曾慧娟

6月初，一則“凱德商用即將抽身保利春天里商業(yè)”的消息引起輿論大嘩。凱德商用一向以“私募基金+REITs”模式蜚聲商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，被稱作是商業(yè)地產(chǎn)界的教科書，即將退出的是其在京的首個(gè)自建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目凱德Mall？天宮院。

一時(shí)間，“撤資說(shuō)”、“資金問(wèn)題”成為凱德Mall停工的注解。隨后，一向低調(diào)的凱德和保利都給出了解釋：項(xiàng)目停工并不是因?yàn)檎?、資金或策略出現(xiàn)問(wèn)題，而是合作雙方在交易執(zhí)行過(guò)程中的合約出現(xiàn)了問(wèn)題。

收購(gòu)之初，雙方協(xié)定凱德須在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立一家專門針對(duì)此項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目管理公司，但該事宜遲遲未能得到落實(shí)，進(jìn)而影響到了雙方交易的繼續(xù)。因而，保利便向凱德方面發(fā)出了解約通知。目前，雙方已就項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的爭(zhēng)議提請(qǐng)仲裁。

曾經(jīng)的甜蜜

兩者分手的傳聞，讓在這里買了房子的人很是惱火。

“買保利春天里SMART空間時(shí)，看中的就是凱德MALL，現(xiàn)在如果凱德撤出，真不知房子還好不好出租，房?jī)r(jià)還能不能漲起來(lái)?！?0出頭的孫素芳是距離凱德Mall？天宮院一街之隔的保利？春天里SMART空間的項(xiàng)目業(yè)主，SMART空間為50年產(chǎn)權(quán)的商住樓，想著能出租給凱德MALL里開(kāi)店的公司作為辦公地點(diǎn)，租金能高一點(diǎn)，今年因?yàn)檗k銀行貸款的事情，來(lái)過(guò)項(xiàng)目?jī)纱?，看?jiàn)項(xiàng)目工地的塔吊一直沒(méi)動(dòng)，也沒(méi)太在意，現(xiàn)在才知道竟然停工了。

另?yè)?jù)居住在附近的楊先生介紹，項(xiàng)目自2014年春節(jié)之后就沒(méi)有動(dòng)靜，項(xiàng)目已建到第6層，工地圍墻上貼著的是保利？春天里和首開(kāi)保利？熙悅春天的項(xiàng)目宣傳海報(bào)，兩個(gè)塔吊矗立在工地一動(dòng)不動(dòng)。位于工地北門的項(xiàng)目招商處，也被保利？春天里的宣傳海報(bào)墻所遮擋。

雙方合作的美好愿景言猶在耳，2012年4月，凱德商用公布與保利地產(chǎn)簽署協(xié)議，擬購(gòu)買北京大興區(qū)新源街地段項(xiàng)目以建造購(gòu)物商場(chǎng)，打造在北京的第一個(gè)遠(yuǎn)郊項(xiàng)目。

該項(xiàng)目位于北京大興地鐵線天宮院站上蓋，坐落在保利的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保利？春天里范圍內(nèi)。

該項(xiàng)目總建筑面積（不包括停車場(chǎng)）約12.2萬(wàn)平方米，并預(yù)料于2015年竣工。開(kāi)發(fā)成本約23.43億元人民幣。

凱德商用總裁林明志曾表示，該購(gòu)物中心將成為凱德商用在北京的第九個(gè)項(xiàng)目，它將鞏固凱德商用中國(guó)在北京的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位，并將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至南城。此次收購(gòu)也將深化凱德商用中國(guó)在目前已有項(xiàng)目的城市和區(qū)域中市場(chǎng)地位的發(fā)展戰(zhàn)略。

時(shí)過(guò)遷境，現(xiàn)在雙方都承認(rèn)合作出現(xiàn)了麻煩。凱德商用華北區(qū)總經(jīng)理陳子威在接受媒體群訪時(shí)表示，天宮院項(xiàng)目有一些待解決的問(wèn)題，但相信雙方會(huì)有理智、妥善的處理。

“我們希望做好該做的事，也非常希望雙方能夠步入婚姻殿堂，這個(gè)項(xiàng)目如果能夠順利推進(jìn)，對(duì)天宮院周邊居民也是一件好事。其實(shí)買房子也是買配套，買一種信任與承諾?！标愖油@樣表示。

等待仲裁

一家可以稱得上是商業(yè)地產(chǎn)方面的“教科書”，一家是著名央企，為什么會(huì)出現(xiàn)停工？凱德商用要撤資？雙方資金出現(xiàn)了問(wèn)題？對(duì)兩者分手原因的猜測(cè)五花八門。

最初有消息稱，凱德因?qū)υ撈瑓^(qū)的商業(yè)前景不看好，由此生出撤資想法。不過(guò)，該說(shuō)法隨后在凱德的回應(yīng)中遭到否認(rèn)。凱德方面介紹，上述項(xiàng)目停工是因合作雙方在交易執(zhí)行過(guò)程中合約出現(xiàn)了分歧。

保利地產(chǎn)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，天宮院商業(yè)配套停工不是因?yàn)殡p方資金出了問(wèn)題，而是因種種原因雙方交易無(wú)法完成導(dǎo)致的。

停工原因主要是，此前雙方協(xié)議約定凱德需在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立一家專門針對(duì)此項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目管理公司，但是迄今為止這一公司遲遲沒(méi)能設(shè)立，從而影響到了交易的繼續(xù)進(jìn)行，所以保利才在去年下旬向凱德發(fā)出了解約通知，要求解除交易。

凱德對(duì)北京市場(chǎng)依然器重。數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度，凱德集團(tuán)的營(yíng)業(yè)額45億元人民幣，增長(zhǎng)49%，凈利潤(rùn)8億元，增長(zhǎng)近9%。其中，商場(chǎng)資產(chǎn)占比29%，但收入貢獻(xiàn)占34%，運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)的盈利同比增長(zhǎng)9%。如果把整個(gè)的商用產(chǎn)業(yè)，包括來(lái)福士綜合體、辦公樓，這塊的利潤(rùn)加在一起應(yīng)該在57%，就是近六成。所以從整個(gè)市場(chǎng)上來(lái)講，凱德是商用產(chǎn)業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的。凱德曾在多個(gè)場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)，中國(guó)是其核心市場(chǎng)。

目前凱德中國(guó)市場(chǎng)在整個(gè)集團(tuán)總資產(chǎn)中的占比達(dá)四成。未來(lái)3年要做到50個(gè)綜合體，其中一半都是在中國(guó)。

據(jù)了解，凱德在京投資額度已達(dá)350億元，擁有10個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目，是單城市里最多的，未來(lái)凱德仍將跟著北京的城市外擴(kuò)發(fā)展而繼續(xù)發(fā)展。

雙方表示，在該項(xiàng)目上出現(xiàn)的分歧已經(jīng)交由仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，會(huì)尊重仲裁結(jié)果。據(jù)保利方面相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，仲裁的開(kāi)庭時(shí)間為2015年7月11日，不管仲裁結(jié)果如何，保利都決定復(fù)工。如果仲裁裁定繼續(xù)，將會(huì)繼續(xù)交易下去。如果裁定凱德違約，保利會(huì)把項(xiàng)目接過(guò)去，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。保利在商業(yè)地產(chǎn)方面同樣具有優(yōu)勢(shì)，目前保利商業(yè)已在全國(guó)成功運(yùn)營(yíng)11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

而陳子威也表示將尊重仲裁結(jié)果，同時(shí)他也透露了希望將交易完成的意愿：“如果項(xiàng)目就此停滯或更換合作方，相信對(duì)雙方都會(huì)有影響。目前，我們正在和保利積極協(xié)商，希望找到折中的辦法?！?/p>

另有隱情？

向來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域穩(wěn)扎穩(wěn)打的凱德很少失手。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，停工或許還和區(qū)域、凱德本身的原因有關(guān)。

首先在區(qū)域上，“這里的商業(yè)實(shí)在是太多了?！辈辉妇呙臋C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者表示，在項(xiàng)目往北一站地的生物醫(yī)藥基地地鐵站，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的龍湖時(shí)代天街購(gòu)物中心共23萬(wàn)平方米，與凱德Mall相比，龍湖時(shí)代天街的優(yōu)勢(shì)在于開(kāi)發(fā)更早、相對(duì)成熟、區(qū)域人口更密集。凱德Mall所處的天宮院是地鐵大興線最后一站，再往南就是村莊和田地，盡管也在地鐵邊，但地理位置不如龍湖時(shí)代天街。

除此之外，該區(qū)域內(nèi)還有明發(fā)廣場(chǎng)6萬(wàn)平方米的商業(yè)、西紅門宜家購(gòu)物中心、鴻坤廣場(chǎng)、綠地繽紛城等商業(yè)分食市場(chǎng)?！皷|南方要建新航城，未來(lái)商業(yè)也一定不會(huì)缺失。這樣激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，持續(xù)增加的商業(yè)存量和人均面積應(yīng)該是凱德退出的主要原因?！?/p>

該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人提醒記者，事件和凱德商用去年退市也有關(guān)聯(lián)。

資料顯示，凱德商用于2009年11月份在新加坡交易所上市，并于2010年以介紹形式在香港聯(lián)交所主板作第二上市。凱德商用管理層曾指出，在港上市只為增加知名度，以方便在中國(guó)內(nèi)地展開(kāi)工作，沒(méi)有在香港集資的需要。

上市后的三年里，凱德商用經(jīng)營(yíng)尚可，商業(yè)地產(chǎn)四處開(kāi)花。從其上市后的年報(bào)數(shù)據(jù)看，2011年除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤(rùn)為4.56億新元（1新元約合4.6元人民幣），較2010年財(cái)政年度的4.219億新元增加8.1%；息稅前利潤(rùn)為6.019億新元，同比增長(zhǎng)27.4%。2012年，也就是大舉拿下凱德Mall？天宮院同年的年收入增速更是同比達(dá)到46.7%。

但從2013年起，凱德商用業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@放緩。財(cái)報(bào)顯示，2013年度凱德商用實(shí)現(xiàn)收入3.8億新元，同比上漲5.3%；息稅前利潤(rùn)為6.8億新元，同比上漲10.3%。而到了2014年一季度，凱德商用實(shí)現(xiàn)收入1.25億新元，同比增長(zhǎng)4.8%，在中國(guó)地區(qū)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤(rùn)為2585.9萬(wàn)新元，同比下降7.6%。

面對(duì)不斷下滑的業(yè)績(jī)，2014年7月在港上市不到三年的凱德商用正式摘牌。凱德集團(tuán)稱，將凱德商用私有化是為了調(diào)整架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)整體效應(yīng)。主要原因還是在商業(yè)地產(chǎn)和購(gòu)物中心市場(chǎng)逐漸飽和的情況下，機(jī)遇越來(lái)越少，凱德不得不將兩個(gè)地產(chǎn)主體（凱德置地和凱德商用）合并。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，凱德的產(chǎn)品本身缺乏個(gè)性，早期國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)水平都不高，像凱德這樣在行業(yè)中有經(jīng)驗(yàn)、整個(gè)體系較為完善的運(yùn)營(yíng)商很容易脫穎而出。但隨著市場(chǎng)變化，原有的優(yōu)勢(shì)未必存在了。當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目出現(xiàn)時(shí)，凱德的壓力就會(huì)比較大。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，“凱德商用對(duì)中國(guó)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化已經(jīng)是迫在眉睫。為應(yīng)對(duì)不斷調(diào)整變化的市場(chǎng)環(huán)境，目前國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)影響到了境外的開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商，促使他們不得不考慮轉(zhuǎn)型?！?/p>