把這個(gè)金礦打開(kāi)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值爆發(fā)出來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)有一次新的飛躍。

毛大慶前萬(wàn)科集團(tuán)副總裁

房地產(chǎn)拐點(diǎn)說(shuō)了好多年，也不是近一年兩年提出來(lái)的，但我從來(lái)不認(rèn)為這個(gè)行業(yè)有拐點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需求量很大，再加上還有大量人口的城市化落地問(wèn)題需要解決，說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)還有8年到10年的大量需求，一點(diǎn)都不為過(guò)。

但存在什么問(wèn)題呢？首先，我要澄清并不是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)沒(méi)有“做頭”，但在過(guò)去10年快速增長(zhǎng)的過(guò)程中，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)跟市場(chǎng)的錯(cuò)配現(xiàn)象越來(lái)越突出。錯(cuò)配表現(xiàn)為三個(gè)問(wèn)題：

第一，原來(lái)是“土地財(cái)政”，這是最容易在報(bào)告里體現(xiàn)GDP數(shù)值的發(fā)展方式，但這樣的增長(zhǎng)是沒(méi)有潛在的再增長(zhǎng)能力的。錯(cuò)配就帶來(lái)了大量快速甚至盲目的賣地過(guò)程，和人進(jìn)入城市的速度節(jié)奏以及公共服務(wù)配套的嚴(yán)重不匹配，導(dǎo)致這些地賣出去以后，實(shí)際上地變成房子，房子要給誰(shuí)，以及以怎樣的價(jià)錢給誰(shuí)，這些人要不要，這首先是一個(gè)很大的錯(cuò)配。

現(xiàn)在城市化率已經(jīng)達(dá)到50%多了，但是戶籍人口才30%多，中間差的都不知道是什么人。這些人很大一部分買不起城市里的商品房，或者也沒(méi)準(zhǔn)備在城市買商品房，但是也沒(méi)地方住。這也是一個(gè)很大的錯(cuò)配問(wèn)題。

第二個(gè)錯(cuò)配，我們老說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，土地價(jià)格飛漲，地王頻生，實(shí)際上這個(gè)問(wèn)題只出現(xiàn)在很少量的城市。過(guò)去說(shuō)70個(gè)城市調(diào)控房地產(chǎn)，實(shí)際上真正有問(wèn)題的恐怕也就十來(lái)個(gè)城市，甚至今天只剩下個(gè)位數(shù)的幾個(gè)城市。

2014年全國(guó)房地產(chǎn)投資縮減了21%左右，但是北京增長(zhǎng)了24%左右。北京、上海等幾個(gè)城市，吸引了全國(guó)大量投資，而這種投資投到了土地上，使得地的價(jià)格飛速增長(zhǎng)。而這些土地、這些面粉產(chǎn)生的面包，跟城市大量的需求人口的購(gòu)買能力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不匹配的。這種狀況下的市場(chǎng)化，實(shí)際上并不能真正解決老百姓的住房問(wèn)題。

第三個(gè)不匹配，就是房子蓋得很快，但實(shí)際上沒(méi)有制造出真正有能力消費(fèi)的人口。像北京、上海這些城市，如果只計(jì)算已經(jīng)出讓的土地，按照工薪階層的收入計(jì)算，需要5-10年才能消耗掉現(xiàn)在市場(chǎng)上的房子，更別說(shuō)地還在賣。這怎么能匹配呢？這是老百姓兜里的財(cái)富，并沒(méi)有真正跟地價(jià)的增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)一樣鼓起來(lái)，這是一個(gè)問(wèn)題。

其次，公共服務(wù)配套也是新型城鎮(zhèn)化一個(gè)很重要的問(wèn)題，怎么讓已經(jīng)進(jìn)入城市的這些人，真的變成城市人？已經(jīng)進(jìn)入城市但還沒(méi)有拿到戶籍的人是什么人？應(yīng)該要給他們提供教育、醫(yī)療，不至于變成貧民窟，要給他們相應(yīng)的城市配套功能。這部分實(shí)際上也需要政府的投入和花費(fèi)大量的精力。

這三個(gè)不匹配，實(shí)際上是過(guò)去十年中國(guó)房地產(chǎn)的總體縮影，這些問(wèn)題存在于中國(guó)680個(gè)城市中的70多個(gè)城市，這70多個(gè)城市，我們特別容易解讀，縮小到50個(gè)的時(shí)候，是真正房地產(chǎn)行業(yè)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的城市，這50個(gè)里面38個(gè)是直轄市、計(jì)劃單列市跟省會(huì)城市，只有十二三個(gè)是東部沿海地區(qū)比較富裕的地級(jí)市。按照行政級(jí)別來(lái)分配資源，實(shí)際上會(huì)導(dǎo)致人口流入嚴(yán)重的不均衡，不均衡是跟著資源去的，又導(dǎo)致房?jī)r(jià)、地價(jià)和市場(chǎng)需求脫節(jié)。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，新型城鎮(zhèn)化要解決的很多問(wèn)題都是市場(chǎng)跟需求不匹配的問(wèn)題，我歸納為房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)“內(nèi)分泌失調(diào)”的問(wèn)題。另外，棚戶區(qū)改造是這屆政府寄希望于在解決房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩之中，解決房地產(chǎn)相關(guān)下游行業(yè)的問(wèn)題，比如建設(shè)行業(yè)、勘查設(shè)計(jì)行業(yè)、建材行業(yè)，這些不能夠因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品房的產(chǎn)能過(guò)剩，而導(dǎo)致一批行業(yè)都出問(wèn)題。如果這些行業(yè)出問(wèn)題，國(guó)家是會(huì)有大量麻煩的。

中國(guó)還有一個(gè)非常弱的、跟發(fā)達(dá)國(guó)家沒(méi)法比的，就是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。比如好多商場(chǎng)，包括大大小小的商業(yè)空間，這么多樓實(shí)際上跟資本市場(chǎng)是沒(méi)有有效對(duì)接的，房地產(chǎn)投資信托基金等在立法問(wèn)題上一直是滯后的。這個(gè)問(wèn)題導(dǎo)致什么呢？我們社會(huì)上這么大量的民間資本，為什么我們經(jīng)常說(shuō)高利貸，放來(lái)放去都是因?yàn)槲覀儧](méi)有給它一個(gè)合法的平臺(tái)。

有了合法平臺(tái)，這筆錢歸集起來(lái)，實(shí)際上是一個(gè)非常大的投資洪流，比政府的財(cái)政投入更有意思。這筆錢對(duì)接大量的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)產(chǎn)生出更有意思的業(yè)態(tài)。我們現(xiàn)在的業(yè)態(tài)很單一，說(shuō)寫字樓就是寫字樓，商場(chǎng)就是商場(chǎng)，無(wú)形中也限制了包括創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)平臺(tái)等等。其實(shí)在美國(guó)，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)可以經(jīng)營(yíng)出很多有意思的文章，這些問(wèn)題全部是關(guān)聯(lián)的。

中國(guó)有一個(gè)非常大的房地產(chǎn)空間，是一個(gè)大金礦，但還沒(méi)有被挖掘，就是不動(dòng)產(chǎn)。今天說(shuō)到房地產(chǎn)，你問(wèn)問(wèn)馬路上的開(kāi)發(fā)商，所有人都會(huì)告訴你買地、賣房子，蓋個(gè)商場(chǎng)也想哪天趕快賣了，蓋個(gè)寫字樓，也想著哪天趕緊賣了。全部都是賣，就是買地、賣房子，就只會(huì)這兩招。

美國(guó)是一個(gè)極端，由于太活了，美國(guó)金融就出來(lái)次貸危機(jī)，圍著一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)出現(xiàn)七八十種金融產(chǎn)品，拿來(lái)抵押來(lái)抵押去，我們是另外一個(gè)極端，什么都沒(méi)有。把這個(gè)金礦打開(kāi)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值爆發(fā)出來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)有一次新的飛躍。我根本不認(rèn)為這是往下在拐，恰恰應(yīng)該是要往上拐，但是沒(méi)拐到地方上。