陳禹銘

“孫河板塊今年的競爭會更加激烈?！闭f到今年高端市場預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士都會提及朝陽孫河等熱點區(qū)域。從默默無聞到備受矚目，孫河板塊只用了兩年時間。

品牌房企競逐

事實上，早在2012年9月，龍湖拿下的孫河A地塊，7.3萬平米的體量，樓面價剛過2萬元/平米，龍湖也成為首先進駐該區(qū)域的開發(fā)商。僅僅過了4個月，在2013年當孫河W地塊入市時，12家房企爭相競逐，最終泰禾勝出，并將孫河樓面價推高至2.9萬元/平米。2013年7月，孫河HIJ地塊被中糧地產(chǎn)子公司以23.6億元競得，實際樓面價接近5萬元/平方米，無疑將這一地區(qū)的地價推向了新的高位。

資料顯示，孫河板塊位于中央別墅區(qū)“心臟”位置，與大望京板塊相交，同時輻射亞奧板塊、國門板塊、CBD等熱門區(qū)域，這一區(qū)域與市中心保持了恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與人文環(huán)境，真正實現(xiàn)了繁華與靜謐的有機切換，具備打造城市別墅的區(qū)位優(yōu)勢。溫榆河獨特的水面環(huán)境，加上該區(qū)域具有北京高爾夫球場等高檔配套設(shè)施等多重先天條件下，孫河板塊屢遭熱搶、地王頻出。

據(jù)悉，在“十二五”規(guī)劃中，孫河組團被列為“溫榆河生態(tài)休閑區(qū)”中的重點發(fā)展區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒅攸c推進總建筑規(guī)模約150萬平方米的北京東部華僑城項目，總建筑規(guī)模約10萬平方米的孫河商貿(mào)中心建設(shè)和總建筑規(guī)模約15萬平方米的賽特奧萊二期建設(shè)。如今孫河商貿(mào)中心等產(chǎn)業(yè)的項目建設(shè)都已啟動。有業(yè)內(nèi)人士指出，知名房企的進駐開發(fā)，已經(jīng)極大熟化了區(qū)域的影響力，隨著孫河板塊市政基礎(chǔ)設(shè)施和交通配套的不斷完善，孫河作為中央別墅核心板塊的地位將會進一步凸顯。

龍頭房企進駐，交通配套改善，使得孫河板塊成為北京高端改善需求的一個重要區(qū)域。該板塊緊鄰順義中央別墅區(qū)，其整體的容積率為1.1-1.4，是近年北京難得一見的集中的低密生活區(qū)。2013年，孫河板塊只有龍湖雙瓏原著一個項目，2014年，泰禾北京院子入市，孫河有了兩個項目同場對擂；而到了2015年，隨著首開瑯樾和中糧瑞府的即將入市，孫河板塊將有4個項目同場競技。

步入產(chǎn)品年

這一區(qū)域的低密和別墅產(chǎn)品，其稀缺性在北京市場上毋庸置疑。作為高端置業(yè)者的居住和資產(chǎn)配比選擇，都有較高價值。不過也有分析認為，由于高地價，除了龍湖外，其他房企盈利還較難。只是其作為城市別墅板塊，開發(fā)商們普遍愿意看好其未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

區(qū)域內(nèi)最早進場的龍湖·雙瓏原著，在后期的銷售階段拔得頭籌。并且在其他房企仍處于地塊“拼殺”階段時，已經(jīng)以高周轉(zhuǎn)的姿態(tài)實現(xiàn)項目入市，在區(qū)域內(nèi)“一枝獨秀”。目前，孫河別墅區(qū)已經(jīng)聚集龍湖、泰禾、首開和即將入市的中糧四大開發(fā)商。龍湖的原著系已成為經(jīng)典，在業(yè)主和業(yè)界的口碑相傳之中，需在后續(xù)開發(fā)中刷新改寫；泰禾的北京院子，以明星代言院子系的強大聲勢，但尚需一定時日去檢驗其新中式院落的獨特性，從區(qū)域形態(tài)來講，龍湖、泰禾奠定了孫河高端別墅區(qū)的基調(diào)。

隨著去年11月30日，首開·瑯樾正式亮相和中糧瑞府在2015年入市的消息傳出，孫河板塊已經(jīng)從硝煙彌漫的土地年，真正走入了實打?qū)嵉漠a(chǎn)品年。

龍湖地產(chǎn)北京公司營銷總監(jiān)王勐在接受記者采訪時表示，當初決定進入孫河板塊，也曾受到來自各方面的質(zhì)疑。但是“今天孫河板塊的興旺，也驗證了龍湖對于區(qū)域和地塊的解讀是具有前瞻性的?！?/p>

曾屢遭流拍

不過，進入2014年，北京樓市遭遇調(diào)整，市場低迷也波及土地市場。此前被房企熱捧的孫河地塊土地起始價雖然水漲船高，但房企卻并不為此而買單，使得土地流拍的現(xiàn)象時有發(fā)生。

去年7月，孫河K地塊起始樓面價達到3.5萬元/平方米，創(chuàng)北京起拍價紀錄，不過該地塊最后因無人競價而流拍；而當這一地塊在今年9月自降身價再次掛出的BCDE地塊，卻仍未能如期迎來買家。

“從地王到流拍，孫河板塊戲劇性反轉(zhuǎn)，而進駐孫河板塊的有穩(wěn)健的龍湖、不差錢的國企中糧，還有激進的泰禾，完全是中國房地產(chǎn)市場的一個縮影?！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉曾如此分析。

“形勢不太樂觀”也成為孫河區(qū)域開發(fā)商自己的看法。在區(qū)域開發(fā)商看來，雙瓏原著和北京院子，總價區(qū)間都在2000萬級以上。中糧瑞府地價成本達到5萬元/平方米，預(yù)計總價區(qū)間也將在2000萬級。相對而言，首開瑯樾由于地價成本只有2.6萬元/平方米，產(chǎn)品又有洋房、疊拼、聯(lián)排等，可以走差異化路線。

2015年，這一地區(qū)的大戰(zhàn)一觸即發(fā)。