賈慧

【摘要】旅游地產(chǎn)是依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的房地產(chǎn)項(xiàng)目。重慶旅游地產(chǎn)資源豐富，壯麗的自然景觀，獨(dú)特的山城風(fēng)貌，深厚的歷史文化，濃郁的風(fēng)俗民情為重慶旅游開發(fā)提供了得天獨(dú)厚的條件。通過分析重慶旅游地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，特征，探討今后重慶旅游地產(chǎn)開發(fā)新思路。

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn)；特征；發(fā)展現(xiàn)狀；前景

重慶直轄后，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，國(guó)民收入不斷提高，重慶旅游地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了前所未有的高速發(fā)展期。由于前期規(guī)劃、市場(chǎng)定位等因素旅游地產(chǎn)開發(fā)也出現(xiàn)了一些問題。

一、旅游地產(chǎn)

旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式，以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈為開發(fā)契機(jī)，以優(yōu)美景觀及良好的度假休閑服務(wù)設(shè)施為支持，以旅游服務(wù)為主要功能，針對(duì)游客的房地產(chǎn)項(xiàng)目【1】。較之一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

二、重慶旅游地產(chǎn)主要特點(diǎn)

重慶旅游地產(chǎn)集中依托自然資源為核心進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，相比其它區(qū)域的旅游地產(chǎn)，重慶的旅游地產(chǎn)有其自身的特點(diǎn)：

1.資源條件優(yōu)良：重慶地處四川盆地東南部，其北部、東部及南部分別有大巴山、巫山、武陵山、大婁山環(huán)繞。地貌以丘陵、山地為主，坡地面積較大，有“山城”之稱。重慶轄區(qū)內(nèi)南山、縉云山、仙女山、金佛山、黑山谷等區(qū)域自然景觀及資源條件優(yōu)質(zhì)。

2.景觀塑造成本較低：重慶區(qū)域內(nèi)較為知名的山海拔在1000米左右，湖泊眾多，原生態(tài)自然植被較為豐富，峻嶺、峰林、幽峽、峭壁、森林、林海、飛瀑、碧水、溶洞、棧道、浮橋、云海、田園、原始植被、珍稀動(dòng)植物加之山體連綿，峰巒疊嶂。以此為基礎(chǔ)，參照地形地貌，以可持續(xù)維護(hù)為基礎(chǔ)，做保護(hù)性開發(fā)，成本總體較人造景觀低。

三、重慶旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、專業(yè)人才缺乏。

旅游地產(chǎn)涉及旅游、房地產(chǎn)、企業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，要求從業(yè)人員有較高的素質(zhì)。其從業(yè)人員不僅需要掌握房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作方式以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等相關(guān)知識(shí)，而且還需具備酒店管理，市場(chǎng)營(yíng)銷、旅游管理等專業(yè)技能。但是目前市場(chǎng)上從事房地產(chǎn)相關(guān)工作的人員通常都缺乏綜合的專業(yè)能力【2】。

2、相關(guān)制度不健全。

旅游地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)。由于旅游地產(chǎn)的爆炸式發(fā)展，相關(guān)制度很不健全。在很多地方，只有促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，缺乏對(duì)旅游地產(chǎn)監(jiān)管的相關(guān)措施。

3、開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式單一。

目前的旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)方式?jīng)]有科學(xué)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，普遍過于傳統(tǒng)和呆板，除了項(xiàng)目單純照抄照搬缺乏創(chuàng)新外，在經(jīng)營(yíng)操作上也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，這種只顧短期經(jīng)濟(jì)效益，不重視長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的方式，不能形成穩(wěn)定的消費(fèi)群體，難以形成一體化的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò).

4、資源過度利用，公共資源被嚴(yán)重侵占

逐利性是資本的本質(zhì)屬性。在缺乏監(jiān)管的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商會(huì)在單位面積上建盡可能多的房子以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。這必然導(dǎo)致資源的過度利用【3】。旅游景區(qū)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)生態(tài)和環(huán)境良好的自然化區(qū)域。過度建設(shè)必然影響旅游景觀審美，造成區(qū)域旅游發(fā)展的不可持續(xù)。

5、違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，引發(fā)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就必須遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。地產(chǎn)生產(chǎn)能力極其龐大，他們一起進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)和再生產(chǎn)。而旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)是有限的，主要是高收入人群，而且是非必需消費(fèi)。旅游地產(chǎn)一方面繼承了城市房地產(chǎn)的泡沫，另外一方面，自身的泡沫也在不斷膨脹。

四、重慶旅游地產(chǎn)開發(fā)新思路

1、見“異”思“變”，旅游地產(chǎn)開發(fā)思路決定出路

在對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中，都會(huì)被傳統(tǒng)思維阻礙。面對(duì)這一問題，可以借鑒國(guó)外的先進(jìn)案例，對(duì)投資開發(fā)進(jìn)行合理的評(píng)估，最重要的是在當(dāng)?shù)氐目驮词袌?chǎng)找到合適的著力點(diǎn)，即論證創(chuàng)新產(chǎn)品和開發(fā)模式是否能滿足當(dāng)?shù)乜腿旱男枨蟆Ｒ姟爱悺彼肌白儭?，打破固有的成?guī)，用創(chuàng)新求變的思路去尋找新的出路，在同質(zhì)化傾向越來(lái)越嚴(yán)重的今天，旅游地產(chǎn)的開發(fā)必須要?jiǎng)?chuàng)新和個(gè)性化的發(fā)展。

2、整合項(xiàng)目功能資源，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模式

旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動(dòng)，它對(duì)社會(huì)文化的促進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、土地資源的利用等各種層面都有較大的影響。在對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)有效的整合區(qū)域各方資源，增強(qiáng)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，開發(fā)形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn)變?yōu)楣采?，?qiáng)調(diào)各種資源的有效融合，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模式。

3、健全法律法規(guī)，完善管理體制

旅游地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)屬新興市場(chǎng)，旅游地產(chǎn)法律法規(guī)存在諸多不完善的地方，發(fā)展過程中出現(xiàn)了種種破壞市場(chǎng)秩序、損害投資者利益的現(xiàn)象?！?】。因此，必須建立完善的旅游地產(chǎn)管理體制。在適合開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的地區(qū)，政府相關(guān)部門應(yīng)給予優(yōu)惠政策鼓勵(lì)開發(fā)，同時(shí)做好道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的投入。此外，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件組織專家調(diào)研確立旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，政府統(tǒng)籌規(guī)劃和調(diào)控配置，防止盲目開發(fā)。

4、統(tǒng)籌兼顧社會(huì)效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益

首先，旅游地產(chǎn)的發(fā)展要體現(xiàn)社會(huì)效益，不能對(duì)景區(qū)內(nèi)居民生活、社區(qū)的環(huán)境和原有規(guī)劃造成不良影響和破壞。其次，由于旅游景區(qū)原生態(tài)體系通常相當(dāng)脆弱，要避免旅游地產(chǎn)外部性的影響，對(duì)自然、人文旅游資源的破壞，對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境的污染。旅游地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)時(shí)要注意合理利用土地，保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點(diǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。也要兼顧地方和開發(fā)商自身利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，將旅游資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。

5、選擇合適定位發(fā)展模式，對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置

項(xiàng)目整體性的定位，在項(xiàng)目前期策劃過程中是首要問題，也是指導(dǎo)項(xiàng)目整盤開發(fā)的核心問題。在這個(gè)過程中，往往需要確定項(xiàng)目的開發(fā)主題，主題既是精神性的，也是指導(dǎo)性的。但是在旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中，國(guó)內(nèi)的開發(fā)商往往重產(chǎn)品輕概念，重利益輕文化，而這也會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目在長(zhǎng)久的開發(fā)過程中，缺乏主線和精神綱領(lǐng)【5】。開發(fā)中應(yīng)選擇合適定位發(fā)展模式，充分理解資源屬性，對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置。

6、人力資源體系的建設(shè)

由于旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)綜合性、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中涉及到的關(guān)系復(fù)雜性，決定了旅游地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要具備多種產(chǎn)業(yè)知識(shí)背景的綜合性人才。因此，要重視旅游地產(chǎn)專業(yè)化人才的培養(yǎng)，對(duì)相關(guān)從業(yè)人員加強(qiáng)綜合知識(shí)培訓(xùn)，使之熟悉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序和運(yùn)作規(guī)律，進(jìn)而規(guī)范整個(gè)旅游地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)行為。

參考文獻(xiàn)：

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