勵發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）和專項金融債券，來增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力；通過支持房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)債、開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。該通知發(fā)布不久，住房公積金個人住房貸款政策也隨之進行了調(diào)整。對存量住房市場交易數(shù)據(jù)的監(jiān)測分析顯示，該新政短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)了二手房掛牌價格持續(xù)下降的趨勢、刺激了二手房掛牌數(shù)量的增加。

本輪調(diào)控的第二個房地產(chǎn)新政，是國土部和住建部于2015年3月25日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。該通知要求各城市根據(jù)市場供求情況，合理計劃、安排2015年住房及其用地的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，有增有減有調(diào)整。該房地產(chǎn)新政被市場認為是中央政府改變過去一刀切調(diào)控方式，開始從住房和土地供應規(guī)劃計劃管理改革入手，對地方政府進行分類指導、因地施策。

本輪調(diào)控的第三、第四個房地產(chǎn)新政，是2015年3月30日人民銀行和財政發(fā)布的兩個政策調(diào)整通知，其中：人民銀行《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房貸首付款最低比例要求從原來的60%～70%下調(diào)到40%；財政部《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將個人住房轉(zhuǎn)讓享受營業(yè)稅寬免政策的時限從5年放松為2年。市場人士普遍認為，這兩個房地產(chǎn)新政較之前面的兩個更有力度和沖擊力，使個人住房貸款政策和營業(yè)稅政策基本恢復到了2010年“史上最嚴”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策實施以前的狀態(tài)。

“順勢”的優(yōu)化與調(diào)整

李克強總理2015年政府工作報告中明確的中央政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域“穩(wěn)定住房消費”、“支持居民自住和改善性住房需求”、“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”、“加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”等工作目標，以及“分類指導”、“因地施策”、“落實地方政府主體責任”的工作思路，體現(xiàn)了本屆政府一直以來“保障基本住房”、“促進市場穩(wěn)定”、“防范系統(tǒng)性風險”的住房政策目標。此輪房地產(chǎn)新政出臺的原因也在于此。

本輪房地產(chǎn)新政出臺后，市場總體上給予了正面的評價。但也有一些擔心，認為在我國房地產(chǎn)市場存在區(qū)域性價格泡沫和過量供給的情況下，市場在宏觀經(jīng)濟社會基本面因素作用下進行自發(fā)的階段性下調(diào)，是吸納價格泡沫、降低市場風險的重要機會。如果政府通過實施房地產(chǎn)新政來刺激市場，重新走上將房地產(chǎn)市場作為宏觀經(jīng)濟重要調(diào)控工具的老路，就很有可能導致2010年房價快速反轉(zhuǎn)、暴漲的情景再現(xiàn)，進一步提高房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟的風險水平。

上述擔心是有道理的，在一段時間內(nèi)，持續(xù)保持房地產(chǎn)市場去泡沫、去杠桿、去庫存、降風險態(tài)勢，對我國宏觀經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，總體上是有利的。但也應該看到，在我國房地產(chǎn)市場所依存的宏觀經(jīng)濟從高速增長變?yōu)橹懈咚偕踔林兴僭鲩L，房地產(chǎn)市場從供給短缺發(fā)展到供求總體均衡甚至存在區(qū)域性過量供給，住房交易數(shù)量和交易價格從持續(xù)快速上漲發(fā)展到持續(xù)下調(diào)的情況下，對2010-2013年間國家持續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度環(huán)境下形成的房地產(chǎn)市場政策環(huán)境，確實有必要進行適當?shù)恼{(diào)整。否則，在嚴厲調(diào)控政策和不利市場環(huán)境的雙重影響下，2014年3月以來出現(xiàn)的市場調(diào)整就有可能突破我們能夠承受的底線，甚至出現(xiàn)2008年美國樓市“穿透樓板”、“沿樓梯跌落”的情況，給經(jīng)濟社會帶來巨大損失。

以住房和土地供應計劃調(diào)整為例。2015年是“十二五規(guī)劃”的最后一年，各地“十二五規(guī)劃”中的住房建設(shè)及相應的土地供應規(guī)模和供應結(jié)構(gòu)，主要是基于2010年住房市場供給不足、價格快速上漲的市場背景規(guī)劃的，但目前市場態(tài)勢與當初預期相比，出現(xiàn)了較大的變化，必須實事求是地調(diào)整相關(guān)的供應規(guī)劃和計劃，防止形成新的過剩供給和無效供給。

再以個人住房抵押貸款首付款比例為例，即便此次房地產(chǎn)新政將首套和二套房首付款比例分別調(diào)整到30%和40%，這仍然是世界上少有的高比例，因為許多國家的首付款比例在5%-10%之間。房價高、首付款比例高，實際上是購房門檻設(shè)置過高、阻礙了住房消費。隨著住房市場價格趨于穩(wěn)定，以及商業(yè)性和政策性住房金融體系的發(fā)展，首次購買自住住房和調(diào)整改善自住住房的首付款比例和利率優(yōu)惠政策，仍然有很大改進的空間。換句話說，30%的首套房首付款比例和60%～70%的二套房首付款比例絕對不是常態(tài)，相關(guān)政策要努力向保護和支持住房消費的新常態(tài)發(fā)展。個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的調(diào)整也是同樣的道理。在未來的房地產(chǎn)稅制改革中，通過契稅和所得稅政策的優(yōu)化，完全可以取代營業(yè)稅承擔的市場調(diào)控功能。

因此，本輪的房地產(chǎn)新政，是借助新的市場環(huán)境提供的契機，順勢優(yōu)化、調(diào)整過去被嚴重扭曲的、行政色彩過濃的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)新政將如何影響市場？

住房貸款和住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的調(diào)整，實實在在地降低了消費者進入住房市場的門檻，降低了住房交易成本，有利于增加住房需求，促進存量住房資源合理流動和優(yōu)化配置，刺激開發(fā)商新建商品住房的開發(fā)投資活動，最終促進住房市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。

據(jù)對北上廣深住房市場價格指數(shù)變化情況的監(jiān)測分析，這些城市2015年3月份的新建商品住房和存量住房價格，基本上已經(jīng)擺脫了連續(xù)環(huán)比下降的情況?？紤]到3月30日房地產(chǎn)新政的刺激作用，預計4、5月份仍然會保持環(huán)比上漲的態(tài)勢。但引發(fā)新一輪房價持續(xù)上漲的可能性極低。因為隨著宏觀經(jīng)濟進入新常態(tài)，國民經(jīng)濟和居民收入增長放緩，住房價格快速上漲的動力大不如前了。或者從另外一個角度說，經(jīng)濟社會基本面指標的預期增長，才是住房價格上漲的根本動力，住房信貸政策和稅收政策刺激，對房價影響的力度和持續(xù)時間都相對有限。

保護和支持住房消費、促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、貢獻社會經(jīng)濟發(fā)展，將是我國房地產(chǎn)政策的長期目標。為了實現(xiàn)這個目標，需要我們從住房政策、土地供應、金融支持、財政稅收、市場規(guī)制等方面，持續(xù)優(yōu)化完善、改革創(chuàng)新，并最終形成有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。