一、背景

兩年前，在中國(guó)湖北宜昌市舉辦的“評(píng)估創(chuàng)新與發(fā)展”的國(guó)際研討會(huì)上，我談到了應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新評(píng)估行業(yè)以滿足全球需求。我重點(diǎn)提及了在財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的巨大變化，尤其是2007年爆發(fā)的全球金融危機(jī)，導(dǎo)致多家銀行倒閉，各股指暴跌，全球的股票、商品市值相應(yīng)減少，以及美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的全球信貸市場(chǎng)流動(dòng)性銳減。自那之后，全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇。企業(yè)盈利能力和股票市場(chǎng)估值水平均有所提高，且來(lái)自外國(guó)的直接投資也有所增長(zhǎng)。盡管如此，鑒于區(qū)域沖突以及世界某些地區(qū)普遍存在的問(wèn)題，前景依然充滿著風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。亞洲市場(chǎng)在這十年中依然保持著最有影響力的全球發(fā)展勢(shì)頭，中國(guó)已成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。亞洲主要市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)飆升到了一個(gè)令人擔(dān)憂的高度，因此許多亞洲國(guó)家都采取了措施來(lái)冷卻房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）作為一個(gè)資產(chǎn)類別，因其相對(duì)容易進(jìn)入資本市場(chǎng)以及具有高流動(dòng)性，繼續(xù)受到青睞。

二、技術(shù)進(jìn)步引發(fā)的創(chuàng)新

本屆大會(huì)的主題是“評(píng)估行業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展”，旨在繼續(xù)提升評(píng)估行業(yè)的創(chuàng)新性和創(chuàng)造力以適應(yīng)充滿激烈競(jìng)爭(zhēng)的全球環(huán)境。為了應(yīng)對(duì)快速全球化和激烈競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的挑戰(zhàn)，評(píng)估行業(yè)必須繼續(xù)進(jìn)行升級(jí)和革新。包括信息和通信技術(shù)、智能技術(shù)、綠色技術(shù)和可持續(xù)發(fā)展技術(shù)在內(nèi)的這些技術(shù)領(lǐng)域，已經(jīng)引入了創(chuàng)新機(jī)制。現(xiàn)如今，企業(yè)對(duì)信息管理的依賴程度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)幾十年前的情形。信息技術(shù)與企業(yè)緊密相連，從業(yè)務(wù)系統(tǒng)的后端一直到前端都密切相關(guān)。數(shù)字技術(shù)已被視為企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的一個(gè)基本組織資源。從編制可行性研究報(bào)告，做預(yù)算和現(xiàn)金流分析，到財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和交付客戶評(píng)估報(bào)告，評(píng)估業(yè)務(wù)的方方面面都離不開(kāi)信息系統(tǒng)。信息和通信技術(shù)的發(fā)展革新所帶來(lái)的成果已被應(yīng)用于建造通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)接入的智能辦公和智能家庭之中。據(jù)說(shuō)，新建筑因融入了最新技術(shù)而得以升值。此外，智能建筑有助于業(yè)主吸引和留住租戶，降低運(yùn)營(yíng)成本，產(chǎn)生新的收入來(lái)源，從而提升租金收入和房產(chǎn)價(jià)值。聯(lián)合國(guó)大會(huì)于2015年9月25日審議通過(guò)了《改變我們的世界——2030年可持續(xù)發(fā)展議程》，該議程包括17項(xiàng)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)以及169個(gè)子目標(biāo)。該議程致力于以一種平衡和包容的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境這三個(gè)方面的可持續(xù)發(fā)展?？沙掷m(xù)發(fā)展和生態(tài)文明將受到人們的推崇。評(píng)估師需要掌握綠色科技發(fā)展的最新動(dòng)態(tài)，熟知可持續(xù)發(fā)展下各項(xiàng)技術(shù)的評(píng)估方法。

三、將評(píng)估視為一種行當(dāng)限制了其創(chuàng)新發(fā)展的潛能

在探索評(píng)估創(chuàng)新之前，讓我們先來(lái)看看作為一種行業(yè)的評(píng)估學(xué)科意味著什么。近幾年來(lái)，一些學(xué)者認(rèn)為評(píng)估只是一種行當(dāng)。它既不是藝術(shù)也不是科學(xué)。他們認(rèn)為評(píng)估不屬于科學(xué)范疇，因?yàn)樗囊恍┰瓌t達(dá)不到科學(xué)所要求的精確性。評(píng)估也不是一門藝術(shù)，因?yàn)樗囆g(shù)需要的是創(chuàng)造力和表現(xiàn)力。他們斷言評(píng)估是類似于木工手藝和烹飪的一種行當(dāng)，而這門手藝通過(guò)不斷練習(xí)就可以學(xué)會(huì)。令人遺憾的是這種說(shuō)法輕視了評(píng)估的專業(yè)性。手藝是一種需要?jiǎng)邮志毩?xí)繼而熟練掌握技能的活動(dòng)，或者是一種需要手指靈巧的職業(yè)、行當(dāng)或是工作。另一方面，評(píng)估需要人們?nèi)ニ伎?，也需要人們?nèi)バ袆?dòng)。它需要你像進(jìn)行一項(xiàng)科學(xué)研究那樣去分析和調(diào)查，像一門藝術(shù)那樣來(lái)發(fā)表觀點(diǎn)，而這種基于直覺(jué)的藝術(shù)表達(dá)恰恰來(lái)自于多年的經(jīng)驗(yàn)錘煉。將評(píng)估視為一種行當(dāng)限制了評(píng)估行業(yè)創(chuàng)新性和創(chuàng)造力的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

四、打造一個(gè)創(chuàng)新型的評(píng)估環(huán)境

雖然很難定義或是理解創(chuàng)新性，但它需要協(xié)調(diào)一致的、有組織的努力。創(chuàng)新有助于創(chuàng)造或引進(jìn)新鮮事物，盡管不一定會(huì)產(chǎn)生新的服務(wù)或產(chǎn)品。它需要我們對(duì)當(dāng)下所做的常規(guī)事物有所突破。就評(píng)估而言，這可能意味著使用全新的或改進(jìn)過(guò)的程序來(lái)得到價(jià)值評(píng)估結(jié)果。它也可能涉及方法自身的創(chuàng)新，即引入全新的或顯著改進(jìn)的估值方法。大學(xué)從事的研究或者評(píng)估從業(yè)者進(jìn)行的詳細(xì)調(diào)查可能會(huì)發(fā)現(xiàn)更好的進(jìn)行估值和開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)的方法。我相信評(píng)估行業(yè)中的大多數(shù)創(chuàng)新成果都是依靠著一種持續(xù)的、堅(jiān)韌的努力來(lái)不斷改進(jìn)我們現(xiàn)有的評(píng)估程序和方法。挑戰(zhàn)在于我們將如何開(kāi)始以及決定做些什么。組建一個(gè)多學(xué)科團(tuán)隊(duì)或者采取綜合的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)某一特定的創(chuàng)新是一個(gè)選擇。這其中的一個(gè)例子就是評(píng)估綠色建筑的新標(biāo)準(zhǔn)的制定過(guò)程。綠色建筑評(píng)估是在不同的評(píng)級(jí)體系下進(jìn)行的，諸如LEEDS綠色建筑認(rèn)證，澳大利亞的綠星評(píng)級(jí)和新加坡綠色建筑標(biāo)志認(rèn)證。隨著人們?cè)絹?lái)越多地關(guān)注氣候變化和不斷上升的能源成本，開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)師們抓住機(jī)會(huì)將環(huán)保特性融入到建筑中。這些舉措對(duì)綠色建筑的價(jià)值產(chǎn)生了重大影響。近年來(lái)，對(duì)綠色建筑的評(píng)估需求與日俱增。為滿足需求，新加坡測(cè)量師與評(píng)估師學(xué)會(huì)（SISV）聯(lián)手新加坡建設(shè)局制定了《SISV綠色建筑評(píng)估大綱》，作為該領(lǐng)域的首部指南就已獲得環(huán)保標(biāo)章評(píng)級(jí)的綠色建筑評(píng)估問(wèn)題為當(dāng)?shù)卦u(píng)估師提供指導(dǎo)意見(jiàn)。

五、法院判決的影響

企業(yè)和房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法和程序的制定以及房地產(chǎn)價(jià)值本身通常會(huì)受到法院判決的影響。一個(gè)典型的實(shí)例是近期美國(guó)特拉華州衡平法院在2015年“歐文訴佳能”案中做出的判決。該案涉及一個(gè)公司的前任總裁起訴他的前合伙人實(shí)施了排擠式合并。他請(qǐng)求法院對(duì)其持有的股票進(jìn)行法定估值。公司作為S型股份公司組建而成。在美國(guó)，S型股份公司是將公司收入、損失、稅收扣除和抵免一并轉(zhuǎn)移給其股東，并由股東自行處理聯(lián)邦稅收問(wèn)題。本案中，法院采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（DCF）來(lái)確定股票的公允價(jià)值，背離了該法院在最近的裁決中因缺乏可靠的管理預(yù)測(cè)而傾向?qū)⒉①?gòu)價(jià)格作為估值最可靠依據(jù)的做法。相比之下，在本案中，預(yù)測(cè)恰恰是法院自行做出現(xiàn)金流量折現(xiàn)法分析的基礎(chǔ)。在本案中，一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，法院自己完成了現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的分析計(jì)算。本案雙方的評(píng)估專家都進(jìn)行了現(xiàn)金流量折現(xiàn)法分析，但是得到了截然不同的結(jié)論。原告方的專家做出的股票估值是52,650,000美元。相比之下，被告方的專家得出的估值是21,500,000美元。稅收影響是導(dǎo)致結(jié)果不一致的主要因素。原告此前被按照26,300,000美元的金額得到了補(bǔ)償。法院也進(jìn)行了現(xiàn)金流量折現(xiàn)法分析，得出原告所持有的股票估值應(yīng)為42,160,000美元。

大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

六、全球評(píng)估準(zhǔn)則和實(shí)務(wù)的發(fā)展

為了應(yīng)對(duì)全球變化，必須創(chuàng)新評(píng)估方法以精準(zhǔn)確定創(chuàng)新型金融產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值。隨著使用公允價(jià)值概念的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)師需要更清楚地理解公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的差異。例如，國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則（IFRS）第13條將房地產(chǎn)評(píng)估師和會(huì)計(jì)師依照價(jià)值輸入三個(gè)等級(jí)所闡釋的價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行了有趣的對(duì)比。當(dāng)那些新的可以影響房地產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值評(píng)估或其他形式評(píng)估賬戶的情況出現(xiàn)時(shí)，就必須通過(guò)創(chuàng)新來(lái)解決。需要一致性的評(píng)估實(shí)踐以及被絕大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)可的評(píng)估準(zhǔn)則的方程式，以使評(píng)估結(jié)果可以被跨國(guó)的投資和發(fā)展比較或使用。近年來(lái)，越來(lái)越多的國(guó)際組織成立以推動(dòng)評(píng)估行業(yè)發(fā)展。雖然這給評(píng)估師們提供了更多的機(jī)會(huì)成為不同組織的會(huì)員，但同時(shí)也引入了一系列不同的評(píng)估實(shí)務(wù)和準(zhǔn)則。當(dāng)前對(duì)于加強(qiáng)全球一致性和創(chuàng)造全球共同評(píng)估實(shí)踐中評(píng)估師交流網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的呼聲越來(lái)越高。

七、結(jié)束語(yǔ)

伴隨著全球化和技術(shù)進(jìn)步，跨國(guó)發(fā)展和投資也較之以往加快了步伐。因此，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)和技能的需求日益增多，國(guó)際業(yè)務(wù)開(kāi)展中所需的不同類別資產(chǎn)的評(píng)估需求量促進(jìn)了評(píng)估行業(yè)在全球經(jīng)濟(jì)和城市環(huán)境的發(fā)展中扮演著重要的角色。市場(chǎng)需要高素質(zhì)的、專業(yè)能力強(qiáng)勁的具有國(guó)際視角的評(píng)估師。前沿技術(shù)是提升專業(yè)水平、準(zhǔn)則標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估實(shí)踐控制水平的重要因素。創(chuàng)新將繼續(xù)在評(píng)估行業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮重要作用，以應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)。