石河子大學(xué) 楊枰

一、比較法的本質(zhì)和理論依據(jù)

目前，房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法等，而比較法在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中一直起著關(guān)鍵作用。其實(shí)質(zhì)是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，通過大量類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格，來確定估價(jià)房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)。理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原則，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)具有相近的價(jià)格。

二、房地產(chǎn)評(píng)估比較法的操作步驟

(一)收集交易實(shí)例

大量交易實(shí)例是運(yùn)用比較法的前提。平時(shí)可走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、政府機(jī)構(gòu)以及查閱網(wǎng)站、報(bào)刊，或者咨詢同行以獲取估價(jià)案例的資料，一般應(yīng)包括交易雙方及交易對(duì)象的基本情況、交易方式及成交價(jià)、交易日期和目的等。

(二)選取可比實(shí)例

一般選取3至10個(gè)真實(shí)的可比實(shí)例，其要求有：可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近，用途相同，權(quán)利性質(zhì)相同，規(guī)模檔次相當(dāng)，交易方式適合估價(jià)目的，交易日期接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，交易價(jià)格盡量為正常價(jià)格。

(三)比較價(jià)格的處理

1、建立口徑一致的比較基準(zhǔn)

為方便后續(xù)價(jià)格調(diào)整，建立比較基準(zhǔn)的工作應(yīng)包括：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，即進(jìn)行有無(wú)對(duì)比消除因此造成的價(jià)格差異；統(tǒng)一付款方式，即價(jià)格一般以交易日期一次付清所需金額為準(zhǔn)；統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，即調(diào)整為買賣雙方各自承擔(dān)自己應(yīng)納稅費(fèi)條件下的價(jià)格；統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積計(jì)量單位。

2、交易情況修正

由于交易雙方可能存在利害關(guān)系，或?qū)π星槿狈α私?，或被迫出售，或有特殊偏好等情況，我們一般通過數(shù)額法、比率法、總價(jià)修正法和單價(jià)修正法等方法對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行修正。

3、交易日期修正

一般應(yīng)將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，其公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格ⅹ市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。視情況又分為價(jià)格指數(shù)法和價(jià)格變動(dòng)率法。

4、房地產(chǎn)狀況調(diào)整

房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括實(shí)物狀況、區(qū)位狀況和權(quán)益狀況的調(diào)整。一般公式為：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格ⅹ房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

(四)求取最終比準(zhǔn)價(jià)格

比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格ⅹ交易情況修正系數(shù)ⅹ交易日期修正系數(shù)ⅹ房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。求出每個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格后再進(jìn)行簡(jiǎn)單平均得到一個(gè)綜合的比較價(jià)格，作為最后的測(cè)算結(jié)果。

三、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估比較法運(yùn)用中存在的問題

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完善、不成熟的地方不宜采用比較法，當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域投機(jī)現(xiàn)象頗多，房地產(chǎn)泡沫愈演愈烈，使得房地產(chǎn)評(píng)估比較法的結(jié)果容易失真。

(二)信息不對(duì)稱

在目前的房地產(chǎn)管理體制下并沒有建立一個(gè)開放共享的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)想要獲取政府相關(guān)部門的信息比較困難，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，評(píng)估機(jī)構(gòu)之間往來較少，減少了評(píng)估師獲取交易實(shí)例的渠道。

(三)可比實(shí)例的選擇、各因素的調(diào)整多依賴評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)、主觀性強(qiáng)

如何選擇滿足要求、符合客觀實(shí)際的案例，目前并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，該工作的完成完全依靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，這勢(shì)必影響到評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師面對(duì)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下可能有目的性地選取一些實(shí)例。另外，系數(shù)調(diào)整在實(shí)踐中很難用數(shù)學(xué)公式或模型將其量化，往往依靠評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)及對(duì)行情的了解作出主觀判斷。

四、對(duì)更好運(yùn)用比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的改進(jìn)措施

(一)政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制、法律機(jī)制，推進(jìn)房地產(chǎn)信息公開化

政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，盡快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警信息系統(tǒng)和信息披露制度，及時(shí)防范房地產(chǎn)過熱和泡沫現(xiàn)象，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，敦促立法機(jī)構(gòu)構(gòu)建公正合理的法制秩序，完善監(jiān)督機(jī)制，保障制度和法規(guī)的實(shí)施和執(zhí)行，推進(jìn)信息公開，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度。

(二)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間要增強(qiáng)聯(lián)系，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息庫(kù)

行業(yè)協(xié)會(huì)要鼓勵(lì)評(píng)估機(jī)構(gòu)定期交流，利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)，積極建立起自己的市場(chǎng)信息資料庫(kù)，強(qiáng)化評(píng)估信息的搜集、處理、儲(chǔ)備能力。另外，要加強(qiáng)評(píng)估師的職業(yè)道德建設(shè)，自律和他律相結(jié)合，提高評(píng)估師的綜合執(zhí)業(yè)水平。

(三)采用集對(duì)分析法選擇可比實(shí)例，減少主觀性

集對(duì)分析法簡(jiǎn)介如下，假設(shè)目前有棟待估房地產(chǎn)R，市場(chǎng)上的可比實(shí)例有A、B、C,根據(jù)分析建立房地產(chǎn)R與各交易實(shí)例組成的同異反聯(lián)系集對(duì)向量,記為 μk=aki+bki+ckj（k=1,2,3…，n）。通過賦予權(quán)重，組成集對(duì)，逐步建立待估房地產(chǎn)R與實(shí)例A、B、C的同異反聯(lián)系向量，記為聯(lián)系度 μk=ak+bki+ckj，接著計(jì)算待估房地產(chǎn)R與各實(shí)例A、B、C之間的同異反距離，可利用來確定待估房地產(chǎn)R與實(shí)例A、B、C的距離。比較各同異反距離 ρk的大小,越小，說明待估房地R與 ρk相對(duì)應(yīng)的實(shí)例越接近。最后根據(jù)擇近原則選擇可比實(shí)例，提高了選擇的準(zhǔn)確性。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，雖然我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，各方面體制機(jī)制都還不完善，比較法在實(shí)踐中還存在著不少問題，但隨著市場(chǎng)發(fā)育的不斷成熟，更多模型對(duì)市場(chǎng)法的輔助以及評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平和道德素養(yǎng)的不斷提高，比較法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用將更加廣泛，更加科學(xué)。

[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2013.

[2]黃鳴強(qiáng).房地產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)法的分析與研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2014