佟圣欣

摘 要：近年來，我國加大了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益也因此受到了較大程度的沖擊。隨之而來的還有房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的增多，房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的低迷，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越激烈。在這種情況下，必須采取相關(guān)措施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本進(jìn)行合理、有效的控制，使其開發(fā)成本最大程度的降低，方能讓企業(yè)在激烈的市場競爭中取得勝利。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；開發(fā)成本；控制；策略

1 房地產(chǎn)開發(fā)概念、特征及主要階段

要想對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本進(jìn)行有效控制，必須對房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)概念及特征，開發(fā)的內(nèi)容及大致過程有所了解?；诖?，概述如下：

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)之概念

房地產(chǎn)開發(fā)是動(dòng)態(tài)的過程，其概念根據(jù)定義的范圍，可以分為狹義、廣義兩種。廣義的房地產(chǎn)開發(fā)通常指，使房屋、土地不斷處于被改造、開發(fā)、再開發(fā)狀態(tài)的一種活動(dòng)。具體而言，就是房地產(chǎn)企業(yè)以城市規(guī)劃的要求，對房屋建設(shè)及土地開發(fā)進(jìn)行全面的規(guī)劃，合理的布局，綜合的開發(fā)，以取得經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益為目的的一種綜合性較強(qiáng)的經(jīng)營活動(dòng)。包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、三通一平、項(xiàng)目施工、竣工后驗(yàn)收、房屋交付使用這一系列的過程。一般包括房屋及土地開發(fā)，房屋開發(fā)是通過技術(shù)手段建造房屋的經(jīng)營活動(dòng)；土地開發(fā)則是將處于自然狀態(tài)的土地進(jìn)行加工，使其成為城市建設(shè)用地的經(jīng)營活動(dòng)。而狹義的房地產(chǎn)開發(fā)通常來說，僅僅只是土地開發(fā)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)之特征

與其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)比較而言，房地產(chǎn)開發(fā)有自身的特征，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，房地產(chǎn)開發(fā)具有綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)的綜合性首先體現(xiàn)在開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)以全面規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、合理布局作為總體方針。也就是說，在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，不僅要對建筑物，土地進(jìn)行有序規(guī)劃，而且還應(yīng)當(dāng)對公共設(shè)施，公共建筑也進(jìn)行規(guī)劃。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)的綜合性還體現(xiàn)在開發(fā)過程中工作關(guān)系設(shè)計(jì)范圍、項(xiàng)目操作的綜合性。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)具有過程的長期性。長期性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)的時(shí)間較長，從投入資本到資本回收需要經(jīng)過多個(gè)階段。例如，在資金到位的情況下，一個(gè)普通的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般需要兩到三年的時(shí)間，如果規(guī)模較大的話，需要的時(shí)間會(huì)更長。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)具有時(shí)序性。時(shí)序性是指，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中相關(guān)活動(dòng)必須按照一定的先后順序進(jìn)行，并且受到較多因素的影響和限制。例如，從項(xiàng)目的可行性分析到土地獲取，從資金融通到項(xiàng)目的實(shí)施，這些都有一定的先后順序。并且會(huì)收到政府土地、建設(shè)、規(guī)劃等部門審批手續(xù)的影響。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)主要階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)主要可以概括為以下幾個(gè)階段：第一個(gè)階段，項(xiàng)目前期策劃及確定階段。在這一階段的主要是以市場調(diào)研為主，針對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和研究，通過市場調(diào)查確定項(xiàng)目是否可行，并且做出決策。第二階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段。在此階段主要是進(jìn)行項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)、招投標(biāo)工作及施工前期的準(zhǔn)備工作。第三階段，項(xiàng)目的施工階段。這是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中持續(xù)時(shí)間最長的階段，通常包括從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。 第四階段，項(xiàng)目交付使用階段。這一階段主要是從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止。

2 成本

2.1 土地成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本具體有，城鎮(zhèn)土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償款、土地征用費(fèi)等。

2.2 前期工程成本

前期工程成本較多，主要概括為房屋開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研討費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)，三通一平等土地開發(fā)產(chǎn)生的費(fèi)用。

2.3 公共設(shè)施成本

公共設(shè)施成本主要包括公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)，具體來說是指在建設(shè)用地內(nèi)，建設(shè)為居民提供配套服務(wù)的各種公用設(shè)施、配套設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用。

2.4 建筑安裝工程成本

這一項(xiàng)成本主要是指，在房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備安裝等費(fèi)用。在所有成本中，這項(xiàng)成本所占據(jù)的比例相對較大，波動(dòng)性也較強(qiáng)。也正因?yàn)槿绱?，要想對房地產(chǎn)企業(yè)成本進(jìn)行控制，對建筑安裝工程成本進(jìn)行控制是關(guān)鍵。

2.5 稅務(wù)成本

稅務(wù)成本一般包括兩個(gè)部分：第一是與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)的稅收，主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅、營業(yè)稅、契稅等；第二部分是行政性費(fèi)用，有征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制之策略

3.1 在前期立項(xiàng)階段進(jìn)行成本控制

首先，在前期立項(xiàng)階段進(jìn)行成本控制。此階段的主要任務(wù)是對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)分析，對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)決策?；诖?，在這一階段應(yīng)當(dāng)著重避免由于決策失誤所造成的開發(fā)成本增加。具體來說，可以通過以下幾點(diǎn)達(dá)到成本控制的目的：第一，估算投資成本控制。要想做到這一點(diǎn)，必須以做好充分的市場調(diào)查，對產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，進(jìn)行合理的投資估算，對未來現(xiàn)實(shí)流入量和流出量進(jìn)行科學(xué)分析，進(jìn)行成本效益分析等市場活動(dòng)為基礎(chǔ)。第二，引入招投標(biāo)管理，對成本進(jìn)行有效控制。招投標(biāo)管理的引入，實(shí)質(zhì)上就是引入競爭機(jī)制。在競標(biāo)條件同等的情況下，選取成本費(fèi)用低、實(shí)例強(qiáng)的企業(yè)，能夠在很大程度上對開發(fā)成本進(jìn)行有效控制。第三，對國家政策上的優(yōu)惠進(jìn)行充分利用。這就要求企業(yè)必須要對國家發(fā)布的與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的政策法規(guī)進(jìn)行及時(shí)的關(guān)注和了解，對不利因素進(jìn)行規(guī)避，對政策上的優(yōu)惠進(jìn)行充分的利用，以達(dá)到控制企業(yè)開發(fā)成本的目標(biāo)。

3.2 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制

在做出投資決策之后，接下來的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就成為了成本控制中的重要部分。在這一階段進(jìn)行成本控制主要可以通過以下方法：第一，對成本控制范圍進(jìn)行確定。一般來說，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制范圍有：設(shè)計(jì)、規(guī)劃、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等。第二，對建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)方案擇優(yōu)進(jìn)行選擇。第三，對設(shè)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)化。主要體現(xiàn)在單體詳細(xì)設(shè)計(jì)階段，例如對一些造價(jià)較高的功能進(jìn)行重點(diǎn)控制；采用合同化管理的方式等。

3.3 在施工階段進(jìn)行成本控制

在此階段進(jìn)行成本控制，主要是應(yīng)對施工現(xiàn)場進(jìn)行有效管理，開發(fā)企業(yè)可派一些具有專業(yè)知識(shí)的人員到施工現(xiàn)場參與成本控制工作。除此之外，還應(yīng)當(dāng)盡量減少設(shè)計(jì)上的變更，以減少或者避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更而增加的施工成本

4 結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制是一項(xiàng)極為艱巨的任務(wù)，不僅持續(xù)時(shí)間長，而且涉及范圍廣。要想切實(shí)做好這項(xiàng)工作，就必須在對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的特征及階段充分了解的基礎(chǔ)上，將理論聯(lián)系工作實(shí)踐，在實(shí)踐中對相關(guān)成本控制的方法進(jìn)行檢驗(yàn)，以此達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的目標(biāo)，為企業(yè)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。

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