作者簡介：申潔謹(jǐn)，山西省靈石縣，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院研究生。

摘要：經(jīng)濟(jì)適用房是我國住房體系中的一個(gè)重要組成部分，是現(xiàn)階段解決中低收入群體住房問題的重要渠道之一，對保證社會穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著深遠(yuǎn)影響。本文對靈石縣經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查與分析，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房不能充分發(fā)揮其在住房體系中應(yīng)有的作用，進(jìn)而針對性提出完善靈石縣經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的建議，以期更好的促進(jìn)靈石縣經(jīng)濟(jì)適用房的改革和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；住房保障；發(fā)展現(xiàn)狀；對策

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它是根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的，是由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃、用地實(shí)行由地方政府行政劃撥方式，免收土地出讓金、對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收、出售價(jià)格按保微利的原則確定的，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。它是現(xiàn)階段解決城市中低收入階層的重要渠道之一，是我國深化城市住房改革的重要措施。經(jīng)濟(jì)適用房在一定程度上抑制了房價(jià)的過快上漲，對我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到了積極的作用。更為關(guān)鍵的是，對維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)社會和諧有著深遠(yuǎn)的影響，彰顯了國家的惠民政策，是國家關(guān)注民生，構(gòu)建和諧社會的重要舉措。

一、經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)

第一，具有社會保障性的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房的申請使用對象為社會上一些中低收入的困難家庭，是為了保障我國一些困難公民最基本的住房需求。

第二，具有準(zhǔn)商品性的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用住房作為住房的組成部分，即使它的建設(shè)和買賣受到了政府的干預(yù)，但是不能否認(rèn)其仍然具有商品的本質(zhì)。因?yàn)樵谑褂眠^程中表現(xiàn)出來的商品性質(zhì)和市場上其他住房的性質(zhì)不同，所以一般把它叫做準(zhǔn)商品性。

二、靈石縣經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展現(xiàn)狀

從20世紀(jì)90年代末開始，房地產(chǎn)逐漸發(fā)展起來。隨著房地產(chǎn)投資過熱，房價(jià)日益上漲，住房成為困擾城鄉(xiāng)居民的一大問題。因此，國家出臺經(jīng)濟(jì)適用房政策來緩解住房問題。在這種背景下靈石縣政府緊跟國家政策，開始經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。2011年，靈石縣保障性住房工程任務(wù)為2165套，面積15.21萬㎡，總投資3.32億元。其中濟(jì)適用住房1147套，面積6.88萬㎡，投資1.513億元，2012年全部交付使用。2012年市政府下達(dá)的保障性住房建設(shè)任務(wù)是：總套數(shù)2994套，總面積20.6萬㎡，總投資4.468億元。從2013年數(shù)據(jù)來看，建筑面積明顯減少，只有1.45萬㎡，據(jù)調(diào)查得知，是由于上一年度經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)程緩慢，加上政府加大了對廉租房、公租房等的建設(shè)，所以，2013年經(jīng)濟(jì)適用房在一定程度上減少了。

三、靈石縣經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題

（一）經(jīng)濟(jì)適用房供給不足

首先，由于靈石縣城區(qū)特殊的地理位置（兩山夾一溝），使得可以用于建設(shè)的土地嚴(yán)重缺乏，為了避免建設(shè)位置過于偏遠(yuǎn)，項(xiàng)目只能在拆遷后的存量土地上建設(shè)，但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，前期的征地拆遷等支出和政策處理難度進(jìn)一步加大，嚴(yán)重影響了工程建設(shè)進(jìn)度。而且受經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格的控制，制定合理的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較為困難，使得拆遷工作進(jìn)行更為困難，減少了經(jīng)濟(jì)適用房的供給。比如在調(diào)查中得知，水峪東盛項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房由于征地拆遷問題，給工程的進(jìn)展帶來了一定程度的阻礙，嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)適用房的供給。

其次，由于政府監(jiān)管不到位，加上開發(fā)商追求利潤最大化，開發(fā)商在本來屬于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地的土地上進(jìn)行商品房的建設(shè)，致使經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在一定程度上減少。

（二）保障對象錯(cuò)位，福利倒置

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些應(yīng)該獲得經(jīng)濟(jì)適用住房保障的城鎮(zhèn)中低收入階層沒有獲得經(jīng)濟(jì)適用住房的福利，而一些不需要保障，能夠依靠其貨幣支付能力在住宅市場購買商品房的高收入者家庭卻獲得了經(jīng)濟(jì)適用住房的福利。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房自身存在問題

第一，戶型設(shè)計(jì)不合理

在走訪中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商對靈石縣經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)計(jì)不符合經(jīng)濟(jì)適用的特點(diǎn)，存在很大的缺陷，主要表現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)、面積、采光、配套設(shè)施等方面，比如常青小區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房，建筑過于密集，對于房子的安全性和采光都存在很大的隱患，有的住戶一天在屋內(nèi)只能看到2小時(shí)的陽光；在室內(nèi)布局設(shè)計(jì)上也很不合理，在有的經(jīng)濟(jì)適用房中，客廳較大，衛(wèi)生間和飯廳面積過小，對居住者的生活帶來很大的不便；有的經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積過大。

第二，質(zhì)量存在很大的問題

由于經(jīng)濟(jì)適用房成本與收益之間的差距比普通商品房要低得多，因此開發(fā)商謀取的利潤非常有限，為了獲取最大利潤，他們盡可能的降低成本，有些開發(fā)商在施工過程中偷工減料，大大降低了經(jīng)濟(jì)適用房本身的質(zhì)量，比如在存山小區(qū)發(fā)現(xiàn)，有些經(jīng)濟(jì)適用房還沒開始入住，就出現(xiàn)了窗戶破裂、室內(nèi)漏水、墻皮脫落等現(xiàn)象，與規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)差距較大，嚴(yán)重影響了居民的入住。

（四）靈石縣經(jīng)濟(jì)適用房房價(jià)較高

由于經(jīng)濟(jì)適用房的保障群體是中低收入階層，所以用國際通用的房價(jià)收入比來衡量靈石縣經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格。房價(jià)收入比是指在住宅價(jià)格與城市居民家庭年收入之比，它是考察城市居民購房能力的一個(gè)通用指標(biāo)。按照國際慣例，房價(jià)收入比在4～6倍以內(nèi)為合理標(biāo)準(zhǔn)，如果房價(jià)超過了收入的6倍，就認(rèn)為房價(jià)超過了普通老百姓的支付能力。

四、靈石縣經(jīng)濟(jì)適用房可持續(xù)發(fā)展的建議

經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展，是一個(gè)長期的工程，不可能一蹴而成。隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，其相關(guān)政策也需要不斷的做出調(diào)整，在其發(fā)展的過程中，應(yīng)不斷吸收國內(nèi)外優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)適用房的政策及做法，并與靈石縣的具體情況相結(jié)合，做到因地制宜，不斷調(diào)整并完善靈石縣的具體執(zhí)行政策及方案。

（一）完善靈石縣經(jīng)濟(jì)適用房供給體系

為解決靈石縣經(jīng)濟(jì)適用房用地難、供應(yīng)不足問題，應(yīng)在開發(fā)方面加大經(jīng)濟(jì)適用房房源供應(yīng)。首先，政府應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用房的用地指標(biāo)單列，確保經(jīng)濟(jì)適用房用地的充足。其次，要做好監(jiān)督工作，以避免土地主要用于商品房開發(fā)，擠壓經(jīng)濟(jì)適用房用地現(xiàn)象的發(fā)生。充分利用市場中的存量房作為經(jīng)濟(jì)適用房的房源。政府可以采取合理的方式去收購二手房來作為經(jīng)濟(jì)適用房的房源，以此來增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給。

（二）嚴(yán)格監(jiān)管經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)計(jì)與建設(shè)

首先，要做好經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)計(jì)方面的工作。在開工之前就要設(shè)計(jì)好經(jīng)濟(jì)適用房的戶型、面積、建筑物密度等，使其真正符合經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)。在設(shè)計(jì)好之后不得隨意更改。

其次，靈石縣政府要選擇信譽(yù)良好的建設(shè)單位，在委托房地產(chǎn)公司實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目時(shí)，要與委托人簽訂建設(shè)合同，明確建設(shè)地點(diǎn)與面積、戶型、雙方的權(quán)利和義務(wù)等，一旦簽訂合同，開發(fā)商不得隨意更改經(jīng)濟(jì)適用房的戶型和面積。

最后，要加強(qiáng)對建設(shè)過程的監(jiān)督和管理，對所用材料進(jìn)行認(rèn)真檢查，看是否符合經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量，防止開發(fā)商在建設(shè)過程中偷工減料。

（三）制定合理的價(jià)格機(jī)制

經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的確定與公布是由具有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門會同建設(shè)主管部門經(jīng)過社會調(diào)查之后確定。其價(jià)格經(jīng)價(jià)格主管部門確定公布或?qū)徟?，任何單位和個(gè)人都不得擅自更改。

第一，實(shí)行一房一價(jià)格，政府可根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房所建地點(diǎn)、樓層、面積等方面分別確定經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，實(shí)行“一房一標(biāo)價(jià)”制度。在住房明碼標(biāo)價(jià)后，不能隨意提高其銷售價(jià)格。

第二，實(shí)時(shí)監(jiān)測經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)管理部門應(yīng)及時(shí)掌握土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用的變化情況，定期進(jìn)行分類匯總和分析，并且切實(shí)對靈石縣中低收入者的收入進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，與其他城市的房價(jià)做比較。在價(jià)格確定后，有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)向社會公眾公布，接受群眾的監(jiān)督。其次，政府應(yīng)設(shè)立專門部門強(qiáng)化價(jià)格監(jiān)測，提高有關(guān)信息的時(shí)效性和針對性，從而更加合理的引導(dǎo)市場價(jià)格和群眾消費(fèi)。（作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院）