龔小鋒

如果說過去的房企結(jié)盟，只是“隨便搞搞”，聯(lián)合拿地做個項目，今天的局面已遠非如此了。這些力量驚人的企業(yè)們所進行的深度結(jié)盟，早已由過去單一環(huán)節(jié)合作轉(zhuǎn)為全產(chǎn)業(yè)鏈合作，從項目公司擴充為千億規(guī)模合作平臺，從傳統(tǒng)重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)及互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的充分合作，其互動的深度和廣度，均非昔日可以想象。

全產(chǎn)業(yè)鏈合作

過去，房企合作的更多是拿地開發(fā)，而最喜歡與其他房企合作的，非萬科莫屬。作為較早采取合作開發(fā)模式的房企，萬科一度甚至將“合作開發(fā)”與“不拿地王、不囤地、不捂盤”和“快周轉(zhuǎn)”一起列為重要的企業(yè)策略。

在萬科銷售額過千億元的過程中，合作開發(fā)發(fā)揮了重要作用。萬科總裁郁亮也曾多次強調(diào)合作開發(fā)的重要性，“只要合規(guī)，對方出錢、出地都可以，雙方持股比例也都可以靈活處理。”

如今，房企的合作內(nèi)容遠遠超出了拿地開發(fā)的環(huán)節(jié)，而更傾向于全產(chǎn)業(yè)鏈上的合作。以碧桂園和中鐵結(jié)盟為例，碧桂園方面告訴記者，“未來兩家企業(yè)將各自發(fā)揮優(yōu)勢，積極開展全產(chǎn)業(yè)鏈的合作。”

在碧桂園看來，碧桂園在地產(chǎn)開發(fā)運作方式、產(chǎn)品設(shè)計定位、酒店運營管理、物業(yè)管理、項目營銷、后期服務(wù)等各環(huán)節(jié)有相應(yīng)運作優(yōu)勢，而中國中鐵集團擁有強大的工程、技術(shù)、人力、新產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等優(yōu)勢，雙方會在多個環(huán)節(jié)進行互補。

而在兩萬的戰(zhàn)略合作發(fā)布會上，當(dāng)現(xiàn)場有媒體做出“住萬科好房，逛萬達廣場”的標(biāo)題時，王健林認為這種理解還是“比較粗淺”的。在整個發(fā)布會現(xiàn)場，王健林多次強調(diào)，要“深度”理解此次合作，不要只從表面的合作“簡單”、“粗淺”地去理解。

據(jù)王健林透露，雙方要謀求更深遠的合作和優(yōu)勢互補，目前還在繼續(xù)談判，“如果成功，合作將達到千億級”。

目前，萬達集團已經(jīng)構(gòu)建了萬達商業(yè)、文化旅游、電子商務(wù)、金融等多個產(chǎn)業(yè)，萬科是住宅的龍頭，也在社區(qū)商業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)上取得了卓著的成效，這樣的全面整合，將使兩家公司產(chǎn)生巨大的爆發(fā)力。

“從此次兩家房企合作來看，也是將合作聚焦在輕資產(chǎn)上?！蓖咦稍儥C構(gòu)總監(jiān)張宏偉說，兩萬可以共享客戶和品牌資源，面對政府的土地議價能力會增強，融資成本也會降低。以后無論萬達與萬科，在項目操作層面不再“重資產(chǎn)”，而是通過“輕資產(chǎn)”模式強化投資的杠桿效應(yīng)，提升利潤率。

一直以來，萬達模式的“快”是建立在龐大的資金需求之上，大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金。隨著土地快速增值時代成為過去，推行“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略成了萬達的核心。萬達要在五年之內(nèi)去地產(chǎn)化，走“輕資產(chǎn)”成為一家商業(yè)投資服務(wù)公司，力爭在2025年開業(yè)1000座萬達廣場。

RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦認為，在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中，萬達會收縮住宅板塊，聚焦商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，而與萬科合作加速了這種變化。

此外，陳曦認為，在社區(qū)商業(yè)上，萬科同樣能夠給予萬達新的變化，萬科會利用強大的客戶資源和豐富的社區(qū)服務(wù)經(jīng)驗，幫助萬達補上“最后一公里”的短板。

在金融層面，萬科的目的也展露無遺。郁亮表示，萬科融資渠道多，資產(chǎn)管理渠道多，但沒有金融板塊，萬達卻有金融板塊，未來不排除合作可能。

目前，萬科物業(yè)所服務(wù)的居民業(yè)主達200萬之多，如果萬達O2O能夠打通萬科業(yè)主的渠道，為其提供文化旅游、餐飲住宿、金融理財?shù)认嚓P(guān)服務(wù)，那么王健林所說的“更深層次”的合作將爆發(fā)更大能量。

不過，亦有業(yè)內(nèi)人士認為，目前兩萬合作在房地產(chǎn)市場上形成的影響力，更多還是會首先表現(xiàn)在土地、資本市場上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然雙方均提及合作的廣度與深度，但對于房地產(chǎn)市場來說，不論是住宅開發(fā)領(lǐng)域還是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，面臨的主要問題依然是土地價格、資金價格上漲迅速。所以兩大巨頭的合作根本是為了拿地，盡可能降低拿地成本、規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險。

近期有跡象顯示，萬科和萬達在部分城市開始了“牛刀小試”的聯(lián)動。5月28日，成都萬科官方消息顯示，自即日起，在成都錦華萬達廣場、金牛萬達廣場消費可抵萬科、萬達在售項目的房款。其中，消費者可以憑消費小票抵6.1倍房款，最高可抵1萬元。

“平臺化”合作深度推進

如果說將合作雙方各自規(guī)模進行疊加，顯現(xiàn)出房企結(jié)盟時代的規(guī)模軍團的意味，那么雙方合作平臺的規(guī)模，則是真金白銀的投入。

成立一個合作平臺，在過去并不罕見，但以往更多是一個拿地的項目公司，大規(guī)模的合作平臺肇始于近年，典型的代表是融創(chuàng)和綠城合作的千億平臺——上海融綠。

張宏偉認為，近年來融綠發(fā)展極為迅速，2012年以來，在短短的2年左右的時間里就沖上了2013年商品住宅銷售金額第三名，截至2013年底，融創(chuàng)綠城以網(wǎng)簽155億元的銷售業(yè)績挺進中國房企50強，融綠平臺迅速擴容至1300億元貨值。

2014年勢頭更是兇猛，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年1-12月，融綠以174.80億元榮登上海商品住宅銷售金額榜首，排名第二第三的萬科、綠地銷售金額分別為148.74億元、135.93億元，已經(jīng)暫時落后融綠。

雖然，如今上海融綠已經(jīng)歸屬于融創(chuàng)，但今后，大規(guī)模合作平臺或許會越來越多，近期，萬科與萬達將達成的合作平臺，以及綠城中交系推進的整合平臺，規(guī)模都將達到千億元。

對于兩萬的合作，王健林表示，“雙方肯定要成立合作公司，兩個大集團之間合作，無論從風(fēng)險、財務(wù)、融資、控制，沒有一個合作公司，是不行的?！倍遥粋€項目合作就要成立一個合作公司，“其中一定是萬達的股份會小一點，因為現(xiàn)在萬達在力推輕資產(chǎn)?！?/p>

對于這一平臺的進度，目前萬科與萬達雙方都沒有進一步的消息。5月29日，瑞信集團發(fā)表研究報告稱，萬達與萬科的合作，相信會在年底成立首間合營公司。

如果說，兩萬的平臺合作還在進行，那么中交和綠城共同組建的新房地產(chǎn)集團平臺已經(jīng)初步形成，近期宋衛(wèi)平和中交負責(zé)人都相繼確認了這一消息。

中交集團總經(jīng)濟師兼中交國際（香港）董事長劉文生最近接受媒體采訪時就稱，中交已啟動成立了中國交建集團房地產(chǎn)集團，將整合旗下房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)，包括中房集團、中交地產(chǎn)、聯(lián)合置業(yè)和綠城，已經(jīng)啟動成立中交集團房地產(chǎn)集團?！?/p>

“中交建和綠城的談判已進入實質(zhì)階段，但最終整合方案尚未敲定，我們也不清楚具體到了哪一個階段。”綠城集團一名內(nèi)部人士告訴記者，由于該方案涉及到多家上市公司，還需得到各自股東的支持。如果談判順利的話，雙方可能很快宣布具體方案。

由于中交建集團龐大的土地規(guī)模儲備，加上綠城強勢的品牌運作與業(yè)界口碑，一旦雙方的整合平臺確立，這勢必誕生中國最大的房地產(chǎn)公司之一。

垂直細分金融、互聯(lián)網(wǎng)

早期房地產(chǎn)利用互聯(lián)網(wǎng)多是以豐富營銷手段為主要目的。如萬科聯(lián)手淘寶推出促銷活動，碧桂園推出“鳳凰通”手機客戶端銷售平臺，利用平臺展示項目產(chǎn)品主打全民營銷。

隨著房企和互聯(lián)網(wǎng)的深度接觸，互聯(lián)網(wǎng)更多細分嵌入房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)中，尤其在智能家居和智慧社區(qū)方面。

目前房企與互聯(lián)網(wǎng)合作的智能家居，主要是開發(fā)商選購互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的硬件設(shè)備作為家居布置。華遠和奇虎360的結(jié)合，首先是雙方在華遠置業(yè)開發(fā)的各個項目中選用奇虎360開發(fā)的相應(yīng)產(chǎn)品和服務(wù)開展合作，共同打造智能化社區(qū)。據(jù)了解，在產(chǎn)品端，360的智能路由器、智能攝像頭等多件套已經(jīng)應(yīng)用于華遠地產(chǎn)在北京 、長沙等地的項目中，目前處在試驗階段。

據(jù)華遠地產(chǎn)董事長孫譽晏透露，華遠與360的合作不僅在線下，也將在線上展開多重合作?！熬€下推出智能化和實體硬件設(shè)備及智能家居等硬件設(shè)施。而線上將涉及云計算、大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，包括線上APP、O2O的拉動，華遠與360將全方位地打造生活、生態(tài)的場景?！?/p>

此外，綠地、萬科、遠洋、銀泰等房企紛紛與互聯(lián)網(wǎng)金融結(jié)合，推出相應(yīng)的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融產(chǎn)品，房企與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合正在不斷深化。

相比華遠和360的結(jié)合，方興地產(chǎn)和騰訊似乎“尺度”更大一些，二者推出系列房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，通過與騰訊、匯聯(lián)金融的合作，利用Q易貸、Q房團等九大金融產(chǎn)品，將互聯(lián)網(wǎng)金融貸款與理財、眾籌等模式結(jié)合，應(yīng)用到房產(chǎn)交易的各個環(huán)節(jié)，共同探索智慧住區(qū)建設(shè)。

遠洋地產(chǎn)宣布與京東金融二度合作，推出“人生X計劃”。 屆時遠洋地產(chǎn)將推出全國13個城市24個項目近萬套房源，以及一系列獎品。其中包括京東專屬籌房優(yōu)惠折扣、“白居易”——首付分期0利息、10萬裝修打白條等。

近期銀泰置地也聯(lián)手搜易貸推出“銀泰租金寶”，針對杭州銀泰城優(yōu)選租戶的租金進行的創(chuàng)新型保理業(yè)務(wù)。

銀泰置地副總裁王崗告訴記者，“銀泰租金寶”的推出，為銀泰旗下的項目運營提供了新思路，在他看來，這次合作只是起點，隨著房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的合作愈加精密，雙方將在更多的城市及項目層面繼續(xù)創(chuàng)新性的合作。

聲勢最為浩大的，莫過于5月29日下午成立的中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟。在會議上，碧桂園宣布中國房產(chǎn)行業(yè)首個開發(fā)眾籌產(chǎn)品誕生，該產(chǎn)品由碧桂園聯(lián)合中國平安共同推出，并選定碧桂園上海的嘉定項目進行實施。

據(jù)悉，作為首個眾籌開發(fā)項目，碧桂園提供產(chǎn)品，中國平安由平安好房提供平臺。據(jù)平安好房首席執(zhí)行官莊諾介紹：“碧桂園上海嘉定項目將以‘一平方米作為眾籌單位，投資者可以購買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權(quán)益。之后，投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)?！?/p>

碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事朱榮斌會上介紹：碧桂園會通過客戶參與設(shè)計，實現(xiàn)“你所想即你所得”。認購項目眾籌金融產(chǎn)品者，不但可以參與到項目開發(fā)的全過程，還可以獲得份額轉(zhuǎn)讓、優(yōu)惠購房和項目分紅等多重收益。