作者簡介：薛穎，南京理工大學(xué)公共事務(wù)學(xué)院行政管理專業(yè)。

摘要：經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行具有周期性的特點(diǎn)，即繁榮與蕭條的交替，正視房地產(chǎn)周期波動現(xiàn)象，通過對房地產(chǎn)周期波動產(chǎn)生影響的主要因素進(jìn)行分析，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出反周期策略，這不僅對我國房地產(chǎn)的健康、穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義，而且有利于國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；周期波動；政策

經(jīng)濟(jì)的周期波動是經(jīng)濟(jì)增長過程中伴隨的現(xiàn)象，這一客觀規(guī)律已被歷史發(fā)展進(jìn)程所證明，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也不可避免的遵循這一規(guī)律?！胺康禺a(chǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的一種形式，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平圍繞趨勢增長線起伏的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。在此過程中表現(xiàn)為擴(kuò)張和收縮兩大階段和復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四大環(huán)節(jié)?！?/p>

1.城市房地產(chǎn)周期波動的原因分析

1.1 供需關(guān)系的變化

圖1房地產(chǎn)的供應(yīng)與需求

1.1.1 市場供給的不足

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮時期，即產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高潮期，人們對房屋的需求量不斷增加，房地產(chǎn)的價格也節(jié)節(jié)攀升。首先，由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，對于各種建筑的需求量也越來越大。其次，群眾只能通過購買方式獲得房屋，開發(fā)商壟斷著房地產(chǎn)市場，在房地產(chǎn)價格的制定的過程中占據(jù)主導(dǎo)地位。伴隨著人們的盲目從眾心理，社會各階層都開始計劃買房，這就進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮。最后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，各種銀行以及投資機(jī)構(gòu)也對房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心并對其投資，這就進(jìn)一步拉動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

如圖1所示，在市場供求關(guān)系平衡的時候，房地產(chǎn)的供給量為Q0，對應(yīng)的產(chǎn)品價格為P0。隨著對房屋需求的不斷增加，需求曲線由D變動到D1，若房地產(chǎn)的供給量能夠根據(jù)需求量作出迅速的調(diào)整，從S移動到S1，則房地產(chǎn)價格可以保持不變。但是由于房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長的特點(diǎn)，其不能根據(jù)市場的變化作出迅速的改變，所以在供應(yīng)量Q0與需求量D1的情況下，房地產(chǎn)價格保持較高的水平。

1.1.2 市場需求的下降

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蕭條時期，即產(chǎn)業(yè)發(fā)展的低潮期，人們對房屋的需求量不斷減少，房地產(chǎn)價格也跌入低谷。在房地產(chǎn)繁榮時期，房屋價格保持在較高水平，經(jīng)過一段時間發(fā)展，到達(dá)一個最高水平超過消費(fèi)者所能接受的價位，消費(fèi)者的欲望不斷減弱。在市場不景氣的時候，房地產(chǎn)商基于房地場開發(fā)周期長，投資成本大，而且金融機(jī)構(gòu)對未來收益的不樂觀的預(yù)測也導(dǎo)致投資數(shù)量的減少，而此時，消費(fèi)者抱著觀望的態(tài)度，等待房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步下降。這就加速了房地產(chǎn)市場的衰退。

從圖1所示，在市場衰退時期，隨著對房屋需求的不斷減少，需求曲線由D1變動到D，若房地產(chǎn)的供給量能夠根據(jù)需求量作出迅速的調(diào)整，從S1移動到S，則房地產(chǎn)價格可以保持不變，但是由于房地產(chǎn)在短期之內(nèi)缺乏彈性，所以實(shí)際供給曲線并沒有移動，供給水平仍保持在S1的水平上，這樣就導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的急劇下降，房地產(chǎn)價格由供應(yīng)量Q0與D需求量曲線決定的P2價格上。

1.2 國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整

國家宏觀政策的方向與管制決定了房地產(chǎn)興衰的主要力量。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生以后，中央在分析了當(dāng)前國際情勢之后，準(zhǔn)確地對經(jīng)濟(jì)走勢作出判斷，及時的調(diào)整發(fā)展策略，由從控制物價和通貨膨脹為主，迅速轉(zhuǎn)向以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和促進(jìn)發(fā)展為主。國家采取寬松的貨幣政策和放寬具有抑制性購房的房地產(chǎn)信貸政策，包括下調(diào)利率，增加貨幣供應(yīng)量來刺激消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)。為了“穩(wěn)定預(yù)期，保持景氣”，防止通貨膨脹，國家通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價位、中小套型的普通住房和控制商品住房、公共租賃住房等住房的供給，讓住房雙軌制落實(shí)到實(shí)處。通過出臺第二套房與第一套房不同的購買政策，抑制投資投機(jī)性需求，并且嚴(yán)格控制信貸風(fēng)險，對開發(fā)貸款進(jìn)行嚴(yán)格管理，以穩(wěn)定市場秩序，防止開發(fā)商囤地炒地。這些宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)的心衰起到重要的影響。

1.3 投資的波動

“投資規(guī)模及結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)可能通過投資需求總量和結(jié)構(gòu)影響社會供給與需求的總量及結(jié)構(gòu)，在長期內(nèi)可以通過所形成的供給總量結(jié)構(gòu)對社會供給與需求的總量及結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要的決定作用。投資是促進(jìn)總供給增加的第一推動力，而投資規(guī)模要受到社會需求總量的約束?！痹诮?jīng)濟(jì)繁榮時期，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，越來越多的人開始關(guān)注這個行業(yè)并且開始投資。各個銀行與投資機(jī)構(gòu)也對這一行業(yè)的前景有美好的預(yù)期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡發(fā)展造成大量的資本投入所產(chǎn)生的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求量，從而產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入蕭條階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨平緩，投資又開始抬頭，從而啟動了新一輪的經(jīng)濟(jì)增長。因而，我們可以看出投資波動對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)的波動具有重要的影響。

2.城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的對策研究

2.1 合理調(diào)整房地產(chǎn)的供求關(guān)系

“推動房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，重點(diǎn)調(diào)節(jié)以住宅為主的供求關(guān)系，確保房地產(chǎn)商品供給總量與結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)商品的有效需求與結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)動態(tài)平衡；在產(chǎn)業(yè)外部，重點(diǎn)注意房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的良性互動?！惫┣箨P(guān)系的調(diào)整應(yīng)該以市場為準(zhǔn)繩，只有這樣，才能最大限度的實(shí)現(xiàn)供給與需求的平衡。

2.2 建立科學(xué)的房地產(chǎn)檢測預(yù)警系統(tǒng)

2.2.1 及時預(yù)測報告房地產(chǎn)運(yùn)行的波動趨勢

由于房地產(chǎn)市場信息的不對稱，房地產(chǎn)市場無法對經(jīng)濟(jì)市場的變化作出迅速的調(diào)整。通過及時報告房地產(chǎn)運(yùn)行的趨勢，可以實(shí)現(xiàn)信息的溝通，房地產(chǎn)開發(fā)者對靈活、多變的市場狀況作出相應(yīng)的調(diào)整。通過預(yù)測未來房地產(chǎn)運(yùn)行趨勢，有利于減緩在房地產(chǎn)周期波動中產(chǎn)生的損失，并對周期的波動做好充足的準(zhǔn)備。

2.2.2 房地產(chǎn)政策、行情的公開化

房屋居住問題關(guān)系著社會中的每個成員。將房地產(chǎn)的政策、行情公開化，透明化，這不僅是保障居民了解房地產(chǎn)市場信息，作出正確決策的有效途徑，也能夠讓房地產(chǎn)投資者更好的了解信息，迅速對市場作出回應(yīng)。在各個地區(qū)，政府應(yīng)因地制宜的將本地區(qū)的房地產(chǎn)信息公開化、透明化。工作人員對文化程度較低的人員進(jìn)行政策的解釋，政府建立專門的咨詢電話，建立專門的網(wǎng)站，以便居民對政策及房地產(chǎn)項目的情況進(jìn)行了解。實(shí)現(xiàn)民眾更好，更快，更準(zhǔn)確的了解到房屋的相關(guān)信息，并對房地產(chǎn)項目進(jìn)行有效的監(jiān)督。

2.3 完善房地產(chǎn)融資渠道

現(xiàn)今房地產(chǎn)融資方式的單一性，不利于形成公平的投資環(huán)境。因此，需要不斷完善融資渠道，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金；推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府從銀行的營運(yùn)中抽身出來；適度的引入外資方式，達(dá)到鯰魚效益；避免地方保護(hù)主義或者過分優(yōu)惠外來資本，以此確保公平的資本環(huán)境。

2.4 調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

建立科學(xué)、合理的住房體系。我國臺灣學(xué)者張金鑒教授提出政府的六大職能之一便是服務(wù)職能。政府服務(wù)是典型的公共服務(wù)，通過收取國民的稅賦，用之于國民的福祉。調(diào)整好房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，首先政府應(yīng)將“經(jīng)濟(jì)租用房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房”提升到公共物品的認(rèn)識高度，盡可能的為辛苦的低收入者提供更多的住房。高收入者可以直接從市場中購買，中等收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房?，F(xiàn)階段，國家應(yīng)大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積以緩解經(jīng)濟(jì)適用房供需緊張的矛盾同時抑制房地產(chǎn)的過分需求而避免房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。

要防止房地產(chǎn)的周期波動，在深入把握我國的基本國情、房地產(chǎn)政策，把握我國房地產(chǎn)周期波動的客觀規(guī)律和形成機(jī)制的同時，注意供求關(guān)系的協(xié)調(diào)，構(gòu)建穩(wěn)定增長的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，并利用房地產(chǎn)周期波動的契機(jī)，促進(jìn)行業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展。（作者單位：南京理工大學(xué)公共事務(wù)學(xué)院）

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