龔小鋒

在國土資源部與住建部聯(lián)合發(fā)布“土地新政”之后，北京、上海、廣州、南京、成都、廈門、石家莊等多地公布了2015年土地供應(yīng)計劃，各地土地供應(yīng)量銳減，北京、上海、廣州等一線城市的降幅均超過20%，其中北京土地供應(yīng)包括住宅用地供應(yīng)和商品住宅用地均創(chuàng)十年新低。

多地縮減土地供應(yīng)計劃

土地供應(yīng)縮減的情況，幾乎遍布全國各地，一名深圳開發(fā)商就頗有感觸地告訴記者，由于深圳多數(shù)已經(jīng)是舊城改造，所以本來就沒有什么土地供應(yīng)，“從整個廣東來看，包括廣州和佛山等地公開招拍掛的土地也很少，從公司在?？诤统啥嫉鹊胤降耐恋厍闆r來看，也是不多。”

在二三線城市中，縮減土地供應(yīng)計劃的也比比皆是，如南京全年土地供應(yīng)計劃總量比去年降了四成，商品住宅用地計劃供應(yīng)量基本與去年持平。

北京、上海、廣州三個一線城市土地計劃供應(yīng)量大幅縮減，成為此次全國土地瘦身最具代表性的案例。上海市計劃供地總量同樣少于去年，其中商品住宅面積的計劃供應(yīng)量（含保障性住房面積）為400到600公頃。

廣州市2015年總計劃供應(yīng)土地面積1622公頃，同比2014年大幅減少了24%。中心六區(qū)住宅用地計劃供應(yīng)量同比減少13%，外圍四區(qū)同比減少16%。

根據(jù)已公布供地計劃可以看到，北京市2015年總計劃供應(yīng)土地面積為4600公頃，住宅用地計劃供應(yīng)土地面積為1200公頃，降幅達到27%，兩項指標均為十年來最低值。

這是北京供地計劃自2011年以來，連續(xù)第5年下降。2011年北京計劃供應(yīng)總量是6500公頃，2012年降為5700公頃，2013年計劃只有5650公頃，2014年為5150公頃，今年則再次下調(diào)。

在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進看來，一線城市出于種種限制的情況下，勢必會有意控制土地出讓節(jié)奏，實行較緊的土地供應(yīng)政策。五年來，北京供地計劃連續(xù)縮減，既是按照國家嚴格控制新增建設(shè)用地精神的要求而確定的，也是適應(yīng)北京市資源環(huán)境承載力的客觀要求。

5月17日，國土部網(wǎng)站掛出《關(guān)于下達〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》?！锻ㄖ贩Q，2015年，全國下達各地新增建設(shè)用地計劃安排量與去年大致持平，且需嚴格控制特大城市用地。

唯一供地有所增加的是廣東江門，但也非商品房或商業(yè)地塊。據(jù)了解，江門土地計劃供應(yīng)總量增至32.5%，主要是因為新增供地中三舊改造地塊所占比例大幅增加。由于江門市三舊改造漸入高潮，未來仍會有較多三舊地塊進入市場。

房企拿地城市分化嚴重

土地供應(yīng)量減少，并不意味著房企的拿地需求減少，尤其是在寸土寸金的一線城市。目前，一線城市土地交易熱度攀升，京滬優(yōu)質(zhì)地塊遭哄搶，溢價率呈回升走勢。世聯(lián)地產(chǎn)的研究顯示，一季度全國20個上市房企在一線城市的拿地金額占比近60%。

近幾年，北京房地產(chǎn)拿地開發(fā)的門檻越來越高，這一特征在去年表現(xiàn)尤其突出。2014年北京商品住宅用地計劃供應(yīng)量為1000公頃，雖然最終成交只有517公頃，卻造就了土地出讓金的歷史最高記錄。

2014年北京土地出讓金總額高達1916億元，比熱火的2013年的幾乎高了100億元。此外，住宅成交樓板均價為14500元每平米，比2013年上漲了50%，成為歷史最高。無怪乎華遠地產(chǎn)前董事長任志強在微博上感嘆：“土地樓面價5萬多似乎是常態(tài)，溢價50%以上也是常態(tài)?！?/p>

“公司近兩年也曾到不少地方考察，但發(fā)現(xiàn)很多二三線城市的供過于求太嚴重。”泰禾集團總裁助理、品牌總經(jīng)理沈力男就告訴記者，還是要把主要精力放在北京、上海等核心城市和福建大本營。據(jù)悉，泰禾2015年在北京的銷售要超過100億元，達到集團目標的三分之一。

相比之下，二三線城市稍顯暗淡，多數(shù)城市土地供需同環(huán)比雙降，均價及溢價率均處低位。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，許多具有代表性的二線城市頻頻出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，包括天津、沈陽、西安、鄭州、武漢、合肥、青島等地均出現(xiàn)土地拍賣流拍現(xiàn)象。

4月14日，在多地舉行的土地拍賣中，武漢當天共出讓6宗地塊，有兩宗地塊慘遭流拍、4宗土地以底價成交；成都市場出讓共4宗地塊，同樣有兩宗地塊流拍，兩宗土地以底價成交。

“從開發(fā)商的角度來說，對于庫存大的城市普遍會比較謹慎的拿地，特別三四線，庫存真的太大了，賣的房子基本沒利潤甚至虧損。”上述深圳房企負責人表示，當前的開發(fā)商的策略是，必須快速回流資金，所以比較熱的還是北上廣。

土地市場仍處低點？？

全國土地市場并未如樓市一樣回暖，即使一線城市庫存量也處于較高水平，只不過由于需求旺盛，一線城市消化庫存壓力不大。最近一個月，一線城市土地供應(yīng)也沒有出現(xiàn)過度火熱的情況。

中原地產(chǎn)研究部22日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月以來，一線城市住宅用地僅成交7宗，其中有5宗是上海拆遷安置房，其他兩宗地分別在廣州和北京，地理位置均在遠郊區(qū)縣。

嚴躍進認為，減少土地供應(yīng)，勢必加劇房企對土地的爭奪，樓面價接近或者超過房價已經(jīng)成為一線城市土地市場的新常態(tài)。北京高昂的土地門檻，使得優(yōu)質(zhì)地塊幾乎成了大型開發(fā)商聯(lián)手才有望競爭的殘酷游戲。

從年初以來，北京土地市場新年“首拍”時，招商、華潤、九龍倉、平安以史上最大的聯(lián)合體出現(xiàn)。到隨后的1月7日，華潤、首開、平安聯(lián)合體以86.25億元拿下南四環(huán)白盆窯村地塊，一舉刷新北京總地價記錄。

相比一線城市不主動減少土地供應(yīng)，不少地方卻不得不被迫進行土地“瘦身”。目前在二線城市，合肥、廈門、成都等城市去化壓力尚可，呼和浩特、大連等城市去化壓力較大。

在各地公布土地供應(yīng)計劃之前，國土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)文，要求住房供應(yīng)或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至暫停計劃供應(yīng)。這被外界看做是土地救市的政策之一。

國土部土地利用管理司負責人近日表示，對于超過合同約定開工時間一年以上未開工，且未開工住宅用地規(guī)模超過5年年均供應(yīng)量的市、縣，應(yīng)該從嚴控制新增建設(shè)用地規(guī)模。國土部的土地市場監(jiān)測和監(jiān)管系統(tǒng)，也可以判斷各地已供住宅用地的開發(fā)利用情況。

這意味著，三四線城市的土地供應(yīng)在未來一定時間內(nèi)會縮減，去庫存仍是這些城市的主旋律。也有業(yè)內(nèi)人士建議，解決高庫存的最好辦法就是在存量較大的三四線城市，根據(jù)去化周期，一定時間內(nèi)停止供地。

不過，地方政府對土地收入目前無可取代，這一政策使得地方政府處于煎熬之中，未來地方政府將普遍面臨土地財政受創(chuàng)的尷尬。據(jù)CRIC統(tǒng)計，20家典型房企4月拿地總額142億元，同比、環(huán)比分別下降40%和39%；總建筑面積446萬平方米，同環(huán)比分別下降34%和20%。

值得一提的是，盡管多地進行土地供應(yīng)的瘦身，今年也未必能完成供地計劃。多名開發(fā)商均表示了對土地市場的謹慎態(tài)度，不少房企正從多個城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一、二線及少數(shù)經(jīng)濟發(fā)達三、四線城市，且更加關(guān)注存量土地，行業(yè)大規(guī)模的合作。