張翠翠

從賣方市場到買方市場：

配套教育成為未來的競爭點

“2015第一季度，齊魯置業(yè)在售項目齊魯澗橋銷售業(yè)績良好，基本完成公司年度銷售指標要求?！饼R魯置業(yè)有限公司營銷策劃部經(jīng)理史勇接受《齊魯周刊》記者采訪時表示，如今的購房者大都傾向于改善性大戶型和剛需戶型，尤其對改善性住宅需求增加。

在史勇看來，經(jīng)過2014年房產(chǎn)整體市場不景氣后，樓市已從“賣方市場”變?yōu)椤百I方市場”，以購房者需求為主，經(jīng)過樓市的“以價走量”階段后，未來房企的樓盤應(yīng)重“質(zhì)”，“區(qū)域位置好、配套設(shè)施完善、教育資源充足的地段的樓盤仍很搶手，這足以看出房產(chǎn)市場正調(diào)整到理性的軌道上?！?/p>

據(jù)此，齊魯置業(yè)在2015年，將開發(fā)位于歷山路與花園路交匯處的高端項目，“這里區(qū)域位置優(yōu)勢明顯，多條公交線路串通，老城中心區(qū)商圈云集，配套齊全，而最重要的是教育資源豐厚，歷下區(qū)對于教育減免的相關(guān)政策，使位于此區(qū)域樓盤住宅價格上漲較快?！笔酚抡f。

這一看法也得到了恒大濟南項目負責人的認同，2015年伊始，恒大在全國縮減商業(yè)地產(chǎn)的擴容，在濟南，恒大帝景樓盤項目地處歷下區(qū)，配套設(shè)施完善，仍是濟南最高端的房產(chǎn)項目?！叭绻麧细鞔箝_發(fā)商再不重視樓盤品質(zhì)，將會最終被市場淘汰。”該負責人表示。

“配套的教育項目會成為未來的競爭點?！痹谑酚驴磥恚T多80后買房者為改善性房型的主力購買者，“為孩子最大程度的爭取優(yōu)秀的教育資源，成為他們購買改善性住房購買時的第一考慮指標?！痹谶_成這樣的共識后，2015年，齊魯置業(yè)會把“原濟南教學儀器廠項目”納入開發(fā)建設(shè)階段，逐漸脫離以“售樓”實現(xiàn)利潤激增的受困局面。

如果說，2015年整體市場導(dǎo)向“改善性住房”，二手房市場比一手房市場更有優(yōu)勢，然而實際的銷售情況并非如此。“再也沒有一房多求的狀況?！痹诰暿肪G地盧浮宮館小區(qū)門口的孚瑞不動產(chǎn)，房產(chǎn)經(jīng)紀人趙明超告訴記者，改善性住房用戶對樓盤的配套設(shè)施要求較高，會在長時間里觀望多家樓盤，而對價格又反復(fù)比較，大都觀望，不會馬上出手。

波動是常態(tài)，剛需依舊強勁

從一份2月23日—3月1日的房地產(chǎn)市場監(jiān)測周報來看，濟南市商品房批準預(yù)售287套，僅新泉城名苑1個項目有新增供應(yīng)，供應(yīng)類型為住宅和儲藏室。

實際上，進入三月，濟南的商品房市場并未出現(xiàn)常規(guī)意義上的“小陽春”。從2月份網(wǎng)簽數(shù)量來看，多家樓盤網(wǎng)簽商品房不足10套，大多數(shù)樓盤成交量均為“個位數(shù)”。 雖然上周省城商品房網(wǎng)簽量在上漲，但反映出的卻依然是去年末的樓市狀況。綠地西城區(qū)一置業(yè)顧問告訴記者，這里所謂的“購買”卻不是真正的把房款付清，而僅僅是交納了訂金，“一般交了訂金就算賣出一套了，之后會給購房者留出一周到半個月的時間來籌集首付款，繳納了首付款并簽訂了購房合同之后，才可以網(wǎng)簽。”也就是說，網(wǎng)簽與成交在時間上并不同步，故而現(xiàn)在的網(wǎng)簽量仍多半是去年年末的“成交”。

山東大學經(jīng)濟學院教授李鐵崗表示，眾多房企都不敢加推新盤，目前整體濟南樓盤都在出庫存。

而在價格上，2015年總體價格偏低，呈現(xiàn)不同程度的“降價”。第一季度，商品房成交量第一的區(qū)域依然是歷城區(qū)，成交均價6738元/㎡，成交主力為中海華山瓏城、萬科新里程和榮盛錦繡瀾灣;槐蔭區(qū)成交量居于第二位，成交均價7862元/平方米，成交主力項目是萬科公園里;歷下區(qū)成交量位于第三位，成交均價10835元/平方米，成交主力項目是萬科城。

3月5日，國務(wù)院總理李克強在十二屆全國人大三次會議上作政府工作報告，2015年經(jīng)濟下行的壓力仍然在加大，其中特別強調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。目前多方政策也在積極救“市”，如自3月1日起央行下調(diào)存貸基準利率無疑對房地產(chǎn)市場影響力更大，李鐵崗認為，這將刺激剛需購房者的購買熱情，對于按揭貸款買房的剛需族來說是一大利好，3月份房地產(chǎn)市場值得期待。

“從根本上講，作為一個經(jīng)濟大省的省會，濟南市一直是人口凈流入城市，人口增幅保持在12%左右，再加上，濟南市還是省會城市群經(jīng)濟圈的核心城市，基礎(chǔ)設(shè)施如路網(wǎng)建設(shè)尤其是軌道交通建設(shè)的啟動，將進一步拓展城市發(fā)展空間。綜合以上因素，2015年濟南房地產(chǎn)市場的主題詞將依然是平穩(wěn)、健康、理性?！笔薪y(tǒng)計局副局長、新聞發(fā)言人苑子建說。

他進一步表示，“未來濟南的房價出現(xiàn)波動也是常態(tài)，但幅度不會太大。”房價出現(xiàn)波動其實是一種很正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，造成房價上漲的根本動力是不斷增長的需求，也就是通常所說的“剛需”。而房子的價格問題實際上就是由供求關(guān)系決定的，并不復(fù)雜，“如果求大于供，房價就會緩慢上升;如果供大于求，房價就會下降”。

“政策盤”，“軌道盤”：

刺激樓市的市政利好

刺激濟南樓市復(fù)活，單靠房企的努力已然不能實現(xiàn)。

目前，濟南市下發(fā)《關(guān)于實施項目建設(shè)兩年提升計劃加快推進2015年度重點項目建設(shè)的通知》，今年起，濟南市將利用兩年時間，在全市范圍內(nèi)集中力量開展重點項目建設(shè)提升活動。該通知稱，西部會展中心擬5月開工，新野生動物園年底竣工，重點推7個治堵治霾工程，東部天然氣工程6月開工，長清黃河大橋擬明年竣工，旅游路將建市中醫(yī)東院。這些市政建設(shè)的完善，無疑也會為樓盤加推帶來空間。

而新的市政利好也傳來。濟南軌道交通規(guī)劃獲國家批復(fù)，三條線路貫穿南北和東西，此消息給濟南樓市帶來新的期盼?！跋嗤瑮l件下，有軌道交通的樓盤每平米至少能多賣二三百元?！弊鴵砦骺驼竞诵膮^(qū)的恒大翡翠華庭項目一直將軌道交通作為主要賣點之一，該樓盤銷售人員告訴記者，凡是打算來這里置業(yè)的業(yè)主十有八九都會打聽軌道交通的情況。

在李鐵崗看來，軌道交通的利好實現(xiàn)需要時間釋放，目前濟南樓市的態(tài)勢庫存高，開發(fā)商第一要務(wù)還是走量，預(yù)計很多開發(fā)商不會借這個消息進行漲價。“雖然短期內(nèi)不能在房價等方面給開發(fā)商帶來直接好處，隨著濟南東拓西進步伐的加快，一些近郊大盤頻頻興起，如果未來軌道交通批復(fù)，從這些大盤到市中心的位置空前縮短，再加上合適的價格，這些郊區(qū)盤或會成為未來軌道交通最大“受益者”。

得益于軌道交通及其高鐵效應(yīng)，西客站片區(qū)正成為眾多剛需購房者的置業(yè)首選。但進入2015年，該區(qū)域樓盤頻繁降價，甚至有的樓盤從“6”字頭降到多年未見的“5”字頭。李鐵崗表示，西部整個片區(qū)如果能夠繼續(xù)完善配套設(shè)施，將會對西部樓盤帶來利好。

在房產(chǎn)市場上一直表現(xiàn)強勁的東部新城，無論在價格、社區(qū)配套、樓盤質(zhì)量上，一直都占據(jù)濟南市房產(chǎn)銷售的“頭把交椅”，隨著不斷注入的科技、資金、房企和年輕勞動者，讓本區(qū)域在濟南城市“東拓”的路上越走越快。“伴隨著商業(yè)設(shè)施的興建，商圈周邊房價更是一路維穩(wěn)，只有上漲勢頭?！崩铊F崗介紹，2月以來，本區(qū)域新開樓盤均價七千元左右。

而在北湖片區(qū)，眾多樓盤正抱團成為新休閑度假新區(qū)。去年，北大資源、綠地、中海三個項目集中在北部入市，環(huán)境也日漸改善，受到購房者越來越多的關(guān)注，釋放了當?shù)卮罅康馁彿啃枨?。而伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的擴張，北湖片區(qū)在商業(yè)商務(wù)集群的發(fā)展上也銳意創(chuàng)新，努力打造濟南北部的政務(wù)和商業(yè)中心。另外，規(guī)劃中的輕軌R2、R3線將來也會經(jīng)過此區(qū)域，進一步增加了本區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和潛在競爭力。

另外，北湖片區(qū)還將打造山東省首個百年住宅項目，海爾地產(chǎn)也會為本區(qū)域打造400米超高層的文廣中心，成為備受關(guān)注的泉城新地標。而今年規(guī)劃投資200億元在本區(qū)域建設(shè)濟南最大旅游產(chǎn)業(yè)項目，集休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生、文化創(chuàng)意、時尚游樂等于一體，此舉無疑會以其強大的商圈制造能力，帶動周邊區(qū)域及樓市升溫，使整個區(qū)域的價值得到提升。

本區(qū)域房價一直在七八千元/平左右浮動，但整體變化不大。不過隨著區(qū)位規(guī)劃的建設(shè)和發(fā)展，相信此處會成為購房者關(guān)注度越來越高的熱點區(qū)域。