武瑩

摘 要：現(xiàn)在的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的理論與實(shí)踐方面都相當(dāng)成熟，現(xiàn)在根據(jù)這些方法并且考慮到城市綜合體的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)實(shí)，以風(fēng)險(xiǎn)管理程序?yàn)槊}絡(luò)，對(duì)城市綜合體項(xiàng)目從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)防范等方面進(jìn)行研究和論述，旨在為城市綜合體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供可行的操作指引。

關(guān)鍵詞：城市綜綜合體項(xiàng)目；戰(zhàn)略思維；識(shí)別與防范

城市綜合體，是能夠在城市中組合三種或三種以上的城市生活空間，其中包括商業(yè)、辦公、住宅、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活生活空間，在各個(gè)空間中關(guān)系都非常緊密，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

城市綜合體項(xiàng)目被世人成為“城中之城”，因?yàn)樗诤狭爽F(xiàn)代元素，承載了相當(dāng)完備的設(shè)施和功能。城市綜合體通過(guò)各種功能的有機(jī)組合，時(shí)間空間和交通的多維排布，能夠?qū)崿F(xiàn)創(chuàng)造城市價(jià)值、完善城市功能、豐富城市生活、提升城市品位的作用，其價(jià)值和內(nèi)涵是難以通過(guò)單一業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)的。十多年來(lái)，一些成功的城市綜合體案例，如北京的華貿(mào)中心、深圳的華潤(rùn)萬(wàn)象城、上海恒隆廣場(chǎng)等地標(biāo)項(xiàng)目的建設(shè)都相當(dāng)成功。

同時(shí)，城市價(jià)值系統(tǒng)擁有相當(dāng)復(fù)雜的運(yùn)營(yíng)模式，因?yàn)榉康禺a(chǎn)或者房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式相對(duì)簡(jiǎn)單，但是大型城市綜合體項(xiàng)目資源配置的綜合性、開(kāi)發(fā)技術(shù)和投資決策就顯得格外復(fù)雜，所以城市綜合體的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大?，F(xiàn)在有很多因素都會(huì)造成城市綜合體建設(shè)的失敗，比如沒(méi)有提前預(yù)測(cè)好區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，或者對(duì)于沒(méi)有把握好行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境，或者對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃的定位失誤等因素。城市綜合體開(kāi)發(fā)失敗會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)整個(gè)區(qū)域系統(tǒng)的發(fā)展都會(huì)受到影響，現(xiàn)在很多的城市也為此付出了慘痛的代價(jià)。因此，對(duì)于城市綜合體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)性的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，準(zhǔn)確識(shí)別、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)并采取恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)防范措施，成為項(xiàng)目決策、投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理的關(guān)鍵成功因素。

1.城市綜合體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法

多種多樣的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法，應(yīng)根據(jù)不同項(xiàng)目的具體情況運(yùn)用，多種方法相互結(jié)合是合適的選擇。專家調(diào)查法、故障樹(shù)分析法、敏感性分析法、情景分析法、核對(duì)表法等都是現(xiàn)在常用的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。對(duì)于現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，人們最常用的就是專家調(diào)查法和核對(duì)表法。

1.2城市綜合體的主要風(fēng)險(xiǎn)

有幾種情況存在于我國(guó)的大部分城市綜合體項(xiàng)目中：

1.2.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)。耗費(fèi)大量的土地資源是現(xiàn)在項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)綜合體項(xiàng)目中最重要的問(wèn)題，寫字樓和公寓等產(chǎn)品售價(jià)相對(duì)不高形成的投資收益風(fēng)險(xiǎn)，不合理的估摸安排，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)帶來(lái)的投融資管理復(fù)雜、國(guó)家金融法律政策變化等因素，造成項(xiàng)目融資不足、資金運(yùn)營(yíng)失利、項(xiàng)目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。有時(shí)候沒(méi)有進(jìn)行前期的市場(chǎng)調(diào)查，就會(huì)找到不合適的經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境，項(xiàng)目的規(guī)劃不根據(jù)市場(chǎng)方向走，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方面又有頗多問(wèn)題。對(duì)于北京和上海等一線城市，綜合體與區(qū)域及產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系不能忽視，要保證交通便捷，同時(shí)產(chǎn)業(yè)引入是否符合政府區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等。

1.2.3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)常的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，有來(lái)自對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，也有建筑承包商、各類合作機(jī)構(gòu)（包括政府部門）以及購(gòu)房者、租戶等的競(jìng)爭(zhēng)博弈。

1.2.4招商和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。綜合體項(xiàng)目的主要收益來(lái)自兩個(gè)方面，分別是商業(yè)物業(yè)的租賃和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)積累的滾動(dòng)收益，現(xiàn)在的城市綜合體開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的一個(gè)相當(dāng)嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)就是招商過(guò)程中容易遇到瓶頸期、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的局限性。

2.城市綜合體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法及選用

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是在定性識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)因素的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化，得到更準(zhǔn)確的判斷，以便對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行決策，正確防范風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法多種多樣，有敏感性分析法、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概率估算方法、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失估算方法、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)模擬仿真法、層次分析法（AHP）等。

對(duì)于城市綜合體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，有大量的不確切因素，一般情況下決策樹(shù)、專家決策法及層次分析法是現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)的不二之選。

3.對(duì)于城市綜合體防范風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1風(fēng)險(xiǎn)防范策略

風(fēng)險(xiǎn)防范是在一定的情況下為了減少風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的副作用而采取的一系列措施，它包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的定性及定量分析結(jié)果。想要降低風(fēng)險(xiǎn)因發(fā)生的概率就要減少風(fēng)險(xiǎn)因素能降低損失后果的嚴(yán)重程度和改變風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)三個(gè)方面著手，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素的可緩解性、可規(guī)避性、可轉(zhuǎn)移性、可接受性，采取相應(yīng)措施。

風(fēng)險(xiǎn)防范措施分為兩個(gè)類型，分別是預(yù)防性應(yīng)對(duì)策略和非預(yù)防性應(yīng)對(duì)策略通過(guò)預(yù)警性的防御措施，來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生概率或預(yù)期損失的情況是預(yù)防性防范措施，比如將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行緩解、盡力的回避風(fēng)險(xiǎn)、把風(fēng)險(xiǎn)巧妙的轉(zhuǎn)移等。非預(yù)防型應(yīng)對(duì)策略是真正發(fā)生為了風(fēng)險(xiǎn)事故，積極找出各種應(yīng)對(duì)方法來(lái)進(jìn)行預(yù)防，盡量減少項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中造成的損失，如風(fēng)險(xiǎn)自留和后備措施等。

3.2城市綜合體項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)防范

3.2.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)防范策略

現(xiàn)在酒店和寫字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最為嚴(yán)重；但是如今的融資費(fèi)用過(guò)于高昂、銷售回款難以要回。針對(duì)此，可采取的風(fēng)險(xiǎn)防范策略如下：

（1）管理工作上要進(jìn)行現(xiàn)金流的計(jì)算和成本的核算；當(dāng)形式有所變化，要積極地調(diào)整各階段融資規(guī)劃，可以在融資上尋找更多地渠道，把融資的成本盡量降到最低。（2）物業(yè)的比例和戶型的比例要安排得當(dāng)，物業(yè)商品的銷售方面要多加思考和探析。（3）盡量將進(jìn)擊流量縮小化，科學(xué)的進(jìn)行計(jì)劃銷售，度考慮銷售物業(yè)的開(kāi)發(fā)，后期開(kāi)發(fā)的時(shí)候再考慮酒店和購(gòu)物中心。

3.2.2項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)想要實(shí)施的更好需要給項(xiàng)目制定一個(gè)合理的計(jì)劃，想要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最終商業(yè)價(jià)值一定要考慮功能的定位。風(fēng)險(xiǎn)防范策略如下：

（1）戰(zhàn)略取勝的新思維方式。（2）通過(guò)“設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化”以避免建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃割裂。

3.2.3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

現(xiàn)在的目標(biāo)市場(chǎng)存在著大量的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等變化對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行跟蹤性判斷和調(diào)整。將客戶之間的關(guān)系分類并且歸納起來(lái)，通過(guò)分析和判斷了解他們的內(nèi)心想法，將它與大眾住宅市場(chǎng)客戶的管理方式區(qū)分開(kāi)來(lái)，在服務(wù)方面也有所還早呢隊(duì)形，在有限的經(jīng)濟(jì)條件中追求利益的最大化。

3.2.4 招商和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

（1）自持類物業(yè)在招商階段對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，提高項(xiàng)目的招商效率。（2）顧問(wèn)公司和招商代理公司是現(xiàn)今比較興盛的公司，要適當(dāng)?shù)囊M(jìn)。運(yùn)營(yíng)管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)來(lái)，這樣開(kāi)發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同，并有效的推動(dòng)招商工作的進(jìn)行。

4.小結(jié)

本文應(yīng)用系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理程序和方法，分析了城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及防范要點(diǎn)，有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建立和改進(jìn)，消除或減少?zèng)Q策失誤，避免項(xiàng)目失敗帶來(lái)巨大損失。

（作者單位：中核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）

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