嚴(yán)躍進(jìn)

對于“3·30”央行及各部委的救市政策，市場普遍看好。雖有觀點認(rèn)為此類政策拷貝了2008年末的政策思路，但不可否認(rèn)的是，此類政策的實施，將對2015年樓市穩(wěn)增長注入一劑強(qiáng)心劑。此類政策效應(yīng)將是積極的，即促使房地產(chǎn)各類指標(biāo)從過去的黯淡狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)榧t潤，如市場成交活躍、庫存去化加快、房價提振等方面都有望得到實現(xiàn)。

但市場各參與者不應(yīng)對此過于沾沾自喜。新的問題在于，房地產(chǎn)市場是否會沿襲老套路，或者說是否會沿襲2008年末救市的邏輯？2009年全國房地產(chǎn)市場從疲弱轉(zhuǎn)為持續(xù)復(fù)蘇，進(jìn)而出現(xiàn)大幅度上漲。而這又導(dǎo)致2010年限購限貸政策的出臺。反觀這樣一個樓市和政策的周期波動，背后的反思則是，如何確保樓市平穩(wěn)且長效的發(fā)展？

換句話說，若依賴“3·30”各部委的救市政策，在總量調(diào)控方面勢必出現(xiàn)立竿見影的效果，即體現(xiàn)為去庫存壓力持續(xù)釋放、房企經(jīng)營業(yè)績得到改善等。但這樣一個模式顯然還是一刀切思路下的表現(xiàn)，并不會對樓市結(jié)構(gòu)形成改善優(yōu)化的效果。實際上，除了總量調(diào)控的問題外，各個城市之間特有的樓市問題治理更顯迫切。

當(dāng)然，在今年兩會和李總理的答記者問上，都明確闡述了“分城施策”的思路。如這樣一個思路能結(jié)合“3·30”的政策，那么完全可以切入各地樓市的要害。這才是讓央行各部委政策效力得到最大化體現(xiàn)的途徑。

溫州此次扮演了地方救市版本出臺的領(lǐng)頭羊。除了拷貝各部委各條政策外，“溫8條”的第六款格外引人注目：“規(guī)范估價行為，穩(wěn)定資產(chǎn)價值。房地產(chǎn)抵押估價由商業(yè)銀行委托，估價費(fèi)用由委托人承擔(dān)。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，不得以迎合高估或低估要求，惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)。”該政策思路可以理解為擊中溫州樓市要害的地方細(xì)則。

若從國家統(tǒng)計局最近一期公布的70城房價指數(shù)看，從2011年9月到2015年2月，溫州房價同比增幅已連跌42個月。

但房價下跌的問題還不是最嚴(yán)重的，最大的問題是各類爛尾樓、司法拍賣住房的價值被人為壓低，進(jìn)而使得各類中小房企在不公平待遇下，再次陷入雪上加霜的困境。這或比房價下跌具有更大的社會危害性。

溫州此次較好地落實了“部委政策+分城施政”的理念，或引發(fā)其他各個城市的模仿。即簡單拷貝部委政策還不夠，而需要結(jié)合各地實際植入特色條款。在改善房地產(chǎn)各類指標(biāo)的同時，這將增強(qiáng)各地樓市運(yùn)行的機(jī)能。

縱觀全國各個城市的樓市運(yùn)行，亟需借鑒溫州模式，進(jìn)行地方版本的制定。比如從去庫存的角度看，對部分沿海城市而言，海景房的庫存去化壓力最大，如何針對海景房制定新政策，則是地方政府需要考慮的問題。而對于內(nèi)蒙古、山西等區(qū)域，因為投機(jī)資本充斥而形成了較大規(guī)模的庫存，未來如何規(guī)范此類民間資本運(yùn)作，則顯得尤為迫切。而對于東北地區(qū)的各城市，出臺防范潛在勞動力流失的政策，則是緩解庫存壓力的最佳策略。

最值得期待的是，各地不再滿足簡單拷貝央行政策的做法，而是根據(jù)各地實際，分城施策，進(jìn)而制定更細(xì)化的版本。這樣的地方救市版本將更精彩。提醒一句，在這樣一個地方版本制定的過程中，必須規(guī)避有權(quán)不作為、有權(quán)亂作為的政治陋習(xí)，這是讓地方救市版本更精彩的重要前提。