韋光蘭等

[摘要]近年來，政府出臺了一系列樓市調(diào)控政策，加之央行連續(xù)兩次降息，必然對樓市產(chǎn)生一定影響?；诖?，本文在統(tǒng)計(jì)昆明市近四年來住宅月度銷售單價的基礎(chǔ)上，分析房價的動態(tài)變化過程，并以馬爾可夫鏈為預(yù)測模型，采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的計(jì)算方法，預(yù)測了昆明近期房價走勢，以期為近期購房消費(fèi)者提供可借鑒的參考。

[關(guān)鍵詞]馬爾可夫鏈；預(yù)測；房價

[DOI]1013939/jcnkizgsc201521.086

自2011年國務(wù)院常務(wù)會議推出“新國八條”以來，在房地產(chǎn)市場引起了一系列的相關(guān)反應(yīng)，消費(fèi)者持幣待購，銷售遇阻，昆明樓市表現(xiàn)持續(xù)低迷。2014年2月，公積金新規(guī)出臺，調(diào)整公積金貸款首付額度；8月，限購取消；9月，限貸松綁；11月，央行降息。與此同時，在《2014—2015年度中國35城房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險度排名》報告中昆明房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險全國排名第三。大量存量房的存在，導(dǎo)致昆明各大樓盤降聲肆起，營銷的方式更是層出不窮，有南悅城2萬抵5萬元的宣傳；名旺角7899元/平方米，比同區(qū)域樓盤價格低25%的宣傳；俊發(fā)房交會7盤限量巨惠的廣告；東盟森林4488元/平方米、中豪優(yōu)活城首付僅需2.99萬元的廣告和宣傳；奧宸1萬減5萬元、海倫堡6666元/平方米特價房、恒大雅苑88折、人民路1號20套特價房7折、兆豐六千城買房100%獎車等宣傳。

但面對現(xiàn)在的市場環(huán)境，購房者會產(chǎn)生怎樣的購房心理？一方面各大樓盤相繼降價的信息，導(dǎo)致消費(fèi)者購房信心急劇下滑，甚至流言四起：“樓市要崩盤了，房子不能買了”；另一方面部分專業(yè)人士認(rèn)為，國家近期出臺的取消限購、限貸及降息政策，大量的剛性需求及改善性需求將會釋放出來，此時昆明的房價已經(jīng)跌入低谷，從2015年開始，將會有回暖的可能，而此時是最佳的購房時機(jī)。

1馬爾可夫預(yù)測的原理及步驟

馬爾可夫（Markov）法是以俄國數(shù)學(xué)家馬爾可夫（AAMarkov）名字命名的一種方法，它將時間序列看作一個隨機(jī)過程，通過對事物不同狀態(tài)的初步概率和狀態(tài)之間轉(zhuǎn)移概率的研究，確定狀態(tài)變化的趨勢，以預(yù)測事物的未來。馬爾可夫理論指出：“系統(tǒng)達(dá)到每一狀態(tài)的概率僅與近期狀態(tài)有關(guān)，在一定時期后馬爾可夫過程逐漸趨于穩(wěn)定狀態(tài)而與原始條件無關(guān)”的這一特性稱為“無后效性”[1]。即：事物的第n次試驗(yàn)結(jié)果僅取決于第（m-1）次試驗(yàn)結(jié)果，第（n-1）次試驗(yàn)結(jié)果僅取決于第（n-2）次試驗(yàn)結(jié)果，以此類推[2]。這里所說的狀態(tài)，就是指某一事件在某個時刻出現(xiàn)的某種結(jié)果。比如，在商品銷售預(yù)測中，有“暢銷”“一般”“滯銷”等狀態(tài)。再比如在房價中，可以劃分“上升”“持平”“下降”三個狀態(tài)。房價由三種狀態(tài)中的一種狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化稱為狀態(tài)轉(zhuǎn)移。本文將利用昆明市2011年1月至2014年年底48個月的商品住宅均價為基礎(chǔ)，采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法計(jì)算出房價的馬爾可夫鏈狀態(tài)轉(zhuǎn)移概率。

由表2可以看出，2015年1月和2月房價處于E1狀態(tài)的概率最大，概率分別為0692和0530，即價格為8600元/平方米～8900元/平方米，而實(shí)際房價分別為8682元/平方米、8648元/平方米，說明預(yù)測的概率結(jié)果與實(shí)際相符。從6月開始，房價逐漸趨于E2狀態(tài)，即持平狀態(tài)。

由公式（3）～（5）可以計(jì)算出昆明市的房價經(jīng)過數(shù)月之后所處的概率值。分別為：E1=0318，E2=0585，E3=0097，即：E2>E1>E3。這說明了昆明市的房價經(jīng)過數(shù)月變化之后，房價趨于持平的概率最大，占585%的可能性，其次房價趨于下降的概率占31.8%，上漲的概率占97%。即昆明在未來一段時間的房價漲價的可能性不大，很大可能會一直處于持平的狀態(tài)。

3結(jié)語

本文在在統(tǒng)計(jì)分析昆明市近4年來房價變化的基礎(chǔ)上，運(yùn)用馬爾可夫鏈預(yù)測方法，得到昆明市未來房價發(fā)展趨勢的結(jié)論是：從目前到2015年5月，房價下跌的可能性較大，但是從下半年開始房價將會略有回暖，處于平穩(wěn)狀態(tài)，未來一段時間，如果沒有大的政策出臺，昆明市的房價穩(wěn)定狀態(tài)將繼續(xù)保持，說明政府自2011年以來出臺的調(diào)控政策有一定的成效，未來房地產(chǎn)將會進(jìn)入到回歸秩序的時期，到一定時期后，趨于成熟發(fā)展。對于還沒有買房的消費(fèi)者來說，近期買房是合理的。最后應(yīng)該指出本文運(yùn)用馬爾科夫預(yù)測模型對昆明市房價進(jìn)行預(yù)測，預(yù)測結(jié)果有一定的準(zhǔn)確性。但是運(yùn)用該方法預(yù)測出的結(jié)果只是表明昆明市房價最終趨向于某個狀態(tài)，而不是絕對處于該種狀態(tài)。沒有任何一種預(yù)測方法可以準(zhǔn)確的計(jì)算出房價。

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