徐治邦

摘 要：隨著中國改革開放的進(jìn)一步推進(jìn)和深化，我國的經(jīng)濟(jì)社會(huì)取得了飛速發(fā)展，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。然而近幾年來，受國家宏觀調(diào)控等相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的影響，以及金融風(fēng)險(xiǎn)的左右，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了虛假繁榮產(chǎn)生了泡沫經(jīng)濟(jì)，因此，如何準(zhǔn)確合理的評(píng)估房地產(chǎn)市場價(jià)值給房地產(chǎn)信息的使用者提供一個(gè)參考借鑒的依據(jù)，日益成為評(píng)估界研究的熱點(diǎn)。本文主要研究的是市場法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用以及在評(píng)估房地產(chǎn)中存在的缺陷和不足。以此引出對(duì)市場法的研究，提出集對(duì)分析法，建立聯(lián)系度模型，改變以往可比實(shí)例因素選擇的人為主觀性，通過對(duì)模型的定量分析使市場法趨于規(guī)范和公正，提升房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度，使市場法在房地產(chǎn)評(píng)估中日臻成熟。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)， 市場法，主觀性，調(diào)整

一、市場法在房地產(chǎn)評(píng)估中問題

（一）選取案例的隨意性

市場法在房地產(chǎn)評(píng)估過程中不可避免地要在房地產(chǎn)市場上找到與之類似的房地產(chǎn)案例。而可比案例的選取往往存在著很大的主觀性，由于市場法的替代性原理使得房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果的準(zhǔn)確性在很大程度上依賴于選取的可比案例。在房地產(chǎn)存在泡沫經(jīng)濟(jì)背景下有沒有統(tǒng)一合理的選擇標(biāo)準(zhǔn)，在因素各異，范圍廣大的眾多案例中選取與評(píng)估對(duì)象類似的案例，往往靠的就是評(píng)估人員的主觀判斷，其主觀性地選擇可比案例這在一定程度上為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的不準(zhǔn)確性埋下了隱患。

（二）因素調(diào)整的主觀性

在選取確立了可比案例之后，往往需要根據(jù)可比案例對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行相關(guān)的因素調(diào)整，而目標(biāo)在評(píng)估房地產(chǎn)進(jìn)行因素調(diào)整時(shí)也沒有完整、合理、統(tǒng)一的修正標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)支持，往往依靠的是評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷對(duì)因素進(jìn)行調(diào)整。在這種主觀因素下的調(diào)整，其調(diào)整的結(jié)果往往差異很大，嚴(yán)重影響評(píng)估的結(jié)果。

（三）評(píng)估結(jié)果確定的主觀性

在完成了對(duì)不同可比案例因素的調(diào)整之后，往往會(huì)出現(xiàn)不同的調(diào)整結(jié)果。而如何合理分配評(píng)選結(jié)果，準(zhǔn)確得出最終的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，這也是影響其結(jié)果準(zhǔn)確的重要環(huán)節(jié)，目前評(píng)估人員針對(duì)不同的調(diào)整結(jié)果往往采用的是算術(shù)平均法，加權(quán)平均法等。這種簡單粗略地對(duì)待調(diào)整結(jié)果而得出的評(píng)估值，往往很難符合評(píng)估對(duì)象的客觀實(shí)際。雖然評(píng)估人員在對(duì)可比案例的因素調(diào)整時(shí)引入了“權(quán)重”，但在確定權(quán)重時(shí)，往往也是缺乏統(tǒng)一的確定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷確定的權(quán)重，帶有嚴(yán)重的主觀性。

二、市場法的修正與改進(jìn)

（一）集對(duì)分析法：主要針對(duì)可比案例選取的主觀性提出的。在眾多可選的房地產(chǎn)案例中分別確立兩組集合A={X1 X2 ….. Xn}和B={Y1 Y2……Yn}，將這兩個(gè)集合的因素組成的集對(duì)M=（E F）然后充分考慮集對(duì)M的性質(zhì)，看其性質(zhì)中哪些是A，B兩個(gè)集合共同具備的，多少是A，B兩個(gè)集合對(duì)立的，其余剩下的則是A，B兩個(gè)集合既不對(duì)立也不共同具備的。如：共有S個(gè)特性，其中N個(gè)是共同具備的特性，O個(gè)是相互對(duì)立的。剩下的G=S-N-O個(gè)是既不對(duì)立，也不共同具備的特性。則u=N/S+O/Si+G/Sj其中N/S，O/S，G/S分別為可比案例中的同一度，對(duì)立度，差異度用來反映這兩個(gè)集合A，B的異、同、反的測度；u則為聯(lián)系度。i為對(duì)立度的系數(shù)（i=-1），就j為差異度系數(shù)。由模型u=N/S+O/Si+G/Sj可以得出可比案例因素中的異、同、反間的相互轉(zhuǎn)化和聯(lián)系。當(dāng)j=1時(shí)不確定度會(huì)向同一度轉(zhuǎn)化；j=-1時(shí)則表現(xiàn)為不確定度向?qū)α⒍绒D(zhuǎn)化；當(dāng)j在（-1 1）時(shí)則為確定度和不確定度在集對(duì)因素中所占的比例。因此對(duì)立度系數(shù)i=-1確定的條件下，集對(duì)因素的性質(zhì)表現(xiàn)為聯(lián)系度u和差異度系數(shù)j之間的相互關(guān)系。通過比對(duì)評(píng)估房地產(chǎn)與可比案例在異、同、反三個(gè)方面從而得出評(píng)估對(duì)象與眾多案例中的聯(lián)系度。

（二）關(guān)于可比案例可比因素調(diào)整的主觀性 在確立待評(píng)房地產(chǎn)與可選案例的集對(duì)u=N/S+O/Si+G/Sj前提下，不妨設(shè)待估房地產(chǎn)Z與m個(gè)因素有關(guān)，則Z和m個(gè)因素也可建立集對(duì)。關(guān)于第t個(gè)因素（t=1， 2…..m）的聯(lián)系度utk=N/Sk+O/Ski+G/Sjk可以從m個(gè)聯(lián)系度中得出。在確立了m個(gè)聯(lián)系度后需要確立其聯(lián)系度的加權(quán)平均數(shù)，從權(quán)系數(shù)來確立各個(gè)因素的重要程度，這里主要是采用層次分析法：將房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素按其性質(zhì)進(jìn)行歸類和劃分，然后將構(gòu)成影響房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分的因素進(jìn)行兩兩比較，依次來形成各個(gè)層次的比較矩陣，用aij表示Xi和Xj中對(duì)上一層的影響情況，通過矩陣比較值確立個(gè)因素的權(quán)重；

這種采用層次分析法確立的交易實(shí)例，雖然避免了選取實(shí)例的認(rèn)為主觀的隨意選擇性，但此方法在很大程度上也受到了人們經(jīng)驗(yàn)和主觀因素的左右。尤其是在通過矩陣判斷確立因素權(quán)重時(shí)，其確立過程粗糙，缺乏相應(yīng)的精度，只能是一種半定量化的分析方法。

（三）在最終評(píng)估結(jié)果確立時(shí)采用的是模糊數(shù)學(xué)的思維原理：由于在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)過程中，存有大量無法精確量化的因素和指標(biāo)，這勢必會(huì)對(duì)最終評(píng)選結(jié)果的合理確立產(chǎn)生影響，而模糊數(shù)學(xué)是將一些不能準(zhǔn)確量化的因素進(jìn)行處理，其貼近概念和 擇近原則在很大程度上迎合了房地產(chǎn)估價(jià)過程中不能準(zhǔn)確量化的因素的需求。

三、結(jié)論

本文主要是針對(duì)市場法在房地產(chǎn)評(píng)估中存在的人為主觀因素對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的影響，對(duì)于在房地產(chǎn)評(píng)估中的實(shí)際應(yīng)用中存在的選取案例，案例因素調(diào)整及評(píng)估結(jié)果的處理存在的問題，引入集對(duì)分析法，層次分析法和模糊數(shù)學(xué)的相關(guān)概念，合理修正房地產(chǎn)估價(jià)過程中的可比案例選擇的任意性，因素調(diào)整的主觀性及評(píng)估結(jié)果處理的不科學(xué)性，在一定程度上解決了人為主觀性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響，進(jìn)一步促進(jìn)了市場法在房地產(chǎn)評(píng)估中的合理應(yīng)用。

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