龔小鋒

在經(jīng)歷野蠻生長(zhǎng)之后，兩萬(wàn)的結(jié)盟，以及越來(lái)越多的聯(lián)盟體出現(xiàn)，昭示著地產(chǎn)企業(yè)只有走向巨頭的聯(lián)合，通過更全面和更專業(yè)的互補(bǔ)合作，謀求地產(chǎn)價(jià)值的最大釋放。

萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮表示，行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，最典型的特征是結(jié)盟的開始，其中結(jié)盟趨勢(shì)包含兩個(gè)方向，一是與金融結(jié)盟，二是行業(yè)內(nèi)部結(jié)盟。

房企結(jié)盟

1988年，在大連政府部門工作的王健林，接手一家正在做棚戶區(qū)改造的國(guó)有企業(yè)，開啟了下海之旅；同一年，在南方被譽(yù)為改革開放之窗的深圳闖蕩多年的王石，正式將企業(yè)改名為萬(wàn)科，并首次進(jìn)入住宅開發(fā)市場(chǎng)。

在5月14日，萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科終于宣布結(jié)盟。結(jié)盟之后，未來(lái)雙方合作主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來(lái)進(jìn)行，即由萬(wàn)達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)，萬(wàn)科開發(fā)項(xiàng)目中住宅，雙方會(huì)組建平臺(tái)公司。

借此，萬(wàn)達(dá)能更好的去地產(chǎn)化，做輕資產(chǎn)。根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的目標(biāo)，萬(wàn)達(dá)要在五年之內(nèi)成為一家商業(yè)投資服務(wù)公司，到2025年實(shí)現(xiàn)開業(yè)1000座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

兩萬(wàn)縱橫地產(chǎn)江湖近三十年，王健林與王石更是多年相識(shí)，為何合作到今天才達(dá)成？王健林坦言，這個(gè)橄欖枝是萬(wàn)達(dá)先拋出的，去年他就在想，兩萬(wàn)是不是該搞點(diǎn)合作，然后就開始談判了。

王健林和萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮均多次重復(fù)，房企從競(jìng)爭(zhēng)走向競(jìng)合是必然。郁亮認(rèn)為，在房地產(chǎn)的白銀時(shí)代，任何一家企業(yè)都不具備全部的優(yōu)勢(shì)和資源，而是需要相互取長(zhǎng)補(bǔ)短，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。

王健林也解釋稱：“原來(lái)的雙方模式差異性不大，過去的整個(gè)時(shí)代是供不應(yīng)求的時(shí)代，可能大家也就忽略了合作的重要性。現(xiàn)在并不是說(shuō)這個(gè)行業(yè)過不下去了，兩家才合作，現(xiàn)在是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，因?yàn)槲覀兺蝗徽业诫p方合作會(huì)產(chǎn)生更大價(jià)值的這個(gè)共同點(diǎn)?！?/p>

“在樓市下半場(chǎng)，傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)規(guī)?；l(fā)展空間受限，這已經(jīng)成為當(dāng)前房企發(fā)展過程遭遇的痛點(diǎn)?！蓖咦稍儥C(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉表示，從房企戰(zhàn)略發(fā)展的角度來(lái)看，雖然一些房企規(guī)模足夠大，但是也隨時(shí)面臨被行業(yè)顛覆的風(fēng)險(xiǎn)。兩萬(wàn)等大型房企結(jié)盟雖然是各取所需，但對(duì)于其他房企來(lái)講也有借鑒意義。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，出現(xiàn)大型房企結(jié)盟的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài)，2014年房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈利潤(rùn)率平均為10.3%，而在2013年凈利潤(rùn)高達(dá)11.7%。2014年年報(bào)顯示，企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。

不但兩萬(wàn)的結(jié)盟讓業(yè)界震驚，綠城和中交建開始深度合并重組，同樣讓中小房企不寒而栗。5月18日晚，綠城的公告顯示，中交集團(tuán)已經(jīng)成為了綠城第一大股東，這意味著一家土地儲(chǔ)備量達(dá)到1.7億平方米左右的超級(jí)房企將誕生。中交集團(tuán)合計(jì)持有綠城28.912%，九龍倉(cāng)仍為持有綠城24.288%的第二大股東，宋衛(wèi)平及其一致行動(dòng)人為第三大股東。

盡管中交建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前規(guī)模不大，但其有著規(guī)模巨大的土地儲(chǔ)備，其基建項(xiàng)目遍布全中國(guó)。中交集團(tuán)總經(jīng)濟(jì)師兼中交國(guó)際（香港）董事長(zhǎng)劉文生近日指出，中交集團(tuán)在一級(jí)開發(fā)和基建業(yè)務(wù)方面擁有相當(dāng)可觀的土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)合并后會(huì)是土地儲(chǔ)備量最大的企業(yè)，土地儲(chǔ)備量會(huì)在1.7億平方米左右。而去年全國(guó)土地儲(chǔ)備排名第一的恒大，總計(jì)土地儲(chǔ)備面積在1.4 億平方米。

由于近期抱團(tuán)結(jié)盟的房企太多，以至于各種房企結(jié)盟的謠言四起。5月16日，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮帶領(lǐng)公司60多位高層去到順德碧桂園總部，與碧桂園主席楊國(guó)強(qiáng)及總裁莫斌進(jìn)行了會(huì)談，坊間紛紛猜測(cè)是不是兩家采取合作。

碧桂園集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部副總經(jīng)理林偉營(yíng)告訴記者，碧桂園和萬(wàn)科只是開展了一次交流，雙方的交流過程非常輕松愉快，但合作的事情子虛烏有。

不過，記者從碧桂園處獲悉，碧桂園與另一家央企卻進(jìn)行了聯(lián)盟。6月3日，中國(guó)中鐵與碧桂園集團(tuán)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟合作，雙方戰(zhàn)略聯(lián)盟的首個(gè)合作項(xiàng)目碧桂園·天麓1號(hào)順利啟動(dòng)。

跨界抱團(tuán)

目前房企在新興領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型方向主要有兩個(gè)，一是擁抱互聯(lián)網(wǎng)，轉(zhuǎn)型社區(qū)服務(wù)、智能家居；二是拓展金融業(yè)務(wù)，搭建金控平臺(tái)。

近期這種跨界大聯(lián)盟的最佳案例，莫過于5月29日下午，在上海成立的中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟。中國(guó)平安集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO馬明哲、綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)總裁張玉良、萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)、碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹、平安好房董事長(zhǎng)兼CEO莊諾等行業(yè)大佬悉數(shù)到場(chǎng)，開始了一次跨界大抱團(tuán)。

據(jù)了解，中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟籌委會(huì)的聯(lián)席主席為馮侖，該眾籌平臺(tái)將由中國(guó)平安旗下子公司平安好房負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。在會(huì)場(chǎng)上，碧桂園宣布中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)首個(gè)開發(fā)眾籌產(chǎn)品誕生。該產(chǎn)品由碧桂園聯(lián)合中國(guó)平安共同推出，并選定碧桂園上海的嘉定項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施。

正如上述房企和金融機(jī)構(gòu)的大聯(lián)盟一樣，這一輪聯(lián)盟里，不可忽視的是保險(xiǎn)資金的力量，如中國(guó)平安、中國(guó)人保、安邦保險(xiǎn)以及生命人壽紛紛與房企展開合作，甚至入股房企。

郁亮在兩萬(wàn)結(jié)盟的發(fā)布會(huì)上感嘆，全世界買地最多的不是房產(chǎn)商，而是金融機(jī)構(gòu)。郁亮認(rèn)為，今年在全國(guó)土地市場(chǎng)，雖然表面上是房企拿地，背后卻是金融機(jī)構(gòu)在支持?！捌桨彩墙衲暌詠?lái)買地最多的發(fā)展商，金融的影子在中間扮演了非常重要的角色。這是結(jié)盟發(fā)展中的一個(gè)新的趨勢(shì)，即跟金融的結(jié)盟?！?/p>

事實(shí)上，在此次眾籌聯(lián)盟之前的4月，平安人壽擬出以50億人民幣收購(gòu)碧桂園9.9%股權(quán)，成為碧桂園第二大股東，雙方將在社區(qū)金融和養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

值得關(guān)注的是，此次是碧桂園上市以來(lái)首次引入大型戰(zhàn)略投資者。作為典型的家族企業(yè)，碧桂園的股權(quán)結(jié)構(gòu)一直高度集中，上市后碧桂園配股集資僅兩次。對(duì)于這次合作，碧桂園態(tài)度積極，楊國(guó)強(qiáng)曾多次前往平安集團(tuán)拜訪。

近年來(lái)?xiàng)顕?guó)強(qiáng)不但積極改變碧桂園家族式企業(yè)管理架構(gòu)，也渴望進(jìn)一步拓寬融資渠道。而碧桂園引入平安更深層次的意圖，在于挖掘龐大的社區(qū)資源，借此打造社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的綜合業(yè)務(wù)平臺(tái)。

此外，4月24日，中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)與恒大集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在商業(yè)保險(xiǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、健康管理等方面開展多層次戰(zhàn)略合作。中國(guó)人保集團(tuán)正籌辦養(yǎng)老保險(xiǎn)及健康管理公司，旗下人保健康保費(fèi)收入在專業(yè)健康險(xiǎn)公司中排名第一。

金融之外，近期最有意思的現(xiàn)象則是房企和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的結(jié)盟。5月20日，傳說(shuō)中的“網(wǎng)絡(luò)愛情節(jié)”，在這一天，在潘石屹、任志強(qiáng)、360公司董事長(zhǎng)周鴻祎等大佬的跨界見證下，老牌國(guó)企華遠(yuǎn)地產(chǎn)和360，方興地產(chǎn)與騰訊，雙雙進(jìn)入“婚姻殿堂”。

方興地產(chǎn)相關(guān)人士告訴記者，方興地產(chǎn)與騰訊合作，目的是選取一個(gè)項(xiàng)目地塊共同設(shè)計(jì)開發(fā)一個(gè)智慧化小區(qū)，由此實(shí)現(xiàn)“智慧家”。而華遠(yuǎn)地產(chǎn)聯(lián)手360，是要在智能家居板塊發(fā)力，將360智能家居引入華遠(yuǎn)社區(qū)，讓華遠(yuǎn)業(yè)主率先領(lǐng)略智能生活帶來(lái)的方便。

“十年前房產(chǎn)商在一起還會(huì)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)能干什么？難道還能在網(wǎng)上把房子蓋起來(lái)嗎？”潘石屹近日表示，但是現(xiàn)在已經(jīng)在改變了。任志強(qiáng)也認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)目前還沒有真正受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，未來(lái)肯定也會(huì)被互聯(lián)網(wǎng)“肢解”，而且改變已經(jīng)開始。

不過，大多數(shù)房企都將互聯(lián)網(wǎng)思維當(dāng)做房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷的噱頭，而不是經(jīng)營(yíng)思路的一種嘗試和轉(zhuǎn)變。在克而瑞研究中心分析師房玲看來(lái)，越來(lái)越多房企擁抱互聯(lián)網(wǎng)，試水金融，與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、與金融機(jī)構(gòu)合作，很容易停留在營(yíng)銷層面，難有實(shí)質(zhì)性的效果。

不過，房企與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)結(jié)盟的標(biāo)志性意義更大，因?yàn)殡p方合作更多是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的下游，比如社區(qū)商業(yè)或家居設(shè)計(jì)上，屬于比較邊緣或短期不易盈利的板塊。而反觀房企與金融機(jī)構(gòu)的結(jié)盟，往往有大規(guī)模資金合作，甚至在拿地開發(fā)上產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，結(jié)盟的陣營(yíng)意味更強(qiáng)。

千億級(jí)平臺(tái)陣容驚人

引人深思的是，幾大強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的軍團(tuán)結(jié)盟，都發(fā)生在近半年。集團(tuán)軍規(guī)模越來(lái)越大，除了兩萬(wàn)，碧桂園和平安的合作，中海系的整合，中交系和綠城的深度合作，這些都是力量巨大的集團(tuán)軍。

正如郁亮表示，在白銀時(shí)代，行業(yè)結(jié)盟發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，最好的合作不是大企業(yè)和小企業(yè)之間的整合，而是幾個(gè)大企業(yè)之間的優(yōu)勢(shì)整合。地產(chǎn)企業(yè)通過聯(lián)盟，謀求寡頭經(jīng)濟(jì)，使得地產(chǎn)價(jià)值充分釋放。

如兩萬(wàn)結(jié)盟，被業(yè)界認(rèn)為在某些領(lǐng)域有壟斷的意味。萬(wàn)達(dá)商業(yè)是世界數(shù)一數(shù)二的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，2014年持有物業(yè)面積（含在建）3904萬(wàn)平方米。萬(wàn)科集團(tuán)是全球最大的住宅開發(fā)企業(yè)，2014年住宅銷售規(guī)模21萬(wàn)套以上。

從銷售數(shù)據(jù)上看，2014年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)收入2151.3億元，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入2424.8億元，加上今年業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，可以說(shuō)，雙方共同打造了一個(gè)價(jià)值超過五千億聯(lián)盟平臺(tái)。而王健林更是表示，雙方未來(lái)合作的平臺(tái)價(jià)值會(huì)超過千億元。

綠城與中交、九龍倉(cāng)的結(jié)盟也是如此，其昭示著一個(gè)新的聯(lián)盟體正式誕生。綠城2014年合同銷售額達(dá)794億元，九龍倉(cāng)2014年?duì)I業(yè)額381億元，盡管中交建旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍處于扶持期，2014年銷售收入超過80億元，但2015年中交建集團(tuán)主要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)讓人震驚——合同額6500億元人民幣。

三方合作平臺(tái)的價(jià)值，顯然僅僅是銷售額疊加所不能估算的。目前九龍倉(cāng)致力于發(fā)展內(nèi)地，中交建更強(qiáng)烈渴望扶持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，綠城和中交系的合作才剛剛開始，三方在包括土地和海外業(yè)務(wù)將有一輪爆發(fā)。

值得關(guān)注的還有中海系的整合。3月下旬，中建及中海系整合塵埃落定，中海接盤中建旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為此付出收購(gòu)額超過300億元，堪稱超大并購(gòu)。2014年，中建地產(chǎn)銷售額1270億元，中海地產(chǎn)是1408億元，按照中海系的增速，今年中海系的銷售規(guī)模將達(dá)到3000億元左右。從土地儲(chǔ)備層面，中海地產(chǎn)將從此次收購(gòu)中獲得中建股份約為1090萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，中海地產(chǎn)截至去年底的土地儲(chǔ)備總建筑面積為3740萬(wàn)平方米，中海宏洋土地儲(chǔ)備約1207萬(wàn)平方米，這次收購(gòu)?fù)瓿珊?，中海系的土地?chǔ)備建筑面積達(dá)到6000萬(wàn)平米。

不只是房企結(jié)盟的平臺(tái)效應(yīng)驚人，跨界深度抱團(tuán)的同樣意義深遠(yuǎn)，碧桂園不但傍上了險(xiǎn)資，也聯(lián)合了央企。如碧桂園和平安人壽的結(jié)盟，2014年碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售額約1288億元，而平安旗下的壽險(xiǎn)規(guī)模保費(fèi)突破2400億元，中國(guó)平安總資產(chǎn)更是高達(dá)4萬(wàn)億元，依此簡(jiǎn)單推算，雙方結(jié)盟的陣營(yíng)規(guī)模即突破了四千億元。而在房地產(chǎn)領(lǐng)域，碧桂園與中國(guó)中鐵的結(jié)盟也陣容強(qiáng)大。

中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)與恒大集團(tuán)的合作也陣容強(qiáng)大。2014年，恒大去年銷售額1315億元，2015年集團(tuán)銷售目標(biāo)為1500億元。人保集團(tuán)去年實(shí)現(xiàn)總保費(fèi)收入3492億元，其中壽險(xiǎn)和健康兩大板塊業(yè)績(jī)接近千億。在許家印確定大力發(fā)展就醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)下，雙方的聯(lián)盟絕對(duì)是一大看點(diǎn)。