向茂琳

摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)也獲得了廣闊的發(fā)展空間。目前我國物業(yè)管理行業(yè)在獲得較快發(fā)展的同時也遭遇了激烈的競爭。而物業(yè)管理水平的高低和小區(qū)普通居民的生活水平有著直接關(guān)系。目前物業(yè)管理公司在提高外部管理質(zhì)量的同時還需要關(guān)注公司內(nèi)部財務(wù)管理和風(fēng)險管控，只有這樣才能提高物業(yè)公司在市場競爭中的競爭力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；財務(wù)管理；風(fēng)險管理

一、引言

物業(yè)管理公司主要負責(zé)小區(qū)物業(yè)日?；顒拥墓芾磉\營，并對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進行必要維護以保障小區(qū)業(yè)主的正常生活水平和質(zhì)量。目前我國眾多物業(yè)管理公司的工作質(zhì)量和管理水平已經(jīng)有了明顯提高，新式管理模式給物業(yè)運營和業(yè)主帶來了巨大的便利。但隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，物業(yè)管理公司只有對自身素質(zhì)及服務(wù)水平進行進一步優(yōu)化，才能在劇烈競爭中站穩(wěn)生存的步伐。因此物業(yè)管理公司必須加強企業(yè)財務(wù)管理及風(fēng)險管理。財務(wù)管理實質(zhì)上就是物業(yè)管理公司對企業(yè)自有資金的運行進行有效管控，物業(yè)管理的整個流程包括了設(shè)備出租購買、資金籌集使用、材料耗費等，其中涉及財務(wù)管理的項目主要是財產(chǎn)投資融資、固定資產(chǎn)的管理、租金收入支出項目管理等。而物業(yè)管理公司的風(fēng)險管理主要是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理，但仍然包括經(jīng)營風(fēng)險、市場拓展風(fēng)險等內(nèi)容。因此，物業(yè)管理公司如何拓寬自己業(yè)務(wù)范圍，開闊生存空間，成為物業(yè)管理公司需要重點關(guān)注的問題。

二、物業(yè)管理公司財務(wù)管理及風(fēng)險管理的現(xiàn)狀

（一）部分物業(yè)管理公司的內(nèi)部會計核算系統(tǒng)總括性較差，風(fēng)險管理制度欠缺。目前，部分物業(yè)管理公司的內(nèi)部會計核算系統(tǒng)總括性較差，無法對企業(yè)所涉及的眾多較為靈活的會計項目進行有效核算。這樣使得不同的物業(yè)管理公司的會計指標(biāo)缺乏比較性，難以有效衡量企業(yè)的會計管理水平。同時，部分物業(yè)管理公司對于企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險管理缺乏完整的制度，難以有效對所面臨的風(fēng)險進行防范，造成自身可能出現(xiàn)面臨巨大風(fēng)險而不自知。例如，F(xiàn)物業(yè)管理公司負責(zé)A市某大型花園洋房小區(qū)的物業(yè)管理，管理主要包括治安管理、綠化植被維護、停車位的控制等。由于該花園洋房小區(qū)均為多層建筑，因此在電梯維護、監(jiān)控安全維護等方面投入較多資金，物業(yè)投入資金超出企業(yè)應(yīng)收物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，這給該公司的生產(chǎn)經(jīng)營帶來了巨大風(fēng)險。后經(jīng)公司管理層查實，企業(yè)缺少對于風(fēng)險的管控制度，造成對于未交物業(yè)費的現(xiàn)象并未及時采取措施，同時對于未來物業(yè)經(jīng)營成本并未進行預(yù)測分析。

（二）部分物業(yè)管理公司缺乏有效內(nèi)控制度和手段。由于物業(yè)管理公司一般屬于地域性公司，公司的規(guī)模相對生產(chǎn)型企業(yè)較小，且企業(yè)業(yè)務(wù)大多屬于勞動力密集型業(yè)務(wù)，因此公司投入的主要成本為人力成本。同時由于物業(yè)管理公司日常涉及業(yè)務(wù)雖然所涉資金額較小，但是業(yè)務(wù)數(shù)量卻較大，因此對于控制企業(yè)人力成本又帶來了更大難度。目前部分物業(yè)管理公司缺乏有效內(nèi)部控制制度和手段，對企業(yè)的人力成本進行有效管控，造成重復(fù)性工作現(xiàn)象大量存在，造成的人力浪費增加了企業(yè)成本，也為企業(yè)開展日常工作帶來了一定難度。同時，由于物業(yè)管理公司大多規(guī)模較小，因此并未設(shè)立專業(yè)的內(nèi)部控制職能部門，造成企業(yè)在日常費用開銷、成本花費方面記賬存在紕漏，給企業(yè)日常經(jīng)營管理帶來較大風(fēng)險。

（三）部分物業(yè)管理公司的管理者不重視企業(yè)財務(wù)成本管理和風(fēng)險把控。在過去，我國物業(yè)管理主要由開發(fā)商負責(zé)，即誰進行項目開發(fā)，誰就需要進行該項目的物業(yè)管理。但隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)從這種傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪飿I(yè)經(jīng)營模式。通過物業(yè)管理公司承接項目物業(yè)，配備專業(yè)人才從事專業(yè)化物業(yè)管理。但是目前，我國部分物業(yè)管理公司由于管理者目光短淺，將企業(yè)日常經(jīng)營活動框固在從事簡單小區(qū)公共設(shè)施維護保養(yǎng)、環(huán)境衛(wèi)生清潔保護及環(huán)境有效綠化，而未用發(fā)展的眼光看待物業(yè)管理業(yè)務(wù)。造成管理者不重視企業(yè)財務(wù)成本管理和企業(yè)風(fēng)險把控的現(xiàn)象多有發(fā)生，最終造成企業(yè)資源浪費、信息不對稱等不良事件出現(xiàn)。

三、提高物業(yè)管理公司財務(wù)管理及風(fēng)險管理水平的舉措

（一）增強物業(yè)管理公司的內(nèi)部會計核算系統(tǒng)總括性，建立有效風(fēng)險管理制度。想要增強物業(yè)管理公司在財務(wù)管理及風(fēng)險管理方面的水平，首先需要不斷增強物業(yè)管理公司內(nèi)部會計核算系統(tǒng)的總括性并及時建立合理有效的風(fēng)險管理制度應(yīng)對物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展。想要增強物業(yè)管理公司的內(nèi)部會計核算系統(tǒng)總括性，首先需要對物業(yè)管理行業(yè)的日常工作業(yè)務(wù)進行詳細全面的了解，只有這樣才能編制出合理有效的會計核算科目。物業(yè)管理公司在進行日常會計核算管理時，對于款項不明確或者金額存在一定疑問的項目需要進行調(diào)查監(jiān)督，防止虛報成本等惡性事件的發(fā)生。為了增強物業(yè)管理公司的財務(wù)管理及風(fēng)險管理水平還需要建立有效的風(fēng)險管理制度。對于包括項目招投標(biāo)及項目預(yù)測算等內(nèi)容進行提前預(yù)測判斷，通過完整有效的風(fēng)險管理制度可以及時有效預(yù)判企業(yè)面臨風(fēng)險，降低企業(yè)遭到不可逆生存危機的可能性。

（二）建設(shè)完善的物業(yè)管理公司內(nèi)部控制制度。為了提高物業(yè)管理公司財務(wù)管理及風(fēng)險管理水平的舉措，物業(yè)管理公司需要對自身內(nèi)部控制水平進行提高，重要方式就是建設(shè)較為完善的物業(yè)管理公司內(nèi)部控制制度。為了建設(shè)完善的物業(yè)管理公司內(nèi)部控制制度，企業(yè)需要根據(jù)自身情況進行制度的量身定制，切不可照搬其他公司的內(nèi)部控制制度。在調(diào)查了解企業(yè)自身情況時需要認(rèn)真判斷企業(yè)自身存在的在內(nèi)部控制方面的問題，對于重點問題進行詳細分析。目前物業(yè)管理公司大多從事小區(qū)或單位的物業(yè)管理工作，而是否從事某項目的物業(yè)管理需要物業(yè)管理公司進行有效前期調(diào)查并進行預(yù)測算收費，因此內(nèi)部控制制度建設(shè)過程中需要重點考慮項目招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)測算收費標(biāo)準(zhǔn)，防止因內(nèi)部控制失靈造成企業(yè)虧損或者無法達成預(yù)期收益目標(biāo)等事故發(fā)生。內(nèi)部制度的建設(shè)不單單是一個部門的事情，很多物業(yè)管理公司目前建立的內(nèi)部控制制度主要涉及日常運營部門，和忽略了后勤及財務(wù)部門的內(nèi)部控制，這造成了企業(yè)內(nèi)部控制缺乏連貫性和完整性，難以控制企業(yè)面臨的風(fēng)險。同時，物業(yè)管理公司還需要加強監(jiān)督制度的建設(shè)與實施，逐步營造權(quán)責(zé)分明，出事故第一責(zé)任人負責(zé)到底的公司環(huán)境以強化員工的責(zé)任感。

（三）提高物業(yè)管理公司的管理者對企業(yè)財務(wù)成本管理和風(fēng)險把控的重視程度。提高物業(yè)管理公司的管理者對企業(yè)財務(wù)成本管理和風(fēng)險把控的重視程度是物業(yè)管理司提高自身財務(wù)及風(fēng)險管理水平的重要措施。只有公司管理者意識到財務(wù)及風(fēng)險管理的重要性，相關(guān)的制度才能得到及時有效的落實，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。物業(yè)管理公司的管理者需要加強自身對于財務(wù)成本管理及風(fēng)險把控的意識，因為物業(yè)管理公司大多為私有企業(yè)，且管理者一般多為創(chuàng)立者。管理者的言談思想對于員工會產(chǎn)生重要的影響，只有管理者逐步重視企業(yè)財務(wù)成本管理和風(fēng)險把控才能促使企業(yè)員工逐步意識到財務(wù)管理和風(fēng)險管理的重要性，并將內(nèi)部控制制度真正落到實處。因此只有加強對其培訓(xùn)教育，才能逐步提高企業(yè)整體內(nèi)部控制水平和財務(wù)及風(fēng)險的管理能力。可以通過組織專門的講座或者進行技能培訓(xùn)等方式來逐步加強企業(yè)員工的財務(wù)及風(fēng)險管理水平以最終達到提高企業(yè)財務(wù)及風(fēng)險管理水平的目標(biāo)。

結(jié)語：隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，物業(yè)管理行業(yè)必然獲得較快速度的發(fā)展。在當(dāng)前這種形勢下，物業(yè)管理公司必須發(fā)揮自身優(yōu)勢，摒棄不良生產(chǎn)控制行為，以不斷增強企業(yè)在同行業(yè)中的競爭力，以獲得較為長遠的發(fā)展。同時物業(yè)管理公司還需要通過多種手段降低企業(yè)面臨風(fēng)險，不斷拓寬企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)空間，提高物業(yè)管理公司的盈利水平，以最終實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

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