查彥芳

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展不僅能夠影響我國居民的基本生活需求，也與國民經(jīng)濟的健康發(fā)展有著十分重要的關(guān)系，而企業(yè)內(nèi)部控制對房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展、資金流動性又起著關(guān)鍵性的作用。長久以來，房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的重點傾向于資金管理與會計核算，對企業(yè)內(nèi)部控制重視程度不足。本文以內(nèi)部控制五要素為切入點，詳細分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制方面存在的缺陷，為房地產(chǎn)企業(yè)提升其內(nèi)部控制水平提供了方向性指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；內(nèi)部控制；缺陷

一、引言

國家宏觀調(diào)控的進一步加強、“營改增”腳步的趨近、國際化形勢的加速都對我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制提出了新的要求。與此同時，大面積民營房地產(chǎn)的倒閉也標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)依靠暴利發(fā)展的時代已成為過去，房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展將取決于企業(yè)對內(nèi)外部風(fēng)險的把握以及企業(yè)內(nèi)部從粗放式管理到精細化管理的轉(zhuǎn)變，內(nèi)部控制將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵要素之一。本文從內(nèi)部控制的五要素入手，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的控制環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通和內(nèi)部監(jiān)督五個方面分別存在的缺陷，對我國房地產(chǎn)企業(yè)如何完善內(nèi)部控制以適應(yīng)政策、競爭等經(jīng)濟大環(huán)境的變化具有一定的借鑒意義。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制缺陷分析

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

控制環(huán)境是企業(yè)實施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，直接影響著企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行情況?？刂骗h(huán)境主要包括企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)、職權(quán)分配、人力資源、企業(yè)文化等方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)控制環(huán)境薄弱主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

一是管理層內(nèi)部控制意識薄弱。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)大多側(cè)重于開發(fā)和銷售，財務(wù)方面也更多關(guān)注資金管理與會計核算，而忽略內(nèi)部控制的重要性。更有甚者，在部分家族企業(yè)中，內(nèi)部控制制度的建立被視為對自己人的不信任而受到抵制。

二是機構(gòu)職權(quán)分配不當(dāng)。我國大多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)實行家族式管理，最高職權(quán)集中于老板一人之手，缺乏相應(yīng)的決策機制和權(quán)力制約，老板決策失誤可能對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響。部分大中型房地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關(guān)法律法規(guī)要求設(shè)置了董事會、監(jiān)事會等相應(yīng)的權(quán)力機構(gòu)，但大多流于形式，并未起到實質(zhì)性的監(jiān)督作用。此外，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)并未實現(xiàn)不相容崗位分離，成為企業(yè)串通舞弊、濫用職權(quán)的溫床。

（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險評估體系不全面

投資數(shù)額大、變現(xiàn)能力差、周轉(zhuǎn)周期慢等特點決定了房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)。目前，我國絕大多數(shù)企業(yè)風(fēng)險評估和管理還停留在事后的查錯防弊，對事先的風(fēng)險預(yù)測和管理還存在不足。同時，房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險的管理僅側(cè)重于償債風(fēng)險等現(xiàn)金財務(wù)風(fēng)險，對非財務(wù)風(fēng)險的認識不足，評估體系不全面。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險評估應(yīng)將風(fēng)險細化，區(qū)分內(nèi)外部風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險與非財務(wù)風(fēng)險，充分考慮未來政策法規(guī)、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，結(jié)合企業(yè)項目投資、項目風(fēng)險管理、現(xiàn)金流管理進行全面的風(fēng)險評估。

（三）控制活動執(zhí)行不到位

目前在我國，民營房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度大多流于形式，并未得到實際執(zhí)行，或不能得到一貫執(zhí)行。例如在某些情況下，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)過分強調(diào)處理事件的靈活性而忽略了企業(yè)內(nèi)部控制的剛性要求，甚至頻繁出現(xiàn)管理層凌駕于內(nèi)部控制之上的情況。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行不到位主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

一是項目資金管控分散。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)多按項目建立資金賬戶，集團總部缺少統(tǒng)一的資金管理部門，無法對分散于不同區(qū)域的房地產(chǎn)項目資金進行有效的整合和管控。每個子公司項目資金的流入流出信息到達集團總部存在一定的滯后性，不便于集團及時掌握項目資金情況和進行統(tǒng)一管理調(diào)配，項目資金管理不透明可能導(dǎo)致集團資金管理存在較大風(fēng)險隱患。此外，資金管理的不完善可能導(dǎo)致集團資金在某些項目中富余而某些項目匱乏的情況，項目間資金利用效率低下。

二是業(yè)務(wù)流程控制活動混亂。近年房地產(chǎn)呈現(xiàn)飛速發(fā)展的態(tài)勢，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)片面注重業(yè)務(wù)的發(fā)展，而忽略了業(yè)務(wù)的管理，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)粗放管理的態(tài)勢。但隨著國家宏觀調(diào)控力度的加強、行業(yè)競爭的激烈化，房地產(chǎn)企業(yè)重業(yè)務(wù)輕管理的時代將不復(fù)存在，如何實現(xiàn)集中管理、優(yōu)化各項目冗余業(yè)務(wù)是目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大難題。

三是預(yù)算體系不健全。目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的項目投資預(yù)算體系，沒有對項目資金從征地、施工、預(yù)售等方面形成完整的項目投資預(yù)算，也沒有形成投資回報等方面的精確預(yù)算，無法將各項成本指標(biāo)分解落實。房地產(chǎn)企業(yè)過分注重資金運作，忽略成本預(yù)算管理，將會導(dǎo)致企業(yè)成本上升，最終影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（四）信息與溝通渠道不暢

相較于制造業(yè)、零售業(yè)等成熟產(chǎn)業(yè)，目前我國房地產(chǎn)業(yè)尚缺乏較為有效的內(nèi)部溝通機制。一方面，高層管理政策無法在基層得到良好的貫徹執(zhí)行，基層的實際情況不能及時到達高層管理，無法形成有效、及時的上下溝通渠道。企業(yè)基層員工的意見無法到達高層，工作環(huán)境及工作方式無法得到改善和提升，長期發(fā)展下去勢必轉(zhuǎn)化為對高層甚至企業(yè)的不滿，形成負面的工作情緒，從而影響到企業(yè)的正常經(jīng)營。另一方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高效的內(nèi)部信息系統(tǒng)，一部分民營房地產(chǎn)企業(yè)信息傳遞仍然依靠人工，極易造成信息的滯后和扭曲，成為醞釀風(fēng)險的溫床。

（五）內(nèi)部監(jiān)督不健全

內(nèi)部監(jiān)督是企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行有效的重要保障，也是房地產(chǎn)企業(yè)進行經(jīng)營管理的最基本保障。內(nèi)部監(jiān)督的健全與否直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的效率和效果，但我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督仍然或多或少處于不健全的狀態(tài)。一方面，企業(yè)缺乏剛性的內(nèi)部監(jiān)督機制，部分民營房地產(chǎn)企業(yè)管理層對企業(yè)資產(chǎn)視同個人資產(chǎn)隨意支取、使用，而缺乏監(jiān)督制度或管理層凌駕于內(nèi)部控制制度之上。另一方面，企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)缺乏獨立性，甚至形同虛設(shè)，對企業(yè)老板不合規(guī)的行為睜一只眼閉一只眼。內(nèi)部監(jiān)督的不健全將為企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營埋下嚴(yán)重隱患，內(nèi)部監(jiān)督機制的建立健全必須得到房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

三、結(jié)語

外部環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)自身經(jīng)營特點決定了房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，內(nèi)部控制的建立健全對房地產(chǎn)企業(yè)管理自身風(fēng)險不可或缺。充分了解目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的缺陷，有利于企業(yè)對癥下藥，從內(nèi)部控制的五要素下手，強化風(fēng)險意識、完善治理結(jié)構(gòu)、建立科學(xué)的業(yè)務(wù)流程和動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)，從而健全企業(yè)內(nèi)部控制、有效管理企業(yè)風(fēng)險、提升企業(yè)經(jīng)營效率。（作者單位：昆明百貨大樓（集團）股份有限公司）

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