巫德富 黃曉東 周燕玲

摘 要：文章首先對廣西開征物業(yè)稅的前置條件進行了梳理，指出廣西開征物業(yè)稅必須先理清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費的關(guān)系和建立滿足開征物業(yè)稅的技術(shù)條件這兩個核心問題。在此基礎(chǔ)上，通過對比發(fā)達國家或地區(qū)開征物業(yè)稅的實踐經(jīng)驗，為廣西開征物業(yè)稅提供經(jīng)驗啟示。最后，從納稅人、納稅對象及范圍、計稅依據(jù)、稅率和優(yōu)惠減免等方面構(gòu)建廣西稅收制度，并提出了廣西開征物業(yè)稅的開征時序問題。

關(guān)鍵詞：前置條件 國際經(jīng)驗啟示 制度設(shè)計

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）05-129-02

一、廣西開征物業(yè)稅的前置條件

廣西開征物業(yè)稅的前置前條件與全國其他地區(qū)基本相同，主要取決于以下幾個條件：一是理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費的關(guān)系，哪些稅費應(yīng)納入物業(yè)稅；二是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界定，個人房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建立；三是完善的評估體系。

（一）物業(yè)稅的涵義

從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)作為課稅對象，不區(qū)分經(jīng)營性與非經(jīng)營性，以其財產(chǎn)價值作為計稅依據(jù)，對其持有者（承租人或所有者）每年都征收的一定稅款，且應(yīng)納稅值隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。{1}

（二）理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費的關(guān)系

我國房地產(chǎn)稅費體系較為復(fù)雜，涉及到投資環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)和所得環(huán)節(jié)，主要有土地出讓金，土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅以及房產(chǎn)交易稅費等。關(guān)于物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系，業(yè)界有兩種觀點：一是把土地出讓金并入物業(yè)稅中；二是土地出讓金不應(yīng)納入物業(yè)稅中，筆者認同第二種觀點本文認同第二種觀點，主要基于以下考慮：第一，物業(yè)稅是稅收，土地出讓金是40-70年的土地租金，是一種收益，二者在本質(zhì)上就有所不同，將土地出讓金并入物業(yè)稅中缺乏理論依據(jù)。第二，將土地出讓金并入物業(yè)稅中，政府將失去對土地資源的分配依據(jù)，土地不在是財產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓、抵押等就無從談起，嚴重影響金融秩序；同時，地方政府失去了一次性取得財政的機會，影響當期的財政收入，影響地方政府開征物業(yè)稅的積極性。{2}第三，土地出讓金分開征收，降低了開發(fā)商的進入門檻，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能達到降低房價的目的，房價主要是受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平及供需關(guān)系的影響。從簡化稅制角度，筆者認為應(yīng)當將交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的營業(yè)稅（房地產(chǎn)業(yè)）、城建稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，統(tǒng)稱為物業(yè)稅，這樣使稅收制度從重交易過渡到重保有。投資環(huán)節(jié)和所得環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅費保留。

（三）建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件

開征物業(yè)稅的技術(shù)條件主要有兩項，一是個人房產(chǎn)信息；二是房地產(chǎn)估值。個人房產(chǎn)信息隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的建立，登記制度全面實施，該技術(shù)條件得到完全滿足。關(guān)于房地產(chǎn)價值評估，廣西應(yīng)當盡快完善房地產(chǎn)評估體系，規(guī)范房地產(chǎn)估價市場，培育合格的房地產(chǎn)估價人員。{2}否則，難于滿足開征物業(yè)稅額技術(shù)條件，房地產(chǎn)就會掀起利益糾葛異常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場的軒然大波。

二、廣西開征物業(yè)稅的國際經(jīng)驗借鑒

發(fā)達國家和地區(qū)在物業(yè)稅改革和實踐方面都走在我國前面，其成果或失敗的經(jīng)驗對廣西開征物業(yè)稅有重要的借鑒意義。在此，筆者選取了美國、日本、新加坡和我國香港地區(qū)主要基于以下理由：一是美國經(jīng)濟發(fā)展水平加高，物業(yè)稅是其財政收入的主要來源；二是新加坡土地制度與我國相類似，且保障制度也比較有特色；三是日本上世紀80年代開征物業(yè)時與我國目前的房地產(chǎn)市場有很多共同之處；四是香港屬于我國經(jīng)濟發(fā)展的前沿特區(qū)，其經(jīng)驗值得借鑒。{4}

（一）發(fā)達國家或地區(qū)開征物業(yè)稅經(jīng)驗

（二）發(fā)達國家或地區(qū)物業(yè)稅制度對廣西開征物業(yè)稅的啟示

1.納稅人為物業(yè)的所有人或使用人。美國以物業(yè)的所有人為納稅義務(wù)人，日本和我國香港特區(qū)以所有人和使用人為納稅義務(wù)人，從世界范圍來看，大多數(shù)國家和地區(qū)以使用人和所有者作為納稅義務(wù)人。

2.征稅對象主要是土地和房屋。從世界范圍來看，一是只針對土地或房屋征稅，如澳大利亞只對土地征稅，對房屋不征收。二是對房屋和土地一并征稅，如美國、新加坡等大多數(shù)國家。三是土地、房屋和其它機器設(shè)備綜合在一起征收財產(chǎn)稅。

3.以不動產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)。物業(yè)稅的計稅依據(jù)，大多數(shù)國家以不動產(chǎn)的評估價值作為依據(jù)，如美國和日本；新加坡和中國香港特區(qū)則是以不動產(chǎn)年租值作為計稅依據(jù)；不管哪一種計稅依據(jù)都能反映房地產(chǎn)自身價值和時間價值，具有科學(xué)性。

4.稅率一般為較低的比例稅率和累進稅率。從物業(yè)稅開征的稅率來看，美國、日本和我國香港特區(qū)采取的是比例稅率，因為比例稅率簡單易執(zhí)行，但不能調(diào)節(jié)貧富差距；新加坡采取的是累進稅率，此方法優(yōu)點是體現(xiàn)了量能支付原則，但計算較為復(fù)雜。在稅率高低方面，大多數(shù)國家采取的是低稅率，美國50個州，但每個的稅率都不同且稅率不高，稅率最高不超過3%。

5.一般優(yōu)惠政策和征管權(quán)。不同國家的優(yōu)惠政策有所不同，主要有以下幾種情況：一是所有權(quán)歸政府的免物業(yè)稅；二是針對一些非盈利組織如慈善、教育和宗教等免稅；三是對生活苦難的老人或失去生活來源的人免稅；四是設(shè)立了起征點和免征額，如美國對居民購買首套住房免物業(yè)稅。

在物業(yè)稅征管權(quán)方面，凡是實行中央和地方分稅制的國家，物業(yè)稅都劃歸地方，構(gòu)成地方主要稅種，如美國物業(yè)稅由各州制定，地方政府征收后用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、構(gòu)建廣西稅收制度的設(shè)計

（一）納稅人、納稅對象及范圍

1.納稅人。在前文的經(jīng)驗借鑒中可知，物業(yè)稅的納稅義務(wù)人為房地產(chǎn)的所有者和使用者。在我國上海、重慶試點房產(chǎn)稅時規(guī)定，若房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人，由其監(jiān)護人繳納；房屋出典的由承典人繳納，其他情況下由代管人或使用人繳納。具體分為四種情況：一是土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)同時擁有，以物業(yè)所有者為納稅義務(wù)人；二是擁有土地使用權(quán)，沒有房屋產(chǎn)權(quán)，主要原因是拿地后為開發(fā)，這種只針對土地使用權(quán)繳納物業(yè)稅，土地使用權(quán)人為納稅人；三是只有房屋產(chǎn)權(quán)，沒有土地使用權(quán)，比如集資房，應(yīng)以房屋的所有者為納稅義務(wù)人；四是既沒有產(chǎn)權(quán)也沒有所有權(quán)，比如單位個人沒有房屋的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，但長期使用該房地產(chǎn)，那么實際使用者就應(yīng)為納稅義務(wù)人。

2.納稅對象及范圍。物業(yè)稅的納稅對象主要有房屋、土地和地上附著物。包括電梯、地下室和室內(nèi)游泳館等。根據(jù)我國稅制改革“寬稅基，低稅率”的總體思路，納稅對象為房地產(chǎn)合一統(tǒng)一征稅。

由于我國房地產(chǎn)性質(zhì)較為復(fù)雜，包含有商品房、市場運作房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房等。關(guān)于商品房在前文物業(yè)稅開征的前置條件中已經(jīng)論述了土地出讓金不包含在物業(yè)稅征收范圍中，因此，建議已經(jīng)購置的首套商品住房在土地使用年限內(nèi)免征物業(yè)稅，土地使用期限屆滿后再征物業(yè)稅，第二套、第三套住房依規(guī)定納稅。隨著我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立和完善，小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)當繳納物業(yè)稅；其他市場運作房和經(jīng)濟適用房等也應(yīng)該繳納物業(yè)稅，但應(yīng)當減免方面做出相應(yīng)的規(guī)定。

物業(yè)稅的征稅范圍可以效仿我國城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的課稅范圍，暫時限定為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的營業(yè)性和非營業(yè)性房屋和土地，隨著我國城鎮(zhèn)化的推進可以逐步推向廣大農(nóng)村地區(qū)。

3.課稅對象的征收時序。第一，向商業(yè)物業(yè)征收，由于商業(yè)物業(yè)征收物業(yè)稅的操作性強，物業(yè)稅開征可以由商業(yè)物業(yè)邁出第一步。第二，針對商品住宅，根據(jù)量能負擔原則，征收時序應(yīng)從高檔到低檔，再到普通住宅。第三，對小產(chǎn)權(quán)物業(yè)征收。在農(nóng)村土地可以流轉(zhuǎn)的大背景下可以解決國有土地應(yīng)當享有平等的權(quán)益。第四，向廣大農(nóng)村地區(qū)進軍。配合新型城鎮(zhèn)化的推進。但不能加重農(nóng)民的負擔。

（二）計稅依據(jù)和稅率

1.計稅依據(jù)。目前，物業(yè)稅計稅依據(jù)有兩種，一是從量計征，二是從價計征。從量計征主要是根據(jù)不動產(chǎn)的面積來計算，如城鎮(zhèn)土地使用稅，但是由于位置不同的不動產(chǎn)價值差距很大，使得價值高的地區(qū)的物業(yè)同價值低的地區(qū)繳納相同的稅，在一定程度上違背了稅收公平原則。房產(chǎn)稅實行從價計征，但需在原值基礎(chǔ)上扣除10%～30%，跟房地產(chǎn)原值相關(guān)聯(lián)，不能反映房地產(chǎn)價值的市場變化，在前文經(jīng)驗借鑒中已經(jīng)提到世界上大多數(shù)國家采取從價計征的方式，按照國際慣例，廣西在開征物業(yè)稅也應(yīng)當采用物業(yè)的評估價值，并根據(jù)物業(yè)性質(zhì)進行調(diào)節(jié)，首先設(shè)立一個評估率，將房地產(chǎn)市場價值乘以評估率作為物業(yè)稅的計稅依據(jù)。

2.稅率。在前文的經(jīng)驗借鑒中可以看出，世界上大多數(shù)國家采取的是比例稅率和累計稅率，稅率的范圍在1%～3%之間。一些國家在物業(yè)稅稅率模式采取不同類型的物業(yè)采用不同稅率，如房屋建筑物與土地稅率，土地稅率較高；住宅與非住宅，非住宅稅率要高；閑置土地與非閑置土地，閑置土地要高。上海、重慶兩地物業(yè)稅改革采取累進稅率，根據(jù)“簡單，明了”原則，建議廣西開征物業(yè)稅采取統(tǒng)一的累計稅率，這在一定程度上能打擊投機行為，調(diào)節(jié)不同納稅人之間的收入差距，體現(xiàn)量能負擔原則。在稅率高低方面，廣西開征物業(yè)稅的稅率不應(yīng)過高，稅率過高老百姓的抵觸情緒較強，并且加重老百姓的負擔。根據(jù)國際經(jīng)驗和房產(chǎn)稅改革得到的經(jīng)驗，廣西開征物業(yè)稅的稅率定為0.5%～3%為宜。{5}

（三）物業(yè)稅的減免和優(yōu)惠

第一，針對農(nóng)村地區(qū)的不動產(chǎn)實行減免，暫不征收農(nóng)村居民自用房屋的稅。隨著城鎮(zhèn)化的推進，體驗經(jīng)濟的盛行，農(nóng)村觀光、休閑旅游的發(fā)展，針對這類物業(yè)以較低的稅率征收。

第二，針對公益事業(yè)不動產(chǎn)的減免。公益事業(yè)不動產(chǎn)分為公共服務(wù)不動產(chǎn)與社會事業(yè)不動產(chǎn)，其中，公共服務(wù)不動產(chǎn)與準公共服務(wù)不動產(chǎn)有著嚴格的區(qū)別。針對準公共服務(wù)不動產(chǎn)，如事業(yè)單位、城市基礎(chǔ)設(shè)施等，應(yīng)區(qū)分營利性和非營利性的區(qū)別。營利性與非營利性的稅收優(yōu)惠應(yīng)區(qū)別對待。社會事業(yè)不動產(chǎn)也屬于免物業(yè)稅。

第三，針對居住物業(yè)首套住宅，人均居住面積在35平米以內(nèi)免征物業(yè)稅。對城市生活困難居民、殘疾人和離退休人員實行物業(yè)稅減免政策。

注釋：

{1}徐滇慶.房價與物業(yè)稅[M].北京：機械工業(yè)出版社，2008

{2}楊德文.關(guān)于我國物業(yè)稅法律制度構(gòu)建的思考[J].中國市場.2010

{3}隆國強.美國的財產(chǎn)稅制度及對中國的啟示—以德克薩斯州為例[R].中國金融出版社2003

{4}顧紅.日本稅收制度[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2003

{5}韓德軍.物業(yè)稅改革國際借鑒與政策選擇[D].西北農(nóng)業(yè)科技大學(xué)，2006：39-40

{6}鄧宏乾.基于稅收目的的物業(yè)稅改革分析——兼評物業(yè)稅改革方案[J].華中師范人學(xué)報，2006，（3）

（作者單位：廣西水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院 廣西南寧 530023）

[作者簡介：巫德富（1982-），男，四川隆昌人，廣西水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系，講師、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、經(jīng)濟師，研究方向：城市經(jīng)濟，房地產(chǎn)經(jīng)濟；黃曉東（1961-），男，湖南人，廣西水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系，副教授，研究方向：城市經(jīng)濟管理；周燕玲（1983-），女，廣西南寧人，廣西水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系，講師，研究方向：稅收制度]

（責(zé)編：若佳）