董映頡

隨著推動(dòng)房地產(chǎn)繁榮的人口紅利逐步消失，中國(guó)樓市未來幾年或難以擺脫“大拐點(diǎn)”的命運(yùn)。一方面是新增人口在減少，另一方面是多地仍在加大商品房的供應(yīng)。

據(jù)最新的人口結(jié)構(gòu)研究顯示，“90后”人口總數(shù)比“80后”縮減了23%，“00后”又比“90后”縮減16%。25歲至49歲的購(gòu)房主力人口將在2015年達(dá)到峰值，并從2018年開始下降?！斑@意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將開始經(jīng)歷需求結(jié)構(gòu)的改變，在未來的三到五年，樓市購(gòu)買力也許就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性短缺?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

主力購(gòu)房人群見頂？

“總有一天，中國(guó)不再有那么多的年輕人;總有一天，中國(guó)不再需要那么多的房子?！睂?duì)于近幾年各地人口結(jié)構(gòu)的變化，北京科技大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉曾感慨道。

實(shí)際數(shù)據(jù)驗(yàn)證了趙曉的判斷。據(jù)有關(guān)研究報(bào)告顯示，目前主力購(gòu)房人群為25～49歲，1990年的出生人口已經(jīng)進(jìn)入主力購(gòu)房人群中。根據(jù)全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)，目前“80后”人口的總數(shù)是2.28億，“90后”是1.74億，“90后”人口總數(shù)比“80后”少23%。以婚齡人口為例，據(jù)第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)20～39歲的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚夫婦對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬對(duì)，逐年下滑至2020年的800萬對(duì)，年均增速為-7%。而結(jié)婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構(gòu)成之一。

“在人口增速接近的情況下，年輕人比例越高，則購(gòu)房需求越穩(wěn)定，而且更具可持續(xù)性?！敝性禺a(chǎn)研究總監(jiān)劉淵指出。以廈門、深圳為例，2014年，兩地房?jī)r(jià)暴漲，廈門在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅榜中位列第一。據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳50歲以上的中老年人占比很低，廈門人口年輕化程度明顯優(yōu)于其他城市。

過去20年，中國(guó)有4億人口從農(nóng)村走到城市，從小城市走到大城市?！斑@一波城市化浪潮造成中國(guó)有史以來最大的人口遷移和最大的經(jīng)濟(jì)版圖改變，同時(shí)也帶來了房?jī)r(jià)的無序快速上漲?！标柟?00董事長(zhǎng)易小迪說。但這樣的人口紅利已經(jīng)消失不見。

從城鎮(zhèn)人口看，2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)購(gòu)房適齡人口為3.28億人;2016年，約為3.35億峰值;之后加速下滑，到2020年、2030年，分別下降到約3.14億、2.5億?！爸袊?guó)城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)期已經(jīng)過去，目前農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移總量已較為有限。同時(shí)，多數(shù)農(nóng)村人口進(jìn)城后的工資收入處于相對(duì)較低的水平，寄希望于城鎮(zhèn)化拉動(dòng)房地產(chǎn)購(gòu)買力不切實(shí)際。”東興證券分析師鄭閔鋼指出。

十年后誰會(huì)買房

如果十年后一對(duì)夫妻擁有6套房子，那么誰還會(huì)買房？業(yè)內(nèi)人士分析，十年后，我國(guó)大多數(shù)家庭構(gòu)成都將成為“421”結(jié)構(gòu)。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來計(jì)算，第三代年輕夫婦結(jié)婚時(shí)繼承擁有的房產(chǎn)也將有6套。天則經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)茅于軾甚至給出“年輕人可以先租房”的建議。他曾斷言，十年后，中國(guó)的房子會(huì)大量剩余，商品房供過于求，想賣都賣不掉。

民生宏觀研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友指出，人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求高峰已過，僅靠貨幣寬松政策無法逆轉(zhuǎn)。以日本樓市為例，勞動(dòng)年齡人口在1992年達(dá)到峰值，僅僅一年后，房地產(chǎn)泡沫就開始破裂。

鄭閔鋼分析，由于此前樓市中大量投資、投機(jī)性需求的存在，造成房地產(chǎn)行業(yè)的非理性繁榮。但高房?jī)r(jià)使現(xiàn)有的剛需人群購(gòu)買力大幅減弱。

“隨著購(gòu)房者年齡的增長(zhǎng)，其所購(gòu)房?jī)r(jià)也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后，則以改善型購(gòu)房為主。”劉淵說?？傮w來看，40歲以上年齡段購(gòu)房占比遠(yuǎn)低于35歲以下年齡段。

十年之后，1985年之前出生的人已進(jìn)入40歲年齡段。按照劉淵的分析，這一部分人的購(gòu)房率也將大幅減少。這意味著，改善型產(chǎn)品也將失去購(gòu)買力。

“從現(xiàn)在來看，一線城市相對(duì)安全，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看也未必。從我們監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)來看，目前，北京、上海的人才外流現(xiàn)象比較明顯?！鄙鲜鋈珖?guó)性房企負(fù)責(zé)人表示。（來源：《華夏時(shí)報(bào)》）