王彥行

摘 要： 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的意義，但是過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格讓人們望而卻步，越來(lái)越多的人成為“房奴”，所承擔(dān)的社會(huì)壓力也在不斷增大。針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)超百姓承受范圍的社會(huì)問(wèn)題，2010年，“限購(gòu)令”出臺(tái)，本文將從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)以及法經(jīng)濟(jì)學(xué)三個(gè)方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)限購(gòu)令進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)上的解釋。

關(guān)鍵詞： 限購(gòu)令；經(jīng)濟(jì)學(xué)；行政調(diào)控

為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲進(jìn)行有針對(duì)性地調(diào)控，限購(gòu)令作為一種行政調(diào)控手段在2010年出臺(tái)，要求北京市家庭在購(gòu)房時(shí)要填寫家庭成員的購(gòu)房情況，對(duì)家庭的購(gòu)房套數(shù)進(jìn)行限制，自此，限購(gòu)令又在更多的城市開始實(shí)行。國(guó)務(wù)院在“新國(guó)十條”中對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)控工作進(jìn)行了更為明確的部署，要求要求房?jī)r(jià)過(guò)高城市在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)出臺(tái)限制購(gòu)房的實(shí)施細(xì)則。常規(guī)的行政調(diào)控手段已經(jīng)難以對(duì)房?jī)r(jià)瘋漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控，因此限購(gòu)令的出臺(tái)和實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著十分深刻的影響，以下本文就將從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度的三個(gè)不同方面對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)限購(gòu)令進(jìn)行解釋。

一、 從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)限購(gòu)令進(jìn)行解釋

市場(chǎng)交易過(guò)程要遵循商品價(jià)值規(guī)律，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)控和政府調(diào)控對(duì)市場(chǎng)資源進(jìn)行合理配置，但是由于市場(chǎng)交易中買方和賣方的市場(chǎng)信息不對(duì)稱、消費(fèi)性住房需求彈性系數(shù)過(guò)小等 問(wèn)題造成了市場(chǎng)調(diào)控失效的狀況，使房地產(chǎn)的成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價(jià)值量。

1、房地產(chǎn)買方與買方之間的信息不對(duì)稱

相互對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)主體所掌握的信息不同，占有信息資源多的經(jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)環(huán)境中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，占有信息資源少的經(jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)環(huán)境中處于劣勢(shì)地位，這種信息的偏在特征就是信息的不對(duì)稱[1]。在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走向和國(guó)家的下一步要出臺(tái)的政策沒(méi)有確定的把穩(wěn)，對(duì)要出售的房地產(chǎn)進(jìn)行虛假宣傳，以制造該房地產(chǎn)的銷售情況供不應(yīng)求的假象，推動(dòng)著房?jī)r(jià)的提高，在這種不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)下，房屋購(gòu)買者就必須要支付過(guò)高的交易成本來(lái)獲取房屋所有權(quán)，由于信息資源的不對(duì)稱造成了“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象。

2、 房屋需求彈性過(guò)小

房屋對(duì)于人們來(lái)說(shuō)是生活必需品，且市場(chǎng)在對(duì)房屋進(jìn)行資源配置的過(guò)程中要依靠?jī)r(jià)格機(jī)制來(lái)發(fā)揮作用，土地資源是稀缺資源，對(duì)我國(guó)的國(guó)計(jì)民生有著十分重要的影響，市場(chǎng)對(duì)于房屋價(jià)格的調(diào)節(jié)效果優(yōu)于房屋需求的彈性過(guò)小而受到影響。消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)，投機(jī)、投資需求會(huì)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)而影響到其心理購(gòu)買需求，但是消費(fèi)性的購(gòu)房需求是一種剛性需求，消費(fèi)者一般都會(huì)極為謹(jǐn)慎地根據(jù)自身購(gòu)買能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)來(lái)地選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)[2]。租房是購(gòu)買房屋的一種替代形式，但是人們普遍認(rèn)為租房成本太高，且沒(méi)有心靈歸屬感，還是希望自己能夠擁有一套住房，因此大多數(shù)人都選擇貸款買房，這種思想觀念也是造成房屋需求彈性過(guò)小的一個(gè)原因。

房地產(chǎn)限購(gòu)令考慮到房地產(chǎn)買方與賣方之間信息不對(duì)稱的問(wèn)題，要求房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋銷售過(guò)程中如實(shí)宣傳房屋，通過(guò)對(duì)購(gòu)買者數(shù)量的限制來(lái)控制對(duì)于房地產(chǎn)的投機(jī)和投資現(xiàn)象，使抱著消費(fèi)需求購(gòu)買房屋的消費(fèi)者能夠以合理價(jià)格購(gòu)買到心儀的房屋，遵循房地產(chǎn)的商品價(jià)值規(guī)律。

二、從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)限購(gòu)令進(jìn)行解釋

1、限購(gòu)令限制了不合理的購(gòu)房需求

消費(fèi)者的購(gòu)房需求各有不同，消費(fèi)者的消費(fèi)性需求是剛性需求，是限購(gòu)令的出臺(tái)所盡量予以滿足的，其他的需求則是投資和投機(jī)需求，有這種需求的消費(fèi)者大都擁有良好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，根據(jù)房屋的市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況來(lái)進(jìn)行房屋交易，導(dǎo)致房屋價(jià)格有著較大的變動(dòng)，是房?jī)r(jià)增高的推動(dòng)者之一。限購(gòu)令對(duì)家庭和個(gè)人的房屋擁有數(shù)量進(jìn)行限制，也就限制了投機(jī)和投資等不合理的購(gòu)房需求，盡量滿足消費(fèi)者的消費(fèi)性需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的共計(jì)和需求狀況進(jìn)行調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展。

2、 政府通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控

房地產(chǎn)開發(fā)商想要通過(guò)提高房屋的售出數(shù)量來(lái)抬高房屋價(jià)格，獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，在這個(gè)過(guò)程之中，消費(fèi)者的剛性需求由于房屋價(jià)格的攀升而無(wú)法得到滿足，因此政府限購(gòu)令的出臺(tái)就對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格起著一定的限制作用。市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)失靈，政府在宏觀方面對(duì)進(jìn)行行政調(diào)控，緩解房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，減少房屋的交易量，滿足消費(fèi)者消費(fèi)性的房屋需求[3]。

三、從法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)限購(gòu)令進(jìn)行解釋

在我國(guó)，絕大多數(shù)家庭所擁有的最為主要的財(cái)產(chǎn)就是房屋所有權(quán)，許多家庭由于無(wú)法負(fù)擔(dān)得起每月的房貸而對(duì)買房望而卻步?，F(xiàn)如今，買房成為了一種社會(huì)問(wèn)題的體現(xiàn)，對(duì)于家庭的和睦和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展有著十分重要的意義，因此本文也從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)限購(gòu)令進(jìn)行了分析。

1、限購(gòu)令提高了住房分配效率

目前來(lái)說(shuō)，房屋資源依然是稀缺資源，人們的購(gòu)買需求旺盛，供給與需求的不平衡導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)與消費(fèi)者之間存在利益沖突，房地產(chǎn)限購(gòu)令政策的出臺(tái)抑制了投機(jī)與投資的購(gòu)房需求，促使房地產(chǎn)價(jià)格能夠下降到合理水平，符合商品價(jià)值規(guī)律，滿足絕大多數(shù)購(gòu)房者的消費(fèi)性購(gòu)房需求。樓市的限購(gòu)令也體現(xiàn)著法經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其應(yīng)有的價(jià)值，限制了有著不合理的購(gòu)房需求的房屋購(gòu)買者的購(gòu)買資格，就為有著合理購(gòu)房需求的購(gòu)買者提供了更多的購(gòu)房機(jī)會(huì)，使房地產(chǎn)的價(jià)格能夠降低到合理水平，實(shí)現(xiàn)住房的有效率分配。

2、限購(gòu)令使人們理性投資

我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，人們的手中所掌握的資金在不斷增加，為了對(duì)資金進(jìn)行保值和增值，人們就會(huì)利用手中資金在各種領(lǐng)域進(jìn)行投資。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲吸引了投資者的目光，越來(lái)越多的投資者選擇把手中閑置資金用來(lái)購(gòu)買房屋，在房屋的市場(chǎng)價(jià)格上漲到一定程度時(shí)，再抓住時(shí)機(jī)聯(lián)系購(gòu)房者進(jìn)行賣出，從中賺取差價(jià)，實(shí)現(xiàn)資金的增值。這種投資方式使消費(fèi)性的住房需求得不到滿足，并推動(dòng)了房屋價(jià)格的上升，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更加畸形。房地產(chǎn)限購(gòu)令政策出臺(tái)之后，限制了投資者的進(jìn)入，投資者手中的閑置資金的投資方向就會(huì)改變，投資方向更為理性，也使得有著合理購(gòu)房需求的消費(fèi)者能夠在可承受的價(jià)格范圍之內(nèi)購(gòu)買到房屋。

總結(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展依然對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著十分重要的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的下降不僅要依靠房地產(chǎn)限購(gòu)令的實(shí)施，還要依靠政府、市場(chǎng)、消費(fèi)者等各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的共同努力。 （作者單位：河南工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 萬(wàn)曉東.樓市“限購(gòu)令”背后的法經(jīng)濟(jì)學(xué)原理[D].山東大學(xué)，2012.

[2] 溫武.基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控[D].江西師范大學(xué)，2013.

[3] 呂翾.房地產(chǎn)市場(chǎng)“限購(gòu)令”的法經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)思考[J].理論月刊，2012，07：79-83.