張翠翠
從賣方市場到買方市場:
配套教育成為未來的競爭點
“2015第一季度,齊魯置業(yè)在售項目齊魯澗橋銷售業(yè)績良好,基本完成公司年度銷售指標要求?!饼R魯置業(yè)有限公司營銷策劃部經(jīng)理史勇接受《齊魯周刊》記者采訪時表示,如今的購房者大都傾向于改善性大戶型和剛需戶型,尤其對改善性住宅需求增加。
在史勇看來,經(jīng)過2014年房產(chǎn)整體市場不景氣后,樓市已從“賣方市場”變?yōu)椤百I方市場”,以購房者需求為主,經(jīng)過樓市的“以價走量”階段后,未來房企的樓盤應重“質(zhì)”,“區(qū)域位置好、配套設施完善、教育資源充足的地段的樓盤仍很搶手,這足以看出房產(chǎn)市場正調(diào)整到理性的軌道上?!?/p>
據(jù)此,齊魯置業(yè)在2015年,將開發(fā)位于歷山路與花園路交匯處的高端項目,“這里區(qū)域位置優(yōu)勢明顯,多條公交線路串通,老城中心區(qū)商圈云集,配套齊全,而最重要的是教育資源豐厚,歷下區(qū)對于教育減免的相關政策,使位于此區(qū)域樓盤住宅價格上漲較快?!笔酚抡f。
這一看法也得到了恒大濟南項目負責人的認同,2015年伊始,恒大在全國縮減商業(yè)地產(chǎn)的擴容,在濟南,恒大帝景樓盤項目地處歷下區(qū),配套設施完善,仍是濟南最高端的房產(chǎn)項目?!叭绻麧细鞔箝_發(fā)商再不重視樓盤品質(zhì),將會最終被市場淘汰?!痹撠撠熑吮硎尽?/p>
“配套的教育項目會成為未來的競爭點?!痹谑酚驴磥?,諸多80后買房者為改善性房型的主力購買者,“為孩子最大程度的爭取優(yōu)秀的教育資源,成為他們購買改善性住房購買時的第一考慮指標?!痹谶_成這樣的共識后,2015年,齊魯置業(yè)會把“原濟南教學儀器廠項目”納入開發(fā)建設階段,逐漸脫離以“售樓”實現(xiàn)利潤激增的受困局面。
如果說,2015年整體市場導向“改善性住房”,二手房市場比一手房市場更有優(yōu)勢,然而實際的銷售情況并非如此?!霸僖矝]有一房多求的狀況?!痹诰暿肪G地盧浮宮館小區(qū)門口的孚瑞不動產(chǎn),房產(chǎn)經(jīng)紀人趙明超告訴記者,改善性住房用戶對樓盤的配套設施要求較高,會在長時間里觀望多家樓盤,而對價格又反復比較,大都觀望,不會馬上出手。
波動是常態(tài),剛需依舊強勁
從一份2月23日—3月1日的房地產(chǎn)市場監(jiān)測周報來看,濟南市商品房批準預售287套,僅新泉城名苑1個項目有新增供應,供應類型為住宅和儲藏室。
實際上,進入三月,濟南的商品房市場并未出現(xiàn)常規(guī)意義上的“小陽春”。從2月份網(wǎng)簽數(shù)量來看,多家樓盤網(wǎng)簽商品房不足10套,大多數(shù)樓盤成交量均為“個位數(shù)”。 雖然上周省城商品房網(wǎng)簽量在上漲,但反映出的卻依然是去年末的樓市狀況。綠地西城區(qū)一置業(yè)顧問告訴記者,這里所謂的“購買”卻不是真正的把房款付清,而僅僅是交納了訂金,“一般交了訂金就算賣出一套了,之后會給購房者留出一周到半個月的時間來籌集首付款,繳納了首付款并簽訂了購房合同之后,才可以網(wǎng)簽?!币簿褪钦f,網(wǎng)簽與成交在時間上并不同步,故而現(xiàn)在的網(wǎng)簽量仍多半是去年年末的“成交”。
山東大學經(jīng)濟學院教授李鐵崗表示,眾多房企都不敢加推新盤,目前整體濟南樓盤都在出庫存。
而在價格上,2015年總體價格偏低,呈現(xiàn)不同程度的“降價”。第一季度,商品房成交量第一的區(qū)域依然是歷城區(qū),成交均價6738元/㎡,成交主力為中海華山瓏城、萬科新里程和榮盛錦繡瀾灣;槐蔭區(qū)成交量居于第二位,成交均價7862元/平方米,成交主力項目是萬科公園里;歷下區(qū)成交量位于第三位,成交均價10835元/平方米,成交主力項目是萬科城。
3月5日,國務院總理李克強在十二屆全國人大三次會議上作政府工作報告,2015年經(jīng)濟下行的壓力仍然在加大,其中特別強調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。目前多方政策也在積極救“市”,如自3月1日起央行下調(diào)存貸基準利率無疑對房地產(chǎn)市場影響力更大,李鐵崗認為,這將刺激剛需購房者的購買熱情,對于按揭貸款買房的剛需族來說是一大利好,3月份房地產(chǎn)市場值得期待。
“從根本上講,作為一個經(jīng)濟大省的省會,濟南市一直是人口凈流入城市,人口增幅保持在12%左右,再加上,濟南市還是省會城市群經(jīng)濟圈的核心城市,基礎設施如路網(wǎng)建設尤其是軌道交通建設的啟動,將進一步拓展城市發(fā)展空間。綜合以上因素,2015年濟南房地產(chǎn)市場的主題詞將依然是平穩(wěn)、健康、理性。”市統(tǒng)計局副局長、新聞發(fā)言人苑子建說。
他進一步表示,“未來濟南的房價出現(xiàn)波動也是常態(tài),但幅度不會太大?!狈績r出現(xiàn)波動其實是一種很正常的經(jīng)濟現(xiàn)象,造成房價上漲的根本動力是不斷增長的需求,也就是通常所說的“剛需”。而房子的價格問題實際上就是由供求關系決定的,并不復雜,“如果求大于供,房價就會緩慢上升;如果供大于求,房價就會下降”。
“政策盤”,“軌道盤”:
刺激樓市的市政利好
刺激濟南樓市復活,單靠房企的努力已然不能實現(xiàn)。
目前,濟南市下發(fā)《關于實施項目建設兩年提升計劃加快推進2015年度重點項目建設的通知》,今年起,濟南市將利用兩年時間,在全市范圍內(nèi)集中力量開展重點項目建設提升活動。該通知稱,西部會展中心擬5月開工,新野生動物園年底竣工,重點推7個治堵治霾工程,東部天然氣工程6月開工,長清黃河大橋擬明年竣工,旅游路將建市中醫(yī)東院。這些市政建設的完善,無疑也會為樓盤加推帶來空間。
而新的市政利好也傳來。濟南軌道交通規(guī)劃獲國家批復,三條線路貫穿南北和東西,此消息給濟南樓市帶來新的期盼?!跋嗤瑮l件下,有軌道交通的樓盤每平米至少能多賣二三百元。”坐擁西客站核心區(qū)的恒大翡翠華庭項目一直將軌道交通作為主要賣點之一,該樓盤銷售人員告訴記者,凡是打算來這里置業(yè)的業(yè)主十有八九都會打聽軌道交通的情況。
在李鐵崗看來,軌道交通的利好實現(xiàn)需要時間釋放,目前濟南樓市的態(tài)勢庫存高,開發(fā)商第一要務還是走量,預計很多開發(fā)商不會借這個消息進行漲價?!半m然短期內(nèi)不能在房價等方面給開發(fā)商帶來直接好處,隨著濟南東拓西進步伐的加快,一些近郊大盤頻頻興起,如果未來軌道交通批復,從這些大盤到市中心的位置空前縮短,再加上合適的價格,這些郊區(qū)盤或會成為未來軌道交通最大“受益者”。
得益于軌道交通及其高鐵效應,西客站片區(qū)正成為眾多剛需購房者的置業(yè)首選。但進入2015年,該區(qū)域樓盤頻繁降價,甚至有的樓盤從“6”字頭降到多年未見的“5”字頭。李鐵崗表示,西部整個片區(qū)如果能夠繼續(xù)完善配套設施,將會對西部樓盤帶來利好。
在房產(chǎn)市場上一直表現(xiàn)強勁的東部新城,無論在價格、社區(qū)配套、樓盤質(zhì)量上,一直都占據(jù)濟南市房產(chǎn)銷售的“頭把交椅”,隨著不斷注入的科技、資金、房企和年輕勞動者,讓本區(qū)域在濟南城市“東拓”的路上越走越快?!鞍殡S著商業(yè)設施的興建,商圈周邊房價更是一路維穩(wěn),只有上漲勢頭?!崩铊F崗介紹,2月以來,本區(qū)域新開樓盤均價七千元左右。
而在北湖片區(qū),眾多樓盤正抱團成為新休閑度假新區(qū)。去年,北大資源、綠地、中海三個項目集中在北部入市,環(huán)境也日漸改善,受到購房者越來越多的關注,釋放了當?shù)卮罅康馁彿啃枨蟆6殡S著商業(yè)地產(chǎn)的擴張,北湖片區(qū)在商業(yè)商務集群的發(fā)展上也銳意創(chuàng)新,努力打造濟南北部的政務和商業(yè)中心。另外,規(guī)劃中的輕軌R2、R3線將來也會經(jīng)過此區(qū)域,進一步增加了本區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和潛在競爭力。
另外,北湖片區(qū)還將打造山東省首個百年住宅項目,海爾地產(chǎn)也會為本區(qū)域打造400米超高層的文廣中心,成為備受關注的泉城新地標。而今年規(guī)劃投資200億元在本區(qū)域建設濟南最大旅游產(chǎn)業(yè)項目,集休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生、文化創(chuàng)意、時尚游樂等于一體,此舉無疑會以其強大的商圈制造能力,帶動周邊區(qū)域及樓市升溫,使整個區(qū)域的價值得到提升。
本區(qū)域房價一直在七八千元/平左右浮動,但整體變化不大。不過隨著區(qū)位規(guī)劃的建設和發(fā)展,相信此處會成為購房者關注度越來越高的熱點區(qū)域。