劉元元

摘 要：根據(jù)六安市城市規(guī)劃方針，六安市大致可分為河西新區(qū)、城東、城南和城北，其中城東和城南區(qū)域已得到充分開(kāi)發(fā)，作為毗鄰六安第一大悠長(zhǎng)美麗的河—淠河的河西新區(qū)將成為六安市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象。介紹關(guān)于六安市河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的研究背景，研究目的和意義，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)概念，六安市城東、城南和城北的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，對(duì)比出河西新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀態(tài)—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、道路交通條件、環(huán)境條件以及目前入駐河西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，最后通過(guò)對(duì)六安市河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體基礎(chǔ)條件進(jìn)行分析研究，并且運(yùn)用SWOT分析方法（即自我診斷法）對(duì)河西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行可行性研究，分析其內(nèi)部因素—Strength（優(yōu)勢(shì)）、Weakness（劣勢(shì)），外部因素—Opportunity（機(jī)會(huì)）、Threat（威脅），全面系統(tǒng)地規(guī)劃整個(gè)河西區(qū)域的開(kāi)發(fā)，使之能夠與城市的其他區(qū)域共同和諧、科學(xué)地發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)六安市城市總體規(guī)劃要求，促進(jìn)六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、政治、文化都有一定的帶動(dòng)作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；六安市河西；SWOT分析法；可持續(xù)開(kāi)發(fā)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.34 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）16-0171-04

六安市房地產(chǎn)業(yè)自撤地建市以來(lái)，經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，到目前已有了規(guī)模化的發(fā)展，達(dá)到了成熟階段。依據(jù)新的六安市總體規(guī)劃方案，六安市將擁有120萬(wàn)人口的居住規(guī)模，隨著六安城東、城南、城北的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已達(dá)到成熟穩(wěn)定階段，因此河西這一塊擁有巨大開(kāi)發(fā)潛力的土地便成為市政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)，按照這一人口發(fā)展規(guī)劃，六安市將在河西新區(qū)建設(shè)一個(gè)新的可以容納30萬(wàn)人口居住的河西新區(qū)，其基礎(chǔ)生活設(shè)施建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和道路交通規(guī)模可想而知。根據(jù)規(guī)劃，這里將建有圖書(shū)館（文化館），皖西大劇院，仿美國(guó)紐約的中央森林公園，文化大世界。目前，河西已建成“濱河新天地”濕地公園，內(nèi)設(shè)有沙灘浴場(chǎng)，風(fēng)景秀麗，適宜休閑，娛樂(lè)。

一、六安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述

從1958年開(kāi)始，房地產(chǎn)收歸國(guó)有，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從此消失，直到1979年開(kāi)始經(jīng)濟(jì)體制改革，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才有了發(fā)展的契機(jī)。近年來(lái)，六安市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，帶動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指按照一定的城市規(guī)劃要求在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行的一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。因此取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房的開(kāi)發(fā)而是包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)在內(nèi)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分，與城市規(guī)劃緊密相關(guān)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi)

根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)內(nèi)容我們可以對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)作不同的分類(lèi)：

1.根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的大小可劃分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、小區(qū)開(kāi)發(fā)和成片開(kāi)發(fā)三類(lèi)。

2.從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容不同可劃分為單純的土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、單純的房屋開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、土地房屋的一體化開(kāi)發(fā)等三大類(lèi)。

3.根據(jù)開(kāi)發(fā)目的的不同房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)劃分為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和自用性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可分為四個(gè)階段：（1）項(xiàng)目立項(xiàng)階段；（2）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段；（3）項(xiàng)目建設(shè)階段；（4）項(xiàng)目銷(xiāo)售和及售后服務(wù)階段。

二、六安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

六安市的房地產(chǎn)業(yè)目前已趨向穩(wěn)定發(fā)展期，進(jìn)入調(diào)整階段，并且可以維持較長(zhǎng)時(shí)期的較快法展。但六安市未來(lái)還將發(fā)生以下變化：（1）房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)逐漸向平穩(wěn)的趨勢(shì)調(diào)整；（2）供需結(jié)構(gòu)會(huì)逐步得到最大化地優(yōu)化；（3）依然存在著老百姓持幣待購(gòu)的問(wèn)題；（4）會(huì)不斷調(diào)控房地產(chǎn)的市場(chǎng)秩序。

當(dāng)前存在的問(wèn)題：（1）部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力得不到提高，開(kāi)工明顯不足；（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售氛圍依然冷淡；（3）由于受到一定的宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素，改善型和投資型購(gòu)房群體依然處于觀望狀態(tài)；（4）六安市居民平均購(gòu)買(mǎi)力不足。

（一）六安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)——城東

城東集中了六安目前高端項(xiàng)目的區(qū)域，東城區(qū)的代表別墅三元山莊、前城紫荊莊園、白鷺雅苑已經(jīng)在六安房地產(chǎn)市場(chǎng)上樹(shù)立了一定的口碑，六安最大的會(huì)展中心—金太陽(yáng)國(guó)際汽車(chē)城也落戶(hù)城東，住宅商鋪如前城藍(lán)郡車(chē)谷，六和城，高速地產(chǎn)等不段出現(xiàn)在城東。六安首個(gè)五星級(jí)菜籃子工程金港綠色農(nóng)超盛大開(kāi)業(yè)，這些都帶動(dòng)了東部新城的發(fā)展。城東的發(fā)展需要時(shí)間，但潛力還是很大的。

（二）六安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)——城南

房?jī)r(jià)低是城南房產(chǎn)的一大優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域目前的樓盤(pán)數(shù)量多且集中，主要是針對(duì)一些普通的購(gòu)房人群的中低端項(xiàng)目，因其在房?jī)r(jià)上的優(yōu)勢(shì)一直成為六安市居民的爭(zhēng)搶地區(qū)，城南包括政務(wù)中心周邊和城南鎮(zhèn)。

政務(wù)中心周邊區(qū)域靠近900畝中央森林公園，緊靠淠河總干渠，隨著六安打造國(guó)家園林城市步伐的進(jìn)一步加快，該區(qū)域商業(yè)、教育、文化等一系列配套設(shè)施進(jìn)一步完善。目前該區(qū)域聚集了上城國(guó)際、恒生陽(yáng)關(guān)城、華邦錦繡華府、御景龍湖山莊等數(shù)家優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。這個(gè)區(qū)域環(huán)境好，居住氛圍濃厚，房?jī)r(jià)較市中心便宜，是六安買(mǎi)房的首選區(qū)域。

城南鎮(zhèn)在六安人以往的印象中是較為偏遠(yuǎn)和落后的，和農(nóng)村沒(méi)兩樣，但近兩年來(lái)的迅速崛起，成為六安市居家置業(yè)的新寵。

（三）六安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)——城北

提到六安市城北區(qū)域，腦海中會(huì)出現(xiàn)眾多的學(xué)校名字，沒(méi)錯(cuò)像六安一中，城北小學(xué)，匯文中學(xué)等都集中在城北靠市中心的區(qū)域，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)宣傳都注重突出學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，購(gòu)房者也同樣看中的是該學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房銷(xiāo)售，在此樓盤(pán)像御龍灣、發(fā)能海心沙、駿景豪庭等眾多樓盤(pán)正在崛起，為在此置業(yè)的購(gòu)房者提供更多選擇的機(jī)會(huì)。

三、六安市河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)endprint

六安市河西新區(qū)位于淠河西岸，鄰近月亮島，景色優(yōu)美，擁有獨(dú)特的自然環(huán)境條件，由新安大橋連貫東西，淠河一橋、二橋正在規(guī)劃中。雖然離市中心較遠(yuǎn)，但隨著近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的迅速發(fā)展，相應(yīng)的生活配套設(shè)施不斷完善，道路交通條件不斷開(kāi)拓，居住環(huán)境不斷提高，具體的規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容如下。

（一）河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)條件

按照新的六安市城市規(guī)劃要求細(xì)則，六安市將向城區(qū)擁有120萬(wàn)人口居住的城市前進(jìn)。因此，六安正計(jì)劃建設(shè)一個(gè)可以擁有30萬(wàn)人口居住的河西新區(qū)，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通建設(shè)的規(guī)模是十分巨大的。

1.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件。新安大橋西南側(cè)也被六安市民稱(chēng)為河西。新安大橋連貫東西，203省道北接滬陜高速，其發(fā)展前景不可限量。據(jù)了解，六安一中河西校區(qū)規(guī)劃選址，市人民醫(yī)院河西分院規(guī)劃選址受市委領(lǐng)導(dǎo)的重視。

河西區(qū)域目前擁有著得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，河西景觀帶南至窯崗咀大橋上游300米，北至淠河橡膠中壩，全長(zhǎng)約5.3千米，景觀帶位于河西景觀大道與老淠河之間，寬度約150米，總面積將達(dá)到120公頃。

河西景觀帶包括3個(gè)規(guī)劃區(qū)，其分別坐落在上、中、下游，即以種植親水植被為主的生態(tài)濱水區(qū)；擁有面積為2.5萬(wàn)平米的大型中心廣場(chǎng)的都會(huì)景觀區(qū)，廣場(chǎng)上設(shè)有歷史遺存浮雕墻、歷史事件字雕以及歷史文物雕像等；設(shè)有水上運(yùn)動(dòng)區(qū)和沙灘運(yùn)動(dòng)區(qū)的休閑健身區(qū)，擬建設(shè)沙灘足球，沙灘排球，沙灘浴場(chǎng)以及籃球或者網(wǎng)球場(chǎng)等。

河西地處淠河岸邊，靠近月亮島，風(fēng)景秀麗，環(huán)境優(yōu)美。正是看到了這個(gè)區(qū)域的巨大發(fā)展?jié)摿?，?guó)內(nèi)眾多房企紛紛入駐六安房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前恒大地產(chǎn)已經(jīng)在河西拿地建房，豐泰卡地亞灣小區(qū)也快建成，恒大還將在新安大橋西南邊建有高度超150米的五星級(jí)酒店。

2.道路交通條件。六安河西交通環(huán)境將大幅度改善，新設(shè)計(jì)的河西“星光大道”為南北走向，南起西環(huán)路北至青云路，全長(zhǎng)1 035.629米。河西星光大道建成后，有利于促進(jìn)星光大道道路兩邊地塊的開(kāi)發(fā)，該路將會(huì)取代新安大橋至新安鎮(zhèn)道路的部分路段。

依據(jù)河西新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃以及2012年度市重點(diǎn)工程之一暢通工程，河西新區(qū)三條新建道路設(shè)計(jì)完成，河西三環(huán)道路，西起西環(huán)路，東至西環(huán)路，全長(zhǎng)3 062米，河西縱六路，全長(zhǎng)1 426米，寬度45米，河西清溪路，起于景觀大道延伸段，終于東一環(huán)路，全長(zhǎng)1 940米。

隨著河西區(qū)域的發(fā)展，為滿(mǎn)足更大的需求，六安市將在月亮島上游建設(shè)赤壁路特大橋橫跨淠河兩岸，以解決與主城區(qū)的溝通問(wèn)題，并預(yù)計(jì)于2015年完成。

3.河西區(qū)域環(huán)境條件。河西新區(qū)的環(huán)境可以說(shuō)是整個(gè)六安最具有特點(diǎn)的區(qū)域，因?yàn)榱蚕惹暗某鞘幸?guī)劃，河西基本上沒(méi)有什么建設(shè)，因此環(huán)境得到最自然化的自由發(fā)展，目前隨著河西景觀大道、大型中心廣場(chǎng)等的建成以及規(guī)劃中的建設(shè)物，在這些開(kāi)發(fā)的同時(shí)，相應(yīng)的環(huán)境不但沒(méi)被破壞還得到了進(jìn)一步的提高，目前河西的環(huán)境優(yōu)美秀麗。

（二）目前入駐河西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè)項(xiàng)目

河西正以其六安優(yōu)美的環(huán)境，便捷的交通，齊全的配套，廣闊的發(fā)展前景吸引了眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

1.廣東發(fā)能集團(tuán)。2010年，廣東發(fā)能地產(chǎn)在六安河西新區(qū)拿下了兩幅地塊，創(chuàng)造出了2013年樓市成交的一大奇跡。

2.恒大地產(chǎn)。2011年，恒大地產(chǎn)以打造六安首家精裝修房為自己的一大優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，在六安河西拿下6宗地塊。

3.柏莊置業(yè)。同樣地，2012年，柏莊置業(yè)意在打造靚麗的人居生活產(chǎn)品，在六安河西新區(qū)拿下了兩幅地塊。

4.碧桂園。2013年，碧桂園集團(tuán)在河西區(qū)域拿下了4宗地塊，以此來(lái)為建設(shè)一個(gè)五星級(jí)的居住環(huán)境作準(zhǔn)備。

四、六安市河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的SWOT分析

（一）影響河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)部因素——優(yōu)勢(shì)（S）、劣勢(shì)（W）

1.優(yōu)勢(shì)（S）：（1）河西地處淠河岸邊，靠近月亮島，風(fēng)景秀麗，環(huán)境優(yōu)美；（2）淠河河西南接六安老城中心，北接北城新區(qū)，位于姚李路與淠河北路交匯處附近，具有重要的交通位置；（3）河西的土地目前還是比較多，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都賣(mài)的不錯(cuò)，加上六安房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有漲的發(fā)展勢(shì)頭，將迎來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高速發(fā)展階段。

2.劣勢(shì)（W）：（1）河西區(qū)域并非六安市主城區(qū)，離市區(qū)稍微有點(diǎn)遠(yuǎn)，人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差，人氣不足；（2）由于河西地處郊區(qū)，沒(méi)有像樣的商業(yè)，僅有的基本上都是“小賣(mài)部”，只有一個(gè)簡(jiǎn)陋的加油站，多以農(nóng)村的自建房為主；（3）周邊生活配套設(shè)施不夠完善，公交路線(xiàn)輻射范圍小，居民生活受到一定的影響；（4）河西區(qū)域內(nèi)村落比較多，拆遷改造也成為比較大的問(wèn)題；（5）在六安市向南，東擴(kuò)展城市的面積時(shí)，市區(qū)北部邊緣，似乎逐漸被人們所遺忘，在大多數(shù)六安市民的心中，河西區(qū)域?qū)儆谄Щ臎鲋亍?/p>

（二）影響河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外部因素—機(jī)會(huì)（O）、威脅（T）

1.機(jī)會(huì)（O）：（1）近年來(lái)河西區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，招商力度不斷加大，隨著目標(biāo)客戶(hù)的不斷涌入，外來(lái)客戶(hù)的認(rèn)同感也逐漸增強(qiáng)；（2）河西區(qū)域被六安市市政府定位計(jì)劃建設(shè)一個(gè)有30萬(wàn)人口居住的宜居新區(qū)，政府部門(mén)推出多條優(yōu)惠政策；（3）隨著六安一中新校區(qū)的進(jìn)入、人民醫(yī)院河西分院建設(shè)項(xiàng)目的確定，使得河西新區(qū)在教育配套設(shè)施、衛(wèi)生醫(yī)療設(shè)施都得到了完善和發(fā)展；（4）公交換乘中心也在河西新區(qū)建設(shè)中，此外河西地塊還規(guī)劃了文化館、圖書(shū)館、皖西大劇院等眾多繁華都市不可或缺的人文、生態(tài)配套設(shè)施，未來(lái)河西將成為城市的新文化中心；（5）六安河西將暢通河西三環(huán)路、河西眾六路和河西清溪路三條市政道路，而且淠河?xùn)|岸的景觀大道已經(jīng)建成，西岸的景觀大道也正在建設(shè)中，新的配套路網(wǎng)正在逐步完善中；（6）河西聚集了六安市最高端的樓盤(pán)，不但有高層，還有多層的花園洋房，更有別墅、商鋪等，物業(yè)形態(tài)非常齊全豐富，可以給購(gòu)房者有更多的選擇空間。滿(mǎn)天星超市等眾多知名品牌紛紛進(jìn)駐，使得河西的商業(yè)配套逐步完善；（7）居民收入穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大。endprint

2.威脅（T）：（1）城東是六安目前高端房產(chǎn)的集中區(qū)域，以前城紫荊莊園為代表的別墅已經(jīng)為東區(qū)在市場(chǎng)上樹(shù)立了一定地口碑，六和城等住宅商鋪不斷落戶(hù)城東，更有六安最大的會(huì)展中心——金太陽(yáng)國(guó)際汽車(chē)城，首個(gè)菜籃子工程金港綠色農(nóng)超的盛大開(kāi)業(yè)等在一定程度上對(duì)河西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生一定影響；（2）城南目前聚集了華邦錦繡華府、上城國(guó)際等眾多優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，且該區(qū)環(huán)境好，居住氛圍濃厚，房?jī)r(jià)便宜，是六安買(mǎi)房的首選區(qū)域；（3）城北的樓盤(pán)多突出學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，在此地段的樓盤(pán)也比較多，御龍灣，發(fā)能海心沙等的崛起，為購(gòu)房者提供更多的選擇機(jī)會(huì)；（4）雖然河西新區(qū)自然環(huán)境非常好，但是基礎(chǔ)配套設(shè)施無(wú)法趕上六安市其他區(qū)域，而且房?jī)r(jià)還不便宜，在一定程度上遏制了購(gòu)房者的信心，與六安其他區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)還是有一定弱勢(shì)；（5）隨著國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的推成出新，對(duì)未來(lái)六安市樓市帶來(lái)了許多不確定因素（見(jiàn)圖1）。

（三）河西未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的展望

暢通便捷的交通，優(yōu)質(zhì)的自然資源，區(qū)域雛形初現(xiàn)，大牌房企齊聚，政府重點(diǎn)發(fā)展，河西區(qū)域騰飛在即，也讓人們有更多的理由和信心，期待六安城市的北部矗立一座新城。河西有望成為新的文化、教育、商業(yè)、娛樂(lè)、體育中心。

未來(lái)河西將形成以碧桂園與恒大御景灣為中心，以豐泰卡地亞灣，發(fā)能海心沙等住宅為半徑的商業(yè)圈，未來(lái)河西將成為六安繼城東、城南之后的又一塊新興區(qū)域。政府的重點(diǎn)發(fā)展推動(dòng)，眾多實(shí)力房企、大牌房企齊聚河西版塊，這無(wú)疑為河西的未來(lái)發(fā)展提供了極大的保障。

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[4] 地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目SWOT分析[Z/OL].百度文庫(kù).

[5] 姚家偉，覃民武，高凌霞.基于SWOT分析的某房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2012，（6）.

[6] 2013年地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析經(jīng)典案例[Z/OL].百度文庫(kù).

[7] 丁烈云.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004.

[責(zé)任編輯 吳明宇]endprint