陳禹銘 自增暉 徐進(jìn)

拿下高價地，并不一定就等同于“走向人生巔峰”?？v觀往昔，北京的地王比比皆是，被他們困住的房企也比比皆是。除了此次在“金九”期間再度有地王亮相的孫河、東壩等區(qū)域之外，北京還有許多地王項目待入市，也還有許多由地王炒熱的區(qū)域待騰飛。白盆窯、西局、夏家胡同地塊，這些曾經(jīng)煊赫一時的地王，都還在市場的期待中，待解自己的難題。

拿到地王，只是剛剛開始。

白盆窯地王先售自住房 商品房明年中入市

今年1月7日，體量巨大的豐臺區(qū)白盆窯地塊開拍，最終被華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元拿下，折合樓面價為3.8萬元/平方米，刷新了北京總價地王紀(jì)錄。而這一地塊的動向也備受關(guān)注。

據(jù)了解，白盆窯地塊位置較為優(yōu)越，擁有地鐵房山線、9號線兩條軌道交通線，出行便利。與該地塊相鄰的京投萬科西華府以及中海九號公館，房價均在4萬元/平方米以上。

不過，該地塊用于商品房開發(fā)的部分比較有限。據(jù)國土局公開資料顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積約41.9萬平方米，扣除配建的限價房、自住型商品房及教育設(shè)施，剩余可供銷售的普通商品房最多為12.6萬平方米。

“這宗地位于南四環(huán)邊，由于地塊本身含有大量的自住房以及限價房，因此基本可以肯定這宗地的商品房部分不太可能打造剛需產(chǎn)品。我們對于項目的定位是城市中高端改善型住宅?！比A潤白盆窯地塊項目負(fù)責(zé)人表示，“該地塊整體動工將在今年開始，但是具體到商品房項目何時能夠開工，還要等開工許可證下來才能夠確定?！?/p>

此外，該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步說，該項目的商品房部分預(yù)計將在明年中期開始入市，而今年他們的重點將主要放在自住房的銷售上。

泰禾西府大院拆遷不順 眼看鄰居開售

2014年2月20日，泰禾集團(tuán)以49.58億元、配建5萬平方米限價商品房的條件獲得豐臺西局住宅、商業(yè)及辦公地塊，其中商品房部分的樓面價逼近6.8萬元/平米。而在此一周前，龍湖也在西局拿地。但龍湖西局項目已于今年4月高調(diào)亮相，5月份樣板間開放，6月份取得預(yù)售證。據(jù)龍湖稱，6月推出一期30套房源已售罄，均價約8.5萬-9萬元/平方米。而截至目前，泰禾西局項目也僅確定了案名為“西府大院”，就連此前預(yù)期在今年率先推出的限價房部分也杳無音訊。

據(jù)知情人士透露，泰禾的項目之所以進(jìn)展緩慢，是因為遇到了在商業(yè)還建上和村民發(fā)生了分歧，還建的位置和面積上還沒有達(dá)成協(xié)議。據(jù)悉，龍湖和泰禾拿的土地是“西局村舊村改造項目用地”，龍湖拿下一期用地，泰禾拿下二期用地，由政府負(fù)責(zé)拆遷。

“現(xiàn)在西局項目還跟村里僵在那里?！睋?jù)接近泰禾的人士透露，泰禾今年的銷售重點將會是位于石景山的長安中心和位于大興的泰禾中央廣場，“泰禾一貫堅持高周轉(zhuǎn)，西局地塊原本預(yù)計在今年入市，土地進(jìn)展不順在泰禾的預(yù)料之外?！?/p>

夏家胡同地王避開“兄弟”競爭 不急于入市

9月9日，民企開發(fā)商懋源拍下孫河地塊，而懋源手中西南三環(huán)夏家胡同地王也一直放出今年亮相的風(fēng)聲。

2013年7月，懋源地產(chǎn)以17.7億元和配建3.8萬平米公租房的條件拍下夏家胡同地塊，商品房面積為3.86萬平米，業(yè)內(nèi)估計其商品房樓面價突破4.2萬元/平米，未來售價突破7萬元/平米才有賺頭。

但隨著龍湖、泰禾、方興等房企積極搶地，目前西南三環(huán)板塊樓面價已飆升到6萬元/平米，使懋源的壓力大減，而懋源似乎并不急于推盤。

“夏家胡同項目現(xiàn)在處于規(guī)劃階段，相信懋源的產(chǎn)品力，會給市場帶來驚喜?！表吹禺a(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)表示，“未來懋源的高端項目會形成臺系產(chǎn)品線，但夏家胡同的案名還沒定?！眲?qiáng)表示，規(guī)劃也還需要政府審批通過后才能對外披露。

據(jù)悉，夏家胡同地塊現(xiàn)在只是豎起了圍擋。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，夏家胡同項目與懋源2012年公司在市場低谷時拿下的豐臺花鄉(xiāng)“釣云臺”項目相距不遠(yuǎn)，且都是都市平層豪宅產(chǎn)品，如果同時開盤，除了管理上會分散外，可能還會互相分流客戶，所以夏家胡同項目年內(nèi)入市的可能性不大。對此，劉強(qiáng)表示，懋源一直是定制地產(chǎn)的開發(fā)理念，比起速度，更重視產(chǎn)品開發(fā)。

東壩新地王樓面價超5萬 或與龍湖項目聯(lián)動

作為北京土地市場上這些年來興起的熱門區(qū)域，東壩在9月8日，保利首開龍湖聯(lián)合體以42.5億元拿下的東壩項目其折合樓面價為4.7萬元/平方米。不過，據(jù)該項目其中一家拿地開發(fā)商計算，其樓面價超過5萬元/平方米，已超過此前名噪一時的恒大東壩地王。

但該地塊未來將由哪家企業(yè)具體操盤，仍不得而知。“這一地塊位于我們項目東南，最后誰來操盤還在談。如果最后定是由龍湖操盤的話，那么應(yīng)該會與我們在東壩的現(xiàn)有項目聯(lián)動。”龍湖東壩的負(fù)責(zé)人表示。保利方面則向記者表示，由于該地塊剛拿沒多久，具體事宜仍在洽談中。

到目前為止，恒大、保利、首開、龍湖等品牌房企都已經(jīng)進(jìn)駐東壩區(qū)域，連續(xù)不斷的高價地直接帶動了區(qū)域未來利好，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，目前東壩唯一一個在售項目利錦府二期定價也漲到近6萬元/平方米。

而區(qū)域內(nèi)開發(fā)進(jìn)度最快的龍湖東壩項目也已準(zhǔn)備入市。據(jù)該項目負(fù)責(zé)人透露，項目主打130-400平方米的高端住宅，瞄準(zhǔn)的是30-40歲的城市中高階層。而業(yè)內(nèi)預(yù)計，其售價不會低于8萬元/平方米。