祁世芳

優(yōu)步（Uber），一款打車軟件席卷大陸，不僅改變了人們的出行方式，也對國內(nèi)的出租車行業(yè)帶來極大沖擊。一時間，Uber成為時尚、快捷、高端，甚至艷遇的代名詞，仿佛打車的目的已經(jīng)不止目的地那樣簡單。當(dāng)一款軟件的應(yīng)用被注入人文情懷的時候，它的力量就超乎想象了。

而今，地產(chǎn)界的Uber也應(yīng)運而生，以股權(quán)眾籌為代表的新型融資模式，改變了原來融資、開發(fā)的固有模式，它的出現(xiàn)將帶給開發(fā)商更多空間、更多想象。

通常意義上，節(jié)約的資金成本和營銷成本將達(dá)15%以上，這正是投資者在眾籌中獲得的最大優(yōu)惠。而原有的房企開發(fā)團(tuán)隊中，諸如營銷部、財務(wù)部、施工等部門，未來甚至都可以削去。

“拿地為王”將不再是房企核心競爭模式。今后，房產(chǎn)眾籌平臺就能夠幫助房企實現(xiàn)“零庫存、零銷售、零成本”的輕資產(chǎn)模式。房產(chǎn)眾籌繞過了地產(chǎn)中介的中間傭金、銀行貸款產(chǎn)生的利率，簡化了項目鏈條，使整個項目的成本會更加低廉。

房產(chǎn)眾籌早期僅是房企以及消費者小打小鬧的營銷噱頭，而國家政策層面對眾籌平臺的支持，證明房產(chǎn)眾籌正處于一個前所未有的發(fā)展期。日前，國務(wù)院印發(fā)《國務(wù)院關(guān)于大力推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新若干政策措施的意見》（以下簡稱《意見》），推動大眾創(chuàng)業(yè)的系統(tǒng)性和普惠性的舉措出臺?！兑庖姟窂臓I業(yè)執(zhí)照到知識產(chǎn)權(quán)以及上市都有相關(guān)政策支持，并且明確了鼓勵銀行針對中小企業(yè)創(chuàng)新，支持發(fā)展眾籌融資平臺等。

隨著《意見》的出臺，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為制約眾籌領(lǐng)域的相關(guān)雷區(qū)或有所突破，未來眾籌的發(fā)展將會迎來新機遇。而眾籌平臺提供的這種市場檢驗特性，以及產(chǎn)品試錯調(diào)整的功能將會進(jìn)一步被運用到房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)、營銷運營等環(huán)節(jié)中去，成為未來房企融資的新趨勢。

一、行業(yè)顛覆者

業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)眾籌格局將會進(jìn)一步擴大。一方面，眾籌建房可以把資金成本降低，并且省去很多中間費用；另一方面，對于房企來說可能就不用再設(shè)售樓處了，可以讓房企將更多的精力投入到房屋品質(zhì)的監(jiān)管上來。

與國外成熟商業(yè)生態(tài)不同，在目前國內(nèi)眾籌平臺上，許多人只是出于興趣去做某個項目。國內(nèi)大多數(shù)眾籌項目都是以商業(yè)化為目標(biāo)，我國的眾籌形態(tài)，尤其是房地產(chǎn)眾籌還處于起步階段?！跋啾惹|元規(guī)模的P2P市場，截至目前，眾籌市場的規(guī)模僅約5億元。”有關(guān)人士指出。

“主要在于并沒有將用戶與項目形成一體化的關(guān)系，線上眾籌普遍還存在籌人、籌智的松散型特點，并不能解決開發(fā)商和購房者的真正痛點。”相關(guān)人士表示，另一個制約眾籌發(fā)展的因素則是政策的限定。按照現(xiàn)行的《公司法》和《證券法》的規(guī)定，“個人投資者的金融資產(chǎn)不低于300萬元，或最近三年年均收入不低于50萬元”“股東不得超過200人”等相關(guān)條文，都是房產(chǎn)眾籌目前繞不過去的難題。

二、讓任何一方都賺錢

然而，當(dāng)前房企熱衷的眾籌，某種程度上并非是眾籌，而往往是一種營銷的噱頭。相關(guān)人士表示，“倘若不能讓任何一方都賺錢，那就是騙錢的游戲” 。眾籌的最根本目的就是要實現(xiàn)各方利益的公益，最終達(dá)到“一起出錢，一起賺錢，一起分錢”的目的。當(dāng)前的眾籌模式與以往電商團(tuán)購買房、建房的邏輯有些相似。電商的邏輯是已經(jīng)有了相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，房企所需要的是對接到需要房子的客戶，從而完成交易。而在真正的眾籌平臺上，你很可能是先賣出去相關(guān)產(chǎn)品，然后再著手打造自己的項目。這將是一個非常復(fù)雜的市場驗證模式。最終所有這些籌款，都將走向市場營銷、產(chǎn)品制造以及產(chǎn)品物流等多個方面。讓最終產(chǎn)品的消費者與投資人高度重合，增強轉(zhuǎn)換率。即通過互聯(lián)網(wǎng)的方法，將消費者股東化。

比起其他融資手段，眾籌四成關(guān)乎金錢，六成關(guān)乎受眾，通過眾籌平臺可以幫助發(fā)起方的潛在客戶建立信任。它的價值猶如市場調(diào)查，當(dāng)普通受眾肯為項目花錢，說明他們是真的感興趣。比較傳統(tǒng)的融資手段，房產(chǎn)眾籌形式主要有三個特點：一是融資速度快，化大為小，使得普通購房者也有能力參與此類投資；二是融資成本低，降低了獲取融資的時間成本，通過網(wǎng)上平臺中途撤資情況較少；三是通過和相關(guān)金融機構(gòu)進(jìn)行合作，能夠為后續(xù)建房和售房模式帶來新的營銷方式。

目前的眾籌筑屋平臺上投資人數(shù)量在逐漸增加，這對未來豐富產(chǎn)品線布局將起到關(guān)鍵作用。與此同時，在一些窄眾的新型房地產(chǎn)項目領(lǐng)域，通過眾籌手段正在使一些互聯(lián)網(wǎng)公司迅速崛起。

隨著國務(wù)院新政策的頒布，無疑給真假眾籌背后的爭論，帶來了很好的證明自身的機會。

然而風(fēng)險到底如何破除，還有待市場進(jìn)步一步探索。如果投資人選擇轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)人，一套房屋可能會出現(xiàn)數(shù)十個產(chǎn)權(quán)人。屆時因各物業(yè)存在樓層、戶型、用途、面積等方面的差異，如何確定投資人所持產(chǎn)權(quán)的位置，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門是否會對一套房屋有數(shù)十位產(chǎn)權(quán)人提出異議，每套房屋的數(shù)十位產(chǎn)權(quán)人間如何行使所有人權(quán)利進(jìn)而實現(xiàn)收益，將無疑給房企以及互聯(lián)網(wǎng)平臺帶來挑戰(zhàn)。

作者系筑成世方（北京）管理咨詢有限公司總裁