馬宇超

近年來，我國的城鎮(zhèn)化快速推進，不僅為中國經(jīng)濟的增長不斷釋放動力，還潛移默化地改善了人們的生活質(zhì)量。于是，城市經(jīng)濟發(fā)展和增長成為了眾多學者研究的課題。城市經(jīng)濟是一個綜合體，包含某一地區(qū)除農(nóng)業(yè)以外的其他以城市為主體的經(jīng)濟部門（如工業(yè)、服務業(yè)等）的總和。其中一個非常重要的經(jīng)濟部門就是房地產(chǎn)業(yè)。

在西方比較發(fā)達的國家，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常迅猛且比較成熟，房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟總量的比重越來越大，在有些國家甚至超過了鋼鐵行業(yè)，所以對房地產(chǎn)業(yè)的深度剖析研究至關(guān)重要。在我國城市發(fā)展的進程中，房地產(chǎn)業(yè)的地位更是舉足輕重，對城市經(jīng)濟發(fā)展起到了非常大的推動作用，但在新中國成立前期，由于條件有限，基本上沒有進行房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)研究。近年來隨著改革開放和經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，我國政府和學術(shù)界越來越重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)研究已經(jīng)碩果累累。但房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟發(fā)展具體起到怎樣的推動作用，目前學術(shù)界并沒有進行深入探討。

本文將以長沙市這個區(qū)域經(jīng)濟為例，針對房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟發(fā)展的帶動效應進行系統(tǒng)深入的剖析，有助于人們了解其中真正的作用體系和相關(guān)細節(jié)，引發(fā)政府、企業(yè)、消費者更加深刻的思考，從而學到對生產(chǎn)、生活有益的可操作的經(jīng)驗。

通過近十年來長沙市的經(jīng)濟數(shù)據(jù)和相關(guān)模型，我們可以得出：長沙市房地產(chǎn)業(yè)對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有大小不同的帶動效應，其中按照帶動效應的大小由高到低排序為金融業(yè)（1.32），建筑業(yè)（0.93），工業(yè)（0.92），運輸、倉儲郵政業(yè)（0.52），住宿和餐飲業(yè)（0.41），批發(fā)零售業(yè)（0.34）。表示長沙市房地產(chǎn)業(yè)每增加1個單位的產(chǎn)出將會帶動這些相關(guān)行業(yè)增長不同比例的生產(chǎn)總值。

根據(jù)長沙市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和特點，并結(jié)合研究成果，本文提出以下四個促進長沙市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的合理建議，旨在為長沙市管理部門、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)、消費者行為提供指導，為政府的宏觀經(jīng)濟調(diào)控提供有效參考。

一、建立完善的金融體系

目前長沙市的房地產(chǎn)金融體系已經(jīng)初步形成，其中大部分是商業(yè)銀行和民間信貸機構(gòu)。但眾所周知房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求量相當大，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，目前與之相配套的中介服務機構(gòu)的發(fā)展卻成為了短板。

要想建立健全的房地產(chǎn)業(yè)金融體系，必須要有相應的國家政策作為保障和依據(jù)。國外許多國家都已經(jīng)為我們樹立了成功的典范，這些國家都已經(jīng)設立了專門的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，為其政府、企業(yè)、消費者提供了優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)金融服務。這些金融機構(gòu)業(yè)務范圍很廣，可以使用多種信用工具，在吸收住房儲蓄和發(fā)放住房貸款等方面取得了不菲的成績，充分發(fā)揮了銀行、民間基金等信貸機構(gòu)在金融市場中的重要作用并保障其合法權(quán)益。

而且房地產(chǎn)金融市場上交易產(chǎn)品種類繁多、手段渠道多種多樣，程序也越來越繁瑣，呈現(xiàn)出越來越復雜的金融市場狀態(tài)。建立科學的住房管理制度這不僅有助于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟行為，也對政府及市場管理者起到了很好的約束作用。

二、規(guī)范房地產(chǎn)市場，合理引導資金流通

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場日新月異，交易越發(fā)頻繁，其中交易主體是房地產(chǎn)企業(yè)和消費者，所以要規(guī)范房地產(chǎn)市場，我們先要對這兩個主體的行為加以規(guī)范。

近年來長沙市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭極為強勁，投資金額數(shù)目驚人，但是過快的開發(fā)投資速度，卻也帶來了不少負面影響。首先，它使供需市場出現(xiàn)不平衡狀態(tài)，出現(xiàn)很多“空城”，導致了國土資源和資金等很多稀缺資源的過度浪費。政府應該多鼓勵企業(yè)按需建房，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批制定更嚴格的制度，并高度結(jié)合實際情況，防止資源再度浪費。而且現(xiàn)如今房產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度不夠完善，房地產(chǎn)企業(yè)魚龍混雜，交易市場混亂，交易秩序不佳，我們應當對這些方面加以嚴格的約束和規(guī)范。政府可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的注冊條件，對其財力、人力、技術(shù)等方面提出更嚴格的要求，還要對不符合法律和相關(guān)制度的企業(yè)進行整改甚至嚴懲，以改善房地產(chǎn)企業(yè)的總體素質(zhì)。政府還要鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)進行科學創(chuàng)新和技術(shù)革命，吸納和培養(yǎng)優(yōu)秀的技術(shù)人才和管理人才，注重提升企業(yè)的軟實力和核心競爭力。

同時，我們要提升消費者的風險意識，鼓勵消費者學習房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)知識和法律法規(guī)，引導消費者進行合理購買，不要盲目投資。政府還要制定相關(guān)的法律法規(guī)和稅收政策，嚴格杜絕消費者的過度投資和非理性消費。政府還要向消費者提供及時、準確、透明的房地產(chǎn)業(yè)信息，并加以分析解讀，引導消費者樹立科學合理的消費理念。

總之，要從整體上規(guī)范房地產(chǎn)市場，合理引導資金流通，使房地產(chǎn)企業(yè)和消費者的行為規(guī)范化、合理化。

三、促進房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

房地產(chǎn)業(yè)綜合性很強，與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度極高，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的今天，促進房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和資源合理配置，顯得尤為重要。

我們要從投資開發(fā)入手，按需建房，保證中低檔住房的充足，防止高檔住房的過度浪費。建設之前，政府要制定合理的土地和建設規(guī)劃，從稅收等方面鼓勵經(jīng)濟適用房和廉租房的開發(fā)建設，并嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)和交易行為。

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭較好，但仍有不足之處，在今后的發(fā)展中，政府要著眼于世界經(jīng)濟，打造科技化、一體化、智能化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理配置資源，以可持續(xù)發(fā)展為戰(zhàn)略目標，提高環(huán)保意識，提高房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。

四、構(gòu)建多層次住房保障體系

隨著長株潭一體化的順利開展，長沙市經(jīng)濟增長速度較快，但居民貧富差距還比較大，所以政府在構(gòu)建住房保障系統(tǒng)時，要充分考慮到貧富差距的因素，在保障好高收入家庭住房權(quán)益時，更多的是要減輕中低收入階層的資金壓力和生存壓力，保障中低收入家庭的相關(guān)權(quán)益。

因此，政府要從以下三個方面構(gòu)建多層次的住房保障體系：一是繼續(xù)大力發(fā)展廉租房項目，改善低收入人群的居住環(huán)境，落實好廉租房項目的每一個細節(jié)工作。二是改善保障性住房管理機制，不再以戶籍和當年收入為依據(jù)來劃分保障性住房的目標人群，而是以持續(xù)低收入和租房期限為依據(jù)，徹底改革保障性群體的識別管理機制，同時還要加大保障性住房的建設力度。三是住房公積金制度的改革，不再以政府或企業(yè)的職工為主體，而是重點扶持住房困難家庭，以他們?yōu)閷蚪⒆》抗e金制度，減少他們的購房或租房壓力。（作者單位：湖南科技大學商學院）

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