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        凱德抽身天宮院

        2015-05-30 05:46:44曾慧娟
        房地產(chǎn)世界 2015年7期
        關(guān)鍵詞:凱德新元保利

        曾慧娟

        6月初,一則“凱德商用即將抽身保利春天里商業(yè)”的消息引起輿論大嘩。凱德商用一向以“私募基金+REITs”模式蜚聲商業(yè)地產(chǎn)市場,被稱作是商業(yè)地產(chǎn)界的教科書,即將退出的是其在京的首個自建商業(yè)地產(chǎn)項目凱德Mall?天宮院。

        一時間,“撤資說”、“資金問題”成為凱德Mall停工的注解。隨后,一向低調(diào)的凱德和保利都給出了解釋:項目停工并不是因為政策、資金或策略出現(xiàn)問題,而是合作雙方在交易執(zhí)行過程中的合約出現(xiàn)了問題。

        收購之初,雙方協(xié)定凱德須在中國境內(nèi)設(shè)立一家專門針對此項目轉(zhuǎn)讓的項目管理公司,但該事宜遲遲未能得到落實,進而影響到了雙方交易的繼續(xù)。因而,保利便向凱德方面發(fā)出了解約通知。目前,雙方已就項目轉(zhuǎn)讓過程中的爭議提請仲裁。

        曾經(jīng)的甜蜜

        兩者分手的傳聞,讓在這里買了房子的人很是惱火。

        “買保利春天里SMART空間時,看中的就是凱德MALL,現(xiàn)在如果凱德撤出,真不知房子還好不好出租,房價還能不能漲起來?!?0出頭的孫素芳是距離凱德Mall?天宮院一街之隔的保利?春天里SMART空間的項目業(yè)主,SMART空間為50年產(chǎn)權(quán)的商住樓,想著能出租給凱德MALL里開店的公司作為辦公地點,租金能高一點,今年因為辦銀行貸款的事情,來過項目兩次,看見項目工地的塔吊一直沒動,也沒太在意,現(xiàn)在才知道竟然停工了。

        另據(jù)居住在附近的楊先生介紹,項目自2014年春節(jié)之后就沒有動靜,項目已建到第6層,工地圍墻上貼著的是保利?春天里和首開保利?熙悅春天的項目宣傳海報,兩個塔吊矗立在工地一動不動。位于工地北門的項目招商處,也被保利?春天里的宣傳海報墻所遮擋。

        雙方合作的美好愿景言猶在耳,2012年4月,凱德商用公布與保利地產(chǎn)簽署協(xié)議,擬購買北京大興區(qū)新源街地段項目以建造購物商場,打造在北京的第一個遠(yuǎn)郊項目。

        該項目位于北京大興地鐵線天宮院站上蓋,坐落在保利的開發(fā)項目保利?春天里范圍內(nèi)。

        該項目總建筑面積(不包括停車場)約12.2萬平方米,并預(yù)料于2015年竣工。開發(fā)成本約23.43億元人民幣。

        凱德商用總裁林明志曾表示,該購物中心將成為凱德商用在北京的第九個項目,它將鞏固凱德商用中國在北京的市場領(lǐng)導(dǎo)地位,并將業(yè)務(wù)擴展至南城。此次收購也將深化凱德商用中國在目前已有項目的城市和區(qū)域中市場地位的發(fā)展戰(zhàn)略。

        時過遷境,現(xiàn)在雙方都承認(rèn)合作出現(xiàn)了麻煩。凱德商用華北區(qū)總經(jīng)理陳子威在接受媒體群訪時表示,天宮院項目有一些待解決的問題,但相信雙方會有理智、妥善的處理。

        “我們希望做好該做的事,也非常希望雙方能夠步入婚姻殿堂,這個項目如果能夠順利推進,對天宮院周邊居民也是一件好事。其實買房子也是買配套,買一種信任與承諾?!标愖油@樣表示。

        等待仲裁

        一家可以稱得上是商業(yè)地產(chǎn)方面的“教科書”,一家是著名央企,為什么會出現(xiàn)停工?凱德商用要撤資?雙方資金出現(xiàn)了問題?對兩者分手原因的猜測五花八門。

        最初有消息稱,凱德因?qū)υ撈瑓^(qū)的商業(yè)前景不看好,由此生出撤資想法。不過,該說法隨后在凱德的回應(yīng)中遭到否認(rèn)。凱德方面介紹,上述項目停工是因合作雙方在交易執(zhí)行過程中合約出現(xiàn)了分歧。

        保利地產(chǎn)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,天宮院商業(yè)配套停工不是因為雙方資金出了問題,而是因種種原因雙方交易無法完成導(dǎo)致的。

        停工原因主要是,此前雙方協(xié)議約定凱德需在中國境內(nèi)設(shè)立一家專門針對此項目轉(zhuǎn)讓的項目管理公司,但是迄今為止這一公司遲遲沒能設(shè)立,從而影響到了交易的繼續(xù)進行,所以保利才在去年下旬向凱德發(fā)出了解約通知,要求解除交易。

        凱德對北京市場依然器重。數(shù)據(jù)顯示,2015年一季度,凱德集團的營業(yè)額45億元人民幣,增長49%,凈利潤8億元,增長近9%。其中,商場資產(chǎn)占比29%,但收入貢獻占34%,運營商場的盈利同比增長9%。如果把整個的商用產(chǎn)業(yè),包括來福士綜合體、辦公樓,這塊的利潤加在一起應(yīng)該在57%,就是近六成。所以從整個市場上來講,凱德是商用產(chǎn)業(yè)見長的。凱德曾在多個場合反復(fù)強調(diào),中國是其核心市場。

        目前凱德中國市場在整個集團總資產(chǎn)中的占比達四成。未來3年要做到50個綜合體,其中一半都是在中國。

        據(jù)了解,凱德在京投資額度已達350億元,擁有10個商場項目,是單城市里最多的,未來凱德仍將跟著北京的城市外擴發(fā)展而繼續(xù)發(fā)展。

        雙方表示,在該項目上出現(xiàn)的分歧已經(jīng)交由仲裁機構(gòu)仲裁,會尊重仲裁結(jié)果。據(jù)保利方面相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,仲裁的開庭時間為2015年7月11日,不管仲裁結(jié)果如何,保利都決定復(fù)工。如果仲裁裁定繼續(xù),將會繼續(xù)交易下去。如果裁定凱德違約,保利會把項目接過去,繼續(xù)經(jīng)營。保利在商業(yè)地產(chǎn)方面同樣具有優(yōu)勢,目前保利商業(yè)已在全國成功運營11個商業(yè)項目。

        而陳子威也表示將尊重仲裁結(jié)果,同時他也透露了希望將交易完成的意愿:“如果項目就此停滯或更換合作方,相信對雙方都會有影響。目前,我們正在和保利積極協(xié)商,希望找到折中的辦法?!?/p>

        另有隱情?

        向來在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域穩(wěn)扎穩(wěn)打的凱德很少失手。在業(yè)內(nèi)人士看來,停工或許還和區(qū)域、凱德本身的原因有關(guān)。

        首先在區(qū)域上,“這里的商業(yè)實在是太多了。”不愿具名的機構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者表示,在項目往北一站地的生物醫(yī)藥基地地鐵站,已經(jīng)開業(yè)的龍湖時代天街購物中心共23萬平方米,與凱德Mall相比,龍湖時代天街的優(yōu)勢在于開發(fā)更早、相對成熟、區(qū)域人口更密集。凱德Mall所處的天宮院是地鐵大興線最后一站,再往南就是村莊和田地,盡管也在地鐵邊,但地理位置不如龍湖時代天街。

        除此之外,該區(qū)域內(nèi)還有明發(fā)廣場6萬平方米的商業(yè)、西紅門宜家購物中心、鴻坤廣場、綠地繽紛城等商業(yè)分食市場?!皷|南方要建新航城,未來商業(yè)也一定不會缺失。這樣激烈的競爭環(huán)境下,持續(xù)增加的商業(yè)存量和人均面積應(yīng)該是凱德退出的主要原因。”

        該機構(gòu)負(fù)責(zé)人提醒記者,事件和凱德商用去年退市也有關(guān)聯(lián)。

        資料顯示,凱德商用于2009年11月份在新加坡交易所上市,并于2010年以介紹形式在香港聯(lián)交所主板作第二上市。凱德商用管理層曾指出,在港上市只為增加知名度,以方便在中國內(nèi)地展開工作,沒有在香港集資的需要。

        上市后的三年里,凱德商用經(jīng)營尚可,商業(yè)地產(chǎn)四處開花。從其上市后的年報數(shù)據(jù)看,2011年除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤為4.56億新元(1新元約合4.6元人民幣),較2010年財政年度的4.219億新元增加8.1%;息稅前利潤為6.019億新元,同比增長27.4%。2012年,也就是大舉拿下凱德Mall?天宮院同年的年收入增速更是同比達到46.7%。

        但從2013年起,凱德商用業(yè)績增速明顯放緩。財報顯示,2013年度凱德商用實現(xiàn)收入3.8億新元,同比上漲5.3%;息稅前利潤為6.8億新元,同比上漲10.3%。而到了2014年一季度,凱德商用實現(xiàn)收入1.25億新元,同比增長4.8%,在中國地區(qū)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤為2585.9萬新元,同比下降7.6%。

        面對不斷下滑的業(yè)績,2014年7月在港上市不到三年的凱德商用正式摘牌。凱德集團稱,將凱德商用私有化是為了調(diào)整架構(gòu),實現(xiàn)整體效應(yīng)。主要原因還是在商業(yè)地產(chǎn)和購物中心市場逐漸飽和的情況下,機遇越來越少,凱德不得不將兩個地產(chǎn)主體(凱德置地和凱德商用)合并。

        有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,凱德的產(chǎn)品本身缺乏個性,早期國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整體開發(fā)水平都不高,像凱德這樣在行業(yè)中有經(jīng)驗、整個體系較為完善的運營商很容易脫穎而出。但隨著市場變化,原有的優(yōu)勢未必存在了。當(dāng)有競爭項目出現(xiàn)時,凱德的壓力就會比較大。

        同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,“凱德商用對中國業(yè)務(wù)進行調(diào)整和優(yōu)化已經(jīng)是迫在眉睫。為應(yīng)對不斷調(diào)整變化的市場環(huán)境,目前國內(nèi)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)影響到了境外的開發(fā)商、運營商,促使他們不得不考慮轉(zhuǎn)型?!?/p>

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