王乃文

摘要：本文主要分析研究我國(guó)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間的互動(dòng)關(guān)系，描述了影響房地產(chǎn)周期的宏觀經(jīng)濟(jì)因素、房地產(chǎn)因素間的相互影響。根據(jù)房地產(chǎn)周期影響因素的本身特點(diǎn)，分為微觀因素和宏觀因素，特別是國(guó)民經(jīng)濟(jì)因素，是影響房地產(chǎn)周期的最關(guān)鍵因素之一。

關(guān)鍵詞：我國(guó)房地產(chǎn)周期；宏觀經(jīng)濟(jì)；互動(dòng)關(guān)系；國(guó)民經(jīng)濟(jì)

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有重要作用。研究房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系具有重要意義，關(guān)系著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展，也關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文將影響房地產(chǎn)周期的國(guó)民經(jīng)濟(jì)因素分為房地產(chǎn)利率、國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應(yīng)量等因素，分析房地產(chǎn)景氣指數(shù)與利率的相互關(guān)系。

一、影響我國(guó)房地產(chǎn)周期的宏觀經(jīng)濟(jì)因素

在宏觀經(jīng)濟(jì)上或者微觀經(jīng)濟(jì)上，影響房地產(chǎn)周期的因素涉及廣泛，并且各個(gè)因素之間存在相互的聯(lián)系。房地產(chǎn)周期的微觀因素包括生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素或者經(jīng)濟(jì)停滯不前等因素。從微觀角度分析，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是通過(guò)市場(chǎng)上用戶的需求與供給而確立的價(jià)格。房地產(chǎn)周期的宏觀因素主要包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)因素、相關(guān)部門頒布的法律法規(guī)制度措施因素、社會(huì)風(fēng)氣及地域文化等因素。

（一）房地產(chǎn)利率

通常情況下，房地產(chǎn)利率的變動(dòng)與房地產(chǎn)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)相反關(guān)系。如果房地產(chǎn)利率上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)將處于衰落的趨勢(shì)；如果房地產(chǎn)利率下降，則房地產(chǎn)的周期波動(dòng)范圍變大，市場(chǎng)景氣也就上升。房地產(chǎn)利率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商投資規(guī)模有一定的影響，及對(duì)房地產(chǎn)用戶信用儲(chǔ)蓄及消費(fèi)貸款有一定的影響。若房地產(chǎn)其它影響因素不變，房地產(chǎn)利率下降，則開(kāi)發(fā)投資商比較容易擴(kuò)大規(guī)模建設(shè)，其投資經(jīng)濟(jì)成本也就較低，而對(duì)于房地產(chǎn)存款利率的下降，則可以帶動(dòng)消費(fèi)者的消費(fèi)傾向，減少儲(chǔ)蓄的存儲(chǔ)，從而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣。降低貸款利率，也可以使用戶少支付貸款利息，在一定程度上也減少了消費(fèi)者購(gòu)房的消費(fèi)貸款，也擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)分期付款信貸規(guī)模。存款利率的下降、貸款利率下降是影響用戶購(gòu)房的重要因素。

（二）房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值指在固定的時(shí)期內(nèi)，一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的全部貨物和勞動(dòng)力的生產(chǎn)總值。其不僅可以反映一個(gè)區(qū)域的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，也可以反映一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要受消費(fèi)需求C、投資商投資規(guī)模I、政府補(bǔ)貼支出G及凈出口額X的影響，其公式如下：

GDP=C+I+G+X

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要是體現(xiàn)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于何種狀態(tài)，若GDP的增長(zhǎng)數(shù)字大于0時(shí)，則國(guó)內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于上升階段；相反，若GDP增長(zhǎng)數(shù)字小于0，則處于下降階段，市場(chǎng)景氣處于衰退時(shí)期。要使國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值體現(xiàn)一種真實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，運(yùn)用CPI指數(shù)，調(diào)整國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的變動(dòng)，從而精確顯示市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)我國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的實(shí)際變動(dòng)。一個(gè)區(qū)域GDP的大幅度增長(zhǎng)，體現(xiàn)了該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)正在蓬勃發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入的增加，隨之帶動(dòng)了消費(fèi)者消費(fèi)的增加，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)水平的提高。相反，一個(gè)區(qū)域的GDP處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，則該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)處于衰退時(shí)期，同時(shí)消費(fèi)者的消費(fèi)能力也就降低，也減弱了房地產(chǎn)的消費(fèi)供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也停滯不前。

（三）貨物通貨膨脹

貨物通貨膨脹，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與真實(shí)貨物價(jià)值的變動(dòng)，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化。房地產(chǎn)價(jià)格是體現(xiàn)總物價(jià)水平的關(guān)鍵因素，所以通貨膨脹影響著房地產(chǎn)價(jià)格的變化，其呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。若物價(jià)總體水平呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也呈上升趨勢(shì)，減掉通貨膨脹率，其房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格也呈上升階段；相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及真實(shí)價(jià)值呈下降階段。

通貨膨脹因素，也影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的保值功能與升值功能的變動(dòng)，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。市場(chǎng)上物價(jià)上漲，導(dǎo)致引發(fā)通貨膨脹后，進(jìn)而導(dǎo)致貨幣貶值，同時(shí)也影響了消費(fèi)者的消費(fèi)觀念。雖然通貨膨脹會(huì)影響房地產(chǎn)供給的需求，但房地產(chǎn)保值和升值功能與通貨膨脹呈正相關(guān)的關(guān)系，因此，通過(guò)為消費(fèi)者抵御物價(jià)上漲所帶來(lái)的通貨膨脹，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中通貨膨脹現(xiàn)象與通貨緊縮現(xiàn)象的交替變化，將會(huì)周期性的影響房地產(chǎn)投資商投資的預(yù)期回報(bào)率，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期性的波動(dòng)。

（四）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中貨幣供應(yīng)量

貨幣供應(yīng)量是指市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中某一時(shí)期貨幣通過(guò)流通手段與支付手段的貨幣總額，其主要包括用戶存儲(chǔ)、企業(yè)單位及財(cái)政金融機(jī)構(gòu)的存儲(chǔ)等不同的金融資產(chǎn)。根據(jù)我國(guó)人民銀行劃分的貨幣供應(yīng)量有M0、M1、M2三個(gè)不同的層次。通常情況下，選擇M2作為貨幣供應(yīng)量，其不僅體現(xiàn)房地產(chǎn)的購(gòu)買力，也可以體現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。

二、房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系分析

運(yùn)用VAR模型，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系。VAR模型又稱為向量自動(dòng)化模型，也稱為分機(jī)構(gòu)化多方程模型。VAR模型可以應(yīng)用在很多領(lǐng)域，如模型中的脈沖響應(yīng)函數(shù)可以用來(lái)顯示任何一個(gè)變量的變動(dòng)如何運(yùn)用模型來(lái)帶動(dòng)其他變量的變化。因此，VAR模型可以作為分析市場(chǎng)貨幣政策及財(cái)政政策對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響。處理VAR模型中所選的變量，需要確定所選變量是差分平穩(wěn)還是趨勢(shì)平穩(wěn)；若每個(gè)變量都不是平穩(wěn)的，但是變量的線性組合是平穩(wěn)的，這種現(xiàn)象就稱所選變量是協(xié)整的，特別注意的是協(xié)整不適合采用變量的一階差分進(jìn)行房地產(chǎn)周期評(píng)估。

結(jié)束語(yǔ)

本文主要分析宏觀經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)利率、國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應(yīng)量等因素對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)周期的影響，研究房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間的互動(dòng)關(guān)系。

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