劉曉靜

【摘 要】房地產(chǎn)成本管理，是對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制管理。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理總體原則是以營(yíng)銷需求為導(dǎo)向、保證效果品質(zhì)為前提，以目標(biāo)管理為方法、過程控制為環(huán)節(jié)、操作規(guī)范為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

一、成本管理之道

第一，向陽(yáng)光透明要成本：成本管理嚴(yán)格遵循陽(yáng)光透明成本機(jī)制，全面運(yùn)用成本信息化系統(tǒng)，按系統(tǒng)要求規(guī)范操作流程，自查、自省，讓成本工作更加規(guī)范、透明。

第二，向設(shè)計(jì)要成本：成本管理對(duì)方案設(shè)計(jì)階段及施工圖設(shè)計(jì)階段的成本插入工作高度重視，參與設(shè)計(jì)方案討論，針對(duì)不同設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)選型、材料選擇等及時(shí)進(jìn)行成本優(yōu)劣評(píng)判，把“無用成本”扼殺在搖籃里。

第三，向技術(shù)要成本：成本管理嚴(yán)把技術(shù)關(guān)，與設(shè)計(jì)部及工程部充分對(duì)接，對(duì)工程做法及系統(tǒng)配置嚴(yán)格把握，關(guān)注細(xì)節(jié)，避免成本浪費(fèi)。

第四，向過程要成本：如何確定合理最低價(jià)，是成本管理要持續(xù)思考的問題。我們采取了各種措施，如定價(jià)方式以招標(biāo)為主，最大限度減少議標(biāo)；招標(biāo)過程規(guī)范操作，報(bào)價(jià)平臺(tái)統(tǒng)一；招標(biāo)范圍清晰，界面劃分完整膠圈；合同條款細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)，最大程度規(guī)避己方風(fēng)險(xiǎn)，變更洽商處理有據(jù)可依等。

第五，向結(jié)算要成本：規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩?biāo)過程產(chǎn)出高質(zhì)量的合同原則，過程中管控到位，方能為最終結(jié)算打下良好的基礎(chǔ)。一線公司在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定，結(jié)算及時(shí)、公正，同時(shí)對(duì)供方進(jìn)行評(píng)價(jià)總結(jié)，優(yōu)勝劣汰，保留優(yōu)質(zhì)供方資源。

第六，成本管理以可研成本作為剛性成本，嚴(yán)格執(zhí)行，不突破，項(xiàng)目結(jié)束剛性成本落地，達(dá)到預(yù)期收益，不容有失！

二、成本管理工作如何服務(wù)于市場(chǎng)、投資、產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)決策

第一，服務(wù)與管控相輔相成，即正反之道。一線公司成本管理部作為掌握龐大成本數(shù)據(jù)信息的部門，首先一定要根據(jù)市場(chǎng)定位及客戶需求配置精準(zhǔn)的合理成本，為投資提供最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持，為利潤(rùn)測(cè)算提供明確的成本數(shù)據(jù)，為經(jīng)營(yíng)決策鋪墊最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)又要堅(jiān)持以拿地可研成本為剛性成本的原則，倒逼設(shè)計(jì)、營(yíng)銷，來控制、預(yù)防可研成本的突破。

第二，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化落地，成本標(biāo)準(zhǔn)化則形成。針對(duì)各種市場(chǎng)定位以及客戶需求，形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，成本管理部為其形成標(biāo)準(zhǔn)化的成本，將豪宅與剛需產(chǎn)品區(qū)分明確，針對(duì)客戶關(guān)注點(diǎn)不同合理配置成本，把好鋼用在刀刃上。

第三，快速服務(wù)！決策需要把握時(shí)機(jī)，經(jīng)營(yíng)決策時(shí)期成本管理部需要快速提供成本數(shù)據(jù)支持，這需要成本數(shù)據(jù)的積累與系統(tǒng)管理。成本信息化系統(tǒng)已全面落地，一線公司成本管理將運(yùn)用好該系統(tǒng)進(jìn)行快速統(tǒng)計(jì)成本，為經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)。

三、成本管理工作如何服務(wù)于營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部、工程部、財(cái)務(wù)部

第一，營(yíng)銷部。成本管理要堅(jiān)持可研成本作為剛性成本的原則，整體控制，不突破。在此基礎(chǔ)上根據(jù)營(yíng)銷需求適度提升產(chǎn)品品質(zhì)，為營(yíng)銷關(guān)注的“銷售亮點(diǎn)”匹配“既省又優(yōu)”的方案，以達(dá)到將產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行合理成本化提升的目的。

第二，設(shè)計(jì)部。“設(shè)計(jì)決定成本”，方案設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)要依托成本的數(shù)據(jù)支持，成本管理要對(duì)方案選擇進(jìn)行成本控制，進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)算，選取符合產(chǎn)品定位的最合理的低成本方案。在滿足規(guī)劃要求前提下，堅(jiān)持少地下、多地上，減少無效面積，增加有效面積，合理化標(biāo)準(zhǔn)層高度，減少車庫(kù)面積、人防面積，降低基坑深度等等，以達(dá)到在設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)成本控制的目的。

第三，工程部。一是服務(wù)及時(shí)性：成本部要做到定標(biāo)及時(shí)、付款及時(shí)、變更洽商審核及時(shí)，滿足現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度要求；二是服務(wù)嚴(yán)謹(jǐn)性：成本部要給工程部提供優(yōu)質(zhì)的供方，提供最清晰完整的合同約定條款、合同范圍、界面劃分等，讓現(xiàn)場(chǎng)管理有據(jù)可依，管理明確；三是成本部提供服務(wù)的同時(shí)要對(duì)工程部監(jiān)控到位，嚴(yán)格控制變更洽商發(fā)生率，對(duì)已發(fā)生洽商進(jìn)行嚴(yán)格責(zé)任界定，減少無效成本的浪費(fèi)。

第四，財(cái)務(wù)部。成本部對(duì)信息化系統(tǒng)執(zhí)行要嚴(yán)格落地，對(duì)動(dòng)態(tài)成本及時(shí)更新，秉承全成本觀念，成本執(zhí)行數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)膠圈，為財(cái)務(wù)提供及時(shí)明確的成本數(shù)據(jù)，為財(cái)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)提供依托，全面支持財(cái)務(wù)進(jìn)行全方位籌劃。

四、限額設(shè)計(jì)最核心的成本指標(biāo)數(shù)據(jù)有哪些

影響成本的關(guān)鍵設(shè)計(jì)指標(biāo)，擬分三階段考慮：

第一，施工圖設(shè)計(jì)階段：地上鋼筋含量、混凝土含量，窗地比，基坑深度，地庫(kù)層數(shù)，車庫(kù)鋼筋含量、混凝土含量。

第二，精裝設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)的單方限額成本。

第三，園林設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)的單方限額成本。

綜上所述，成本管理要在各個(gè)階段做好成本相應(yīng)工作：設(shè)計(jì)階段做好方案測(cè)算，為設(shè)計(jì)定位提供成本數(shù)據(jù)支持；招標(biāo)階段保證營(yíng)銷需求、設(shè)計(jì)效果，滿足營(yíng)銷需求、設(shè)計(jì)效果、工程進(jìn)度，嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)制度，確保招標(biāo)質(zhì)量，招標(biāo)快速、有效；過程控制階段：無規(guī)矩不成方圓，嚴(yán)格執(zhí)行變更洽商管理流程；結(jié)算階段：歸納總結(jié)，指導(dǎo)后續(xù)工作。做好成本基礎(chǔ)工作，堅(jiān)持成本管理原則，方能正確開展成本管理工作。

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