河南安陽縣國土資源局　鄭東偉

國土資源管理與農村建設用地合理流轉

河南安陽縣國土資源局鄭東偉

摘要：我國正在進行社會主義新農村建設,在這個過程中離不開對土地的管理。土地是一種重要的不可再生資源,我國一直堅持18億畝耕地的紅線。因此必須做好國土資源管理工作,保障農村建設用地的合理流轉。本文對于國土資源管理和農村建設用地流轉的原則進行了簡要的分析,并提出了當前農村建設用地流轉存在的問題,以此為基礎提出了相應的建設用地使用權流轉措施。

關鍵詞：國土資源管理；農村建設用地；土地流轉

中圖分類號：P

文獻標識碼：A

文章編號：1671-864X（2015）03-0070-01

建設社會主義新農村的過程中必須進行嚴格的國土資源管理，使農村建設用地能夠合理流轉，在保障耕地面積的基礎上促進我國農村地區(qū)的土地的節(jié)約集約利用。在進行國土資源管理和農村建設用地流轉是必須依據(jù)一定的原則，同時也看到當前我國農村建設用地土地流轉存在的一些問題，采取有效措施對其進行改進。

一、國土資源管理和農村建設用地流轉的原則

（一）維護人民群眾的合法權益

必須依法進行國土資源管理，在農村建設用地流轉的過程中要維護農民的合法權益，決不能損害和限制農戶承包土地的權利。特別是要注意操作的過程中要堅持客觀公正性、公開透明性和合理合法性，決不允許任何組織和個人有損公肥私的行為。

（二）尊重農民群眾的意愿

在進行農村建設用地流轉是要充分尊重農民群眾的意愿，特別是需要對土地用途進行改變時更應該傾聽農民群眾的需求，保護農民群眾的合法權益，對各項手續(xù)等進行完善，避免在農村引起社會群體矛盾。

（三）依法辦事，不超越法律的范圍

在進行農村土地流轉時，必須嚴格依照《農村土地承包法》以及其他的相關政策，做到權證到戶、手續(xù)完善、程序合法，絕不能超越法律的范圍，影響農民的生產積極性，甚至損害農民群眾的合法權益。

（四）堅持土地承包經(jīng)營權的長期穩(wěn)定

我國法律明確規(guī)定土地承包權30年不變，這有利于維護農村的穩(wěn)定、保障農民的合法權益。因此如果已經(jīng)完成了2輪土地承包，發(fā)包方絕不能對承包地隨意的調整，以免破壞農村社會的穩(wěn)定[1]。

二、當前我國農村建設用地流轉的現(xiàn)狀和問題

所謂的建設用地指的是用來建造構建物和建筑物的土地，例如軍事設施用地、旅游用地、交通水利設施用地、工礦用地、住宅用地等等。我國的物權法、地產法都對國有土地建設用地的使用權流轉進行了嚴格的規(guī)定。然而當前我國的農村集體建設用地流轉仍然存在很大的問題。

（一）法律不健全

由于當前我國的法律還沒有對土地使用權流轉過程中的流轉程序、收益分配、流轉條件進行嚴格的規(guī)定，導致了我國的農村集體建設用地流轉出現(xiàn)混亂的局面，存在著大量的變相轉讓和私下轉讓，造成土地利用的混亂，破壞了土地市場的秩序，混淆了土地產權關系，嚴重影響了農村社會的穩(wěn)定[2]。

（二）削弱了政府的調控力

由于集體建設用地流轉呈現(xiàn)出無序、自發(fā)的情況，嚴重削弱了政府對于土地市場的調控能力，導致政府不能有效的對建設用地的供應總量進行控制，從而無法準確的實施城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，嚴重擾亂了土地利用的情況和土地市場的秩序。

（三）違法用地和隱形市場大量存在，沖擊耕地保護

18億畝耕地是我國的土地紅線，然而當前由于流轉利益的驅動，一些農民具有比較淡薄的耕地保護意識，集體經(jīng)濟組織也不愿意對耕地進行保護，導致出現(xiàn)了各種違法用地和隱形市場的存在，例如假借房屋出租的形式來私自轉讓住宅用地、通過聯(lián)營的名義出租和轉讓工業(yè)用地、低價轉讓和出讓農民的集體用地、未經(jīng)批準就隨意對耕地進行占用和轉讓等等，這些行為都對我國的耕地保護造成了極其嚴重的沖擊。

（四）集體建設用地流轉收益的分配存在問題

因為市場機制的缺位和相關法律的不完善，導致在土地流轉過程中不能充分地體現(xiàn)資產自然屬性和土地的市場價值，導致國家土地稅費嚴重流失。再加上我國農村存在的集體經(jīng)濟組織結構不完善、土地產權關系混亂等情況，難以保障農民和農民集體的合法土地流轉收益。

三、建設用地使用權流轉的對策

（一）對流轉制度進行完善

在國家還沒有出臺相應的集體建設用地流轉法規(guī)之前，地方應該先出臺地方性的集體用地流轉管理辦法，對農村建設用地的流轉進行規(guī)范，做到有法可依。要對集體土地權利的內容進行明確，并且在有形土地市場中納入集體建設用地使用權，對使用權的范圍和條件進行充分的明確，建立清晰的土地產權關系。要做到面積準確、四至清楚、權屬合法、符合原則[3]。

（二）對集體建設用地產權進行明晰

農村集體建設用地流轉的基礎就是土地產權制度，其實質是轉讓土地權利，因此要對農村集體建設用地的產權進行明細。首先，要做好集體土地所有權的登記工作，并對登記范圍進行細化，將土地具體權利的主體確定下來。其次，對集體建設用地的相關權力進行進一步的明晰和細化，例如繼承權、收益權、抵押權、買賣權、使用權和所有權等等，并明確土地的使用者和所有者應該如何對利益、權力進行分配。

（三）科學的流轉方式制定出來

可以借鑒國家建設用地使用權有償使用的模式，來制定科學的農村集體建設用地使用權流轉方式，也就是實行集體建設用地的年租、抵押、出租、轉讓和出讓制度，實現(xiàn)集體土地的有償流轉，使土地的使用權和所有權分離開來。要在土地有形市場中納入存量集體建設用地的流轉，對其進行統(tǒng)一管理，將集體土地的資產價值體現(xiàn)出來，實現(xiàn)農民增收。

（四）將科學的流轉分配收益制度建立起來

要參照國有土地基準地價，將集體建設用地使用權流轉的最低限價制度建立起來，并在農村集體財產管理中對其進行統(tǒng)一管理?？梢圆扇∫欢ǖ墓膭畲胧?，由農村集體經(jīng)濟組織來完成村莊的改造和搬遷工作，并且整理集體建設用地，對其進行抵押、出租、出讓和轉讓，所得資金仍然用于整理集體建設用地。

四、結語

實現(xiàn)土地兩權分離有利于提高現(xiàn)有土地的商品率、產出率和利用率。然而在推進土地流轉的過程中要注意做好國土資源管理工作，正視當前在農村建設用地流轉過程中出現(xiàn)的問題，積極采取有效的措施對其進行解決，維護農村社會的和諧穩(wěn)定。

參考文獻：

[1]張新國.新農村建設用地合理利用研究[J].農村經(jīng)濟與科技. 2012（10）

[2]林和明，藺中，李金成.廣東省農村建設用地整治潛力分析與測算[J].安徽農業(yè)科學. 2013（05）

[3]吳濤，孔慶福，易勝果.農村建設用地復墾效益評價[J].安徽農業(yè)科學. 2013（15）