方夢(mèng)園

摘要：房地產(chǎn)價(jià)格一直是社會(huì)各界的關(guān)注焦點(diǎn)，其影響因素較多。為了探究安徽省房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，本文利用2000-2012年安徽省房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)建筑企業(yè)從業(yè)人員數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響顯著，即從業(yè)人員越多企業(yè)成本越大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)總額對(duì)房?jī)r(jià)影響比較微弱，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)設(shè)定是近乎既定的，開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整利潤(rùn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不顯著。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；供給和需求；回歸分析

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，其價(jià)格波動(dòng)會(huì)給社會(huì)各界帶來(lái)影響，人們迫切希望房地產(chǎn)價(jià)格可調(diào)控。2015年兩會(huì)后，房市調(diào)控政策密集出臺(tái)，GDP調(diào)低到7%，房地產(chǎn)價(jià)格有望得到穩(wěn)定發(fā)展。那么，國(guó)家面臨經(jīng)濟(jì)下行背景下房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素就是本項(xiàng)目要研究的主要內(nèi)容。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，已有的研究表明，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)等都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響。隨著國(guó)家和各省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些結(jié)論是否依然成立，還有待證明。本文聚焦安徽省2000年至2012年的房?jī)r(jià)變動(dòng)，從實(shí)證角度探究總?cè)丝跀?shù)、可支配收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，預(yù)期未來(lái)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，對(duì)政府提出政策建議。

從房地產(chǎn)生產(chǎn)價(jià)格機(jī)制來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格是由生地價(jià)、房屋建筑成本及利潤(rùn)、生地開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)、房屋銷售成本及利潤(rùn)、稅金構(gòu)成的，其變化就是各構(gòu)成部分變化的總體作用。除地價(jià)以外，其他構(gòu)成部分都是價(jià)值實(shí)體中的一部分，其價(jià)格由價(jià)值和供求決定。而地是無(wú)價(jià)值的，其價(jià)格完全取決于市場(chǎng)供求狀況，這種供求具體體現(xiàn)為影響土地價(jià)格的諸多因素。因此，下文將從具體的各項(xiàng)指標(biāo)入手，探究房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。

二、現(xiàn)狀分析

本文利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)畫出安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)，如圖1、圖2、圖3所示。從圖1中可以看出，安徽省商品房平均銷售價(jià)格在2012上半年呈下降趨勢(shì)，隨即回升。隨后由圖2可知，全年房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比上年顯著增加。由圖3，商品房新開(kāi)工面積在2012年降至谷底，然后也開(kāi)始回升。另外，2012年上半年商品房銷售額持續(xù)下降，在央行降準(zhǔn)、降息等因素的作用下，剛性需求開(kāi)始釋放，成交回升。

三、住房?jī)r(jià)格影響因素分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)講，房地產(chǎn)的價(jià)格水平及其變動(dòng)是房地產(chǎn)供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，基于此，本文將分別從需求和供給兩個(gè)視角分析影響房?jī)r(jià)的因素。

（一）影響房地產(chǎn)價(jià)格需求因素分析

1.國(guó)民收入。國(guó)民收入在很大程度上影響著消費(fèi)者的行為。其他因素不變的條件下，國(guó)民收入水平越高，對(duì)房地產(chǎn)需求也會(huì)越高；國(guó)民收入水平越低，對(duì)房地產(chǎn)的需求就越低。

2.人口總量。住房是人們生活的基本保障。在其他因素不變的條件下，隨著人口總量的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)需求必然上升，人口總量下降，住房需求也會(huì)相應(yīng)減少。人口增長(zhǎng)是影響房地產(chǎn)需求的直接因素。

3.經(jīng)濟(jì)政策。政策是影響房地產(chǎn)需求的一個(gè)重要因素。國(guó)家的宏觀調(diào)控政策會(huì)牽動(dòng)消費(fèi)者的行為，當(dāng)國(guó)家提高稅收和利率，會(huì)抑制房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，而當(dāng)國(guó)家出臺(tái)優(yōu)惠政策，也能刺激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，使房地產(chǎn)需求上升。

4.預(yù)期。消費(fèi)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也直接影響著房地產(chǎn)需求。一般地，人們?nèi)绻A(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格下跌，便會(huì)持觀望態(tài)度，減少現(xiàn)時(shí)需求；若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲，則會(huì)增加現(xiàn)時(shí)需求，加快購(gòu)買。

（二）影響房地產(chǎn)價(jià)格供給因素分析

1.開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)供給的決定因素，直接決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。一般情況下，開(kāi)發(fā)成本越高，開(kāi)發(fā)商的積極性越低，房地產(chǎn)供給越少；開(kāi)發(fā)成本越低，開(kāi)發(fā)商的積極性越高，房地產(chǎn)供給越多。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期顯得非常重要。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期看好，就會(huì)開(kāi)發(fā)較多的房地產(chǎn)來(lái)增加房地產(chǎn)的供給；相反，如果開(kāi)發(fā)商預(yù)期未來(lái)消費(fèi)情況下降，或政府出臺(tái)不利于銷售的政策等，會(huì)減少房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，降低供給。

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格是由諸多因素通過(guò)影響需求與供給相互作用形成的。這些因素相互之間也有聯(lián)系，至于哪種因素起著決定性的作用，下文將針對(duì)安徽省，結(jié)合具體指標(biāo)和數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

四、實(shí)證檢驗(yàn)

（一）計(jì)量模型構(gòu)建

1.變量選擇。經(jīng)過(guò)對(duì)原始數(shù)據(jù)指標(biāo)的篩選，選取商品房平均銷售價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)格衡量指標(biāo)，設(shè)為被解釋變量Y，另八個(gè)變量為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、總?cè)丝跀?shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)總額、商品房新開(kāi)工房屋面積為、商品房竣工面積、財(cái)政收入中房產(chǎn)稅收入和建筑企業(yè)從業(yè)人員數(shù)作為解釋變量，分別用X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8表示，樣本數(shù)據(jù)如表1所示（注：樣本數(shù)據(jù)來(lái)源于《安徽統(tǒng)計(jì)年鑒》）。

由上述分析可知，R2值近似等于1，模型擬合優(yōu)度很高，整體檢驗(yàn)結(jié)果也很顯著，但單個(gè)t檢驗(yàn)對(duì)應(yīng)的伴隨概率絕大多數(shù)都大于顯著性水平0.1，所以判斷很可能存在多重共線性。對(duì)各變量的相關(guān)性分析顯示相關(guān)系數(shù)較高。建立輔助回歸，將每個(gè)X變量分別作為被解釋變量都對(duì)其余的X變量進(jìn)行回歸，得到其可決系數(shù)和方差擴(kuò)大因子的值，如下表所示：

由表4可知X1與Y的關(guān)系為Y1=-141.6400+0.252497X1，即城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入每增加一個(gè)單位，商品房平均銷售價(jià)格增加0.2524個(gè)單位。且伴隨概率很小，說(shuō)明顯著性很高，模型可靠，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入對(duì)商品房平均銷售價(jià)格有顯著影響。同理得出，其他解釋變量對(duì)被解釋變量的回歸也幾乎都顯示為X對(duì)Y有顯著影響。

5.實(shí)證結(jié)果分析

經(jīng)過(guò)兩次回歸分析，第二次的一元回歸得出每個(gè)解釋變量都對(duì)被解釋變量有顯著影響，而第一次的多元回歸卻發(fā)現(xiàn)只有總?cè)丝跀?shù)和商品房竣工面積對(duì)商品房?jī)r(jià)格的聯(lián)合影響最大，而且前者是負(fù)相關(guān)，后者是正相關(guān)。通常情況下，我們都認(rèn)為房?jī)r(jià)隨會(huì)隨著人口數(shù)量增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，然而此處卻出乎我們意料。說(shuō)明人口數(shù)量確實(shí)是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素，但影響方向不是既定的。人口越多，生存壓力越大，但房屋的供應(yīng)量也會(huì)隨之增多，小高樓、超高樓都會(huì)增多。之所以單個(gè)回歸顯著性很高，多元回歸顯著性大大降低，實(shí)驗(yàn)證明是因?yàn)榇嬖诙嘀毓簿€性，使得回歸模型有了偏差。但單獨(dú)看一個(gè)變量，也有隨機(jī)的因素存在，解釋變量與被解釋變量是兩種數(shù)的關(guān)系，也是不精確的。

五、結(jié)論與對(duì)策

1.實(shí)驗(yàn)證明每一個(gè)解釋變量都對(duì)被解釋變量商品房平均銷售價(jià)格有影響，但影響的程度和方向各不相同。根據(jù)單個(gè)回歸結(jié)果，建筑企業(yè)從業(yè)人員數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響，人員越多，房?jī)r(jià)越貴，說(shuō)明其中的管理環(huán)節(jié)耗費(fèi)財(cái)力很大。所以結(jié)合實(shí)驗(yàn)，首先需要保證房地產(chǎn)內(nèi)部工作高效，結(jié)構(gòu)完整，避免閑雜人的亂入。

2.其次實(shí)驗(yàn)顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)總額對(duì)房?jī)r(jià)影響比較微弱，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)設(shè)定是近乎既定的，提前規(guī)劃好再以此定價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)很難因?yàn)榉績(jī)r(jià)的升高或者降低壓縮自己的利潤(rùn)。

3.本次試驗(yàn)結(jié)果有很多不同尋常之處，數(shù)據(jù)的變化方向并不都在預(yù)期范圍內(nèi)。說(shuō)明國(guó)家與地方的房?jī)r(jià)影響因素是不完全相同的，要能在國(guó)家政策下找出適合本省發(fā)展的道路來(lái)。近年來(lái)，“國(guó)五條”的出臺(tái)，表明國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)堅(jiān)持適度從緊的取向，抑制房地產(chǎn)的投資投機(jī)性需求的政策不會(huì)改變。省政府要積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，積極引導(dǎo)合理消費(fèi)需求，增強(qiáng)居民理性消費(fèi)信心，樹(shù)立梯度住房消費(fèi)理念，倡導(dǎo)消費(fèi)者在不同的年齡段、不同收入水平，選擇不同的住房消費(fèi)方式。通過(guò)多種形式的宣傳，創(chuàng)造良好的社會(huì)輿論氛圍，既穩(wěn)定購(gòu)房者的消費(fèi)預(yù)期，也穩(wěn)定企業(yè)的市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。（作者單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]高波.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].南京：南京大學(xué)出版社，2010，第五章.

[2]易丹輝.數(shù)據(jù)分析與Eviews應(yīng)用[M].北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2002.

[3]李凌峰.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究[J].湖南大學(xué)，2012.4.

[4]李華彪.基于因子分析法的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效評(píng)價(jià)[J].華南理工大學(xué)，2012.5.

[5]郝丹璐.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究[J].吉林大學(xué)，2014.4.

[6]王彬.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究——基于徐州市房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)證分析[J].河海大學(xué)，2006.3.