沈勇　魏裔軍

摘要：隨著武警部隊(duì)住房保障制度改革的深入，武警部隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房迅速發(fā)展，有效地緩解了干部住房緊缺的矛盾。但對(duì)武警部隊(duì)而言，利用軍用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房已經(jīng)難以為繼，而大部分干部購(gòu)買地方商品房能力不足，經(jīng)濟(jì)適用房存在的問(wèn)題越來(lái)越突出。因此，文章分析了武警部隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展存在的問(wèn)題和矛盾，并針對(duì)存在的問(wèn)題，提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：武警部隊(duì)；經(jīng)濟(jì)適用房；問(wèn)題及對(duì)策

一、武警部隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)存在的問(wèn)題

從近年來(lái)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)情況看，武警部隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中還存在一些問(wèn)題，突出表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

第一，軍用土地消耗嚴(yán)重，供需矛盾突出

近幾年來(lái)，武警部隊(duì)部分單位為解決廣大干部的住房困難，大多利用軍用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，住房困難問(wèn)題雖然得到一定的緩解，但隨之而來(lái)的軍用土地消耗較快現(xiàn)象令人擔(dān)憂。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，不少總隊(duì)、機(jī)動(dòng)師目前已基本沒(méi)有可建房土地，一些部隊(duì)可建房用地所剩無(wú)幾，建房潛力僅能滿足部隊(duì)干部住房需求的15%到20%，而且大多只能通過(guò)拆平建樓、拆低建高、拆舊建新的途徑實(shí)現(xiàn)，由于土地因素的制約，武警部隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)后勁嚴(yán)重不足，供需矛盾十分突出。

第二，位置偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施不完善

雖然國(guó)家規(guī)定了“經(jīng)濟(jì)適用住房要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)，充分考慮城市低收入住房困難家庭對(duì)交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排布局[1]”，但在實(shí)際中，這些并不容易實(shí)現(xiàn)。大多數(shù)部隊(duì)營(yíng)區(qū)距離市區(qū)較遠(yuǎn)，再加上城市的中心地區(qū)建筑用地價(jià)格普遍較高，且已基本處于飽和狀態(tài)，部隊(duì)很難從地方政府得到用地指標(biāo)。因此，武警部隊(duì)的經(jīng)濟(jì)適用住房多分布在城市郊區(qū)，周邊配套不足，基礎(chǔ)設(shè)施不健全，影響居住環(huán)境和交通。

第三，售房和物業(yè)管理推進(jìn)緩慢

總部規(guī)定凡經(jīng)后勤部批準(zhǔn)建設(shè)的已竣工項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)房、審計(jì)部門(mén)審核審計(jì)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)編制上報(bào)售房方案。住房出售后，其管理、維修應(yīng)與現(xiàn)行營(yíng)房管理體制脫鉤，采取招標(biāo)方式委托地方物業(yè)公司管理[2]。但有些單位對(duì)建房比較積極，對(duì)住房出售和推行物業(yè)管理不夠重視。

二、解決武警部隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房供需問(wèn)題的對(duì)策建議

針對(duì)武警部隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、管理中存在的一些問(wèn)題，結(jié)合經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房供需現(xiàn)狀，必須對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用住房制度進(jìn)行完善和修正，探索適合武警部隊(duì)的經(jīng)濟(jì)適用住房保障新模式，才能逐步解決供需失衡的問(wèn)題，進(jìn)而提高住房保障能力，下面從加強(qiáng)管理、增加供給和保障資金三個(gè)方面提出自己的意見(jiàn)建議。

（一）加強(qiáng)管理，推進(jìn)武警部隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房良性發(fā)展

主要從以下三個(gè)方面入手：

一是要合理確定參建人員。由于武警部隊(duì)供應(yīng)的土地、資金規(guī)模相對(duì)有限，因此，在提供經(jīng)濟(jì)適用房上應(yīng)把握好速度和節(jié)奏，有計(jì)劃、有步驟地向前推進(jìn)。故在確定參建人員時(shí)一定要按照政策要求組織落實(shí)，嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，對(duì)參建對(duì)象認(rèn)真審核。

二是要嚴(yán)格面積控制。武警部隊(duì)實(shí)行住房貨幣分配后，個(gè)人的住房補(bǔ)貼直接與工資掛鉤，買多大面積的住房，原則上應(yīng)由購(gòu)房人根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)承受能力自主決定。但從節(jié)省土地、節(jié)約能源和部隊(duì)人員的購(gòu)房能力考慮，無(wú)論是利用軍用土地還是征收土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，戶型面積都要參照各職級(jí)補(bǔ)貼建筑面積標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格控制。

三是要科學(xué)確定售房?jī)r(jià)格。軍委、總部文件規(guī)定，部隊(duì)組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，一律按綜合成本價(jià)出售。采取征地建設(shè)的，按照七項(xiàng)因素，以建房的所有成本確定售價(jià)。在考慮個(gè)人合理負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上，對(duì)地區(qū)補(bǔ)貼進(jìn)行調(diào)整，即高房?jī)r(jià)地區(qū)適當(dāng)提高地區(qū)補(bǔ)貼，低房?jī)r(jià)地區(qū)適當(dāng)降低基本補(bǔ)貼，以縮小部隊(duì)干部因地區(qū)房?jī)r(jià)高低不同，而造成的享受住房補(bǔ)貼后購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的差距。

（二）積極作為，保障經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的有效供應(yīng)

隨著武警部隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的不斷推進(jìn)，部隊(duì)可利用土地資源正逐年減少，因此，必須通過(guò)各種途徑，想法設(shè)法地解決經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地問(wèn)題。

一方面要整合現(xiàn)有土地資源，合理開(kāi)發(fā)。近些年來(lái)，武警部隊(duì)軍用土地消耗較快，但少數(shù)地區(qū)尚有部分未開(kāi)發(fā)土地，對(duì)于這部分資源，要科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，充分利用現(xiàn)有土地繼續(xù)適度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房[3]。其次是采用多種方式，對(duì)一些土地利用率低、規(guī)劃不科學(xué)的營(yíng)區(qū)進(jìn)行集中整治，拆舊建新，拆低建高，以提高土地的使用效益。最后可以對(duì)部分營(yíng)區(qū)土地進(jìn)行合理置換，特別是一些地處市中心，周邊地價(jià)、房?jī)r(jià)較高，部隊(duì)發(fā)展受限的營(yíng)區(qū)，采用“遷建部隊(duì)，騰出土地”的方式對(duì)現(xiàn)有土地進(jìn)行置換，以實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量，增加土地儲(chǔ)備，從而減輕部隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地保障壓力。

另一方面，要努力與地方政府協(xié)調(diào)，加大土地保障制度支持。武警部隊(duì)實(shí)行雙重領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，一定要充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，積極與地方政府和用兵單位協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取地方政府的大力支持，優(yōu)先保障武警部隊(duì)住房建設(shè)用地。同時(shí)，武警部隊(duì)還要充分利用國(guó)家政策，部隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房屬于保障性住房，國(guó)家明確提出對(duì)于保障性住房建設(shè)用地要優(yōu)先保證，所以，一定要爭(zhēng)取地方政府按國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策將經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地優(yōu)先劃撥部隊(duì)[4]。

（三）拓寬渠道，盡快建立武警部隊(duì)住房貸款擔(dān)保體系

目前武警部隊(duì)干部家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)普遍較重，在職干部購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不能兌現(xiàn)補(bǔ)貼，完全靠個(gè)人家庭出資很難承受，尤其是高房?jī)r(jià)地區(qū)的干部。而在現(xiàn)階段，不論是利用公積金貸款，還是給在職干部發(fā)放住房補(bǔ)貼都還存在一定的難度，因此，要更好地解決經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)資金問(wèn)題，還是要借助銀行進(jìn)行個(gè)人住房貸款，從而利用社會(huì)資本推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)發(fā)展。

我國(guó)目前的金融行業(yè)發(fā)展迅速，各項(xiàng)制度也正在日益完善，部隊(duì)干部可以通過(guò)向地方金融機(jī)構(gòu)融資來(lái)解決經(jīng)濟(jì)適用住房問(wèn)題。但是，目前部隊(duì)干部在個(gè)人辦理購(gòu)房抵押貸款時(shí)，不僅手續(xù)復(fù)雜，還要負(fù)擔(dān)較多的貸款利息。武警部隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)與銀行和國(guó)家有關(guān)部門(mén)積極協(xié)商，在保證銀行利潤(rùn)收益的前提下，充分考慮武警部隊(duì)的特殊性，對(duì)部隊(duì)人員的貸款利率、時(shí)間、首付款、還款等方面給予必要的政策性優(yōu)惠。因此，要加快建立武警部隊(duì)住房貸款擔(dān)保體系，解決目前存在的單位不愿擔(dān)保、個(gè)人無(wú)力擔(dān)保等實(shí)際問(wèn)題，使部隊(duì)人員能夠早日住進(jìn)個(gè)人順心合意的房子[5]。

1、銀行要給予優(yōu)惠貸款政策。相比地方商業(yè)住房貸款利率，可以進(jìn)一步調(diào)低；根據(jù)住房總價(jià)確定首付款數(shù)額，根據(jù)實(shí)際情況，確定現(xiàn)階段武警部隊(duì)人員經(jīng)濟(jì)適用住房首付款數(shù)以及按揭還款額。

2、部隊(duì)有關(guān)部門(mén)要給予貸款擔(dān)保。在進(jìn)行貸款擔(dān)保前，各部門(mén)要做好前期準(zhǔn)備工作，干部或財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)貸款人員進(jìn)行資格審查，主要了解個(gè)人信用和財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)貸款人員的個(gè)人住房資金賬戶余額進(jìn)行核查，并就部隊(duì)現(xiàn)行的住房補(bǔ)貼制度與銀行方面進(jìn)行溝通，增強(qiáng)信任。

3、部隊(duì)與銀行方面達(dá)成還款協(xié)議。在還款方面，部隊(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)可以與銀行方面達(dá)成相關(guān)協(xié)議，對(duì)于貸款人員的按揭還款，由財(cái)務(wù)部門(mén)直接處理，通過(guò)工資支付，統(tǒng)一繳納[6]。

總之，武警部隊(duì)依托地方資源，參建駐地經(jīng)濟(jì)適用住房，是推進(jìn)部隊(duì)后勤保障社會(huì)化的重要組成部分，有利于減輕部隊(duì)建房壓力，有利于改善部隊(duì)人員的住房條件，更有利于從根本上解決武警部隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房供需失衡問(wèn)題，對(duì)加快實(shí)現(xiàn)部隊(duì)住房保障貨幣化、商品化、社會(huì)化具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。（作者單位：武警杭州士官學(xué)校）

參考文獻(xiàn)：

[1] 于振興.西安市中低收入家庭住房保障水平研究.西安：西安科技大學(xué)，2010

[2]郭其聲.當(dāng)前部隊(duì)住房制度改革存在的問(wèn)題與對(duì)策.2003，3：14-15

[3]曹亞兵.土地供給與房地產(chǎn)價(jià)格.上海：復(fù)旦大學(xué)，2011

[4]劉晶晶.現(xiàn)階段我國(guó)城市土地供給現(xiàn)狀及政策研究.昆明：云南大學(xué)，2011

[5]王紹鵬，孫璞.淺議建立軍隊(duì)住房貸款制度.經(jīng)濟(jì)生活，2009（5）

[6]吳炳泉，王澤洪.軍隊(duì)住房補(bǔ)貼制度的主要問(wèn)題及解決對(duì)策.軍事經(jīng)濟(jì)研究.2006（3）