陳禹銘 自增暉 徐進(jìn)

拿下高價(jià)地，并不一定就等同于“走向人生巔峰”?？v觀往昔，北京的地王比比皆是，被他們困住的房企也比比皆是。除了此次在“金九”期間再度有地王亮相的孫河、東壩等區(qū)域之外，北京還有許多地王項(xiàng)目待入市，也還有許多由地王炒熱的區(qū)域待騰飛。白盆窯、西局、夏家胡同地塊，這些曾經(jīng)煊赫一時(shí)的地王，都還在市場(chǎng)的期待中，待解自己的難題。

拿到地王，只是剛剛開(kāi)始。

白盆窯地王先售自住房 商品房明年中入市

今年1月7日，體量巨大的豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊開(kāi)拍，最終被華潤(rùn)首開(kāi)平安聯(lián)合體以86.25億元拿下，折合樓面價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米，刷新了北京總價(jià)地王紀(jì)錄。而這一地塊的動(dòng)向也備受關(guān)注。

據(jù)了解，白盆窯地塊位置較為優(yōu)越，擁有地鐵房山線、9號(hào)線兩條軌道交通線，出行便利。與該地塊相鄰的京投萬(wàn)科西華府以及中海九號(hào)公館，房?jī)r(jià)均在4萬(wàn)元/平方米以上。

不過(guò)，該地塊用于商品房開(kāi)發(fā)的部分比較有限。據(jù)國(guó)土局公開(kāi)資料顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積約41.9萬(wàn)平方米，扣除配建的限價(jià)房、自住型商品房及教育設(shè)施，剩余可供銷(xiāo)售的普通商品房最多為12.6萬(wàn)平方米。

“這宗地位于南四環(huán)邊，由于地塊本身含有大量的自住房以及限價(jià)房，因此基本可以肯定這宗地的商品房部分不太可能打造剛需產(chǎn)品。我們對(duì)于項(xiàng)目的定位是城市中高端改善型住宅?！比A潤(rùn)白盆窯地塊項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，“該地塊整體動(dòng)工將在今年開(kāi)始，但是具體到商品房項(xiàng)目何時(shí)能夠開(kāi)工，還要等開(kāi)工許可證下來(lái)才能夠確定?！?/p>

此外，該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步說(shuō)，該項(xiàng)目的商品房部分預(yù)計(jì)將在明年中期開(kāi)始入市，而今年他們的重點(diǎn)將主要放在自住房的銷(xiāo)售上。

泰禾西府大院拆遷不順 眼看鄰居開(kāi)售

2014年2月20日，泰禾集團(tuán)以49.58億元、配建5萬(wàn)平方米限價(jià)商品房的條件獲得豐臺(tái)西局住宅、商業(yè)及辦公地塊，其中商品房部分的樓面價(jià)逼近6.8萬(wàn)元/平米。而在此一周前，龍湖也在西局拿地。但龍湖西局項(xiàng)目已于今年4月高調(diào)亮相，5月份樣板間開(kāi)放，6月份取得預(yù)售證。據(jù)龍湖稱，6月推出一期30套房源已售罄，均價(jià)約8.5萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米。而截至目前，泰禾西局項(xiàng)目也僅確定了案名為“西府大院”，就連此前預(yù)期在今年率先推出的限價(jià)房部分也杳無(wú)音訊。

據(jù)知情人士透露，泰禾的項(xiàng)目之所以進(jìn)展緩慢，是因?yàn)橛龅搅嗽谏虡I(yè)還建上和村民發(fā)生了分歧，還建的位置和面積上還沒(méi)有達(dá)成協(xié)議。據(jù)悉，龍湖和泰禾拿的土地是“西局村舊村改造項(xiàng)目用地”，龍湖拿下一期用地，泰禾拿下二期用地，由政府負(fù)責(zé)拆遷。

“現(xiàn)在西局項(xiàng)目還跟村里僵在那里?！睋?jù)接近泰禾的人士透露，泰禾今年的銷(xiāo)售重點(diǎn)將會(huì)是位于石景山的長(zhǎng)安中心和位于大興的泰禾中央廣場(chǎng)，“泰禾一貫堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，西局地塊原本預(yù)計(jì)在今年入市，土地進(jìn)展不順在泰禾的預(yù)料之外?！?/p>

夏家胡同地王避開(kāi)“兄弟”競(jìng)爭(zhēng) 不急于入市

9月9日，民企開(kāi)發(fā)商懋源拍下孫河地塊，而懋源手中西南三環(huán)夏家胡同地王也一直放出今年亮相的風(fēng)聲。

2013年7月，懋源地產(chǎn)以17.7億元和配建3.8萬(wàn)平米公租房的條件拍下夏家胡同地塊，商品房面積為3.86萬(wàn)平米，業(yè)內(nèi)估計(jì)其商品房樓面價(jià)突破4.2萬(wàn)元/平米，未來(lái)售價(jià)突破7萬(wàn)元/平米才有賺頭。

但隨著龍湖、泰禾、方興等房企積極搶地，目前西南三環(huán)板塊樓面價(jià)已飆升到6萬(wàn)元/平米，使懋源的壓力大減，而懋源似乎并不急于推盤(pán)。

“夏家胡同項(xiàng)目現(xiàn)在處于規(guī)劃階段，相信懋源的產(chǎn)品力，會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)驚喜。”懋源地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃總監(jiān)劉強(qiáng)表示，“未來(lái)懋源的高端項(xiàng)目會(huì)形成臺(tái)系產(chǎn)品線，但夏家胡同的案名還沒(méi)定。”劉強(qiáng)表示，規(guī)劃也還需要政府審批通過(guò)后才能對(duì)外披露。

據(jù)悉，夏家胡同地塊現(xiàn)在只是豎起了圍擋。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，夏家胡同項(xiàng)目與懋源2012年公司在市場(chǎng)低谷時(shí)拿下的豐臺(tái)花鄉(xiāng)“釣云臺(tái)”項(xiàng)目相距不遠(yuǎn)，且都是都市平層豪宅產(chǎn)品，如果同時(shí)開(kāi)盤(pán)，除了管理上會(huì)分散外，可能還會(huì)互相分流客戶，所以夏家胡同項(xiàng)目年內(nèi)入市的可能性不大。對(duì)此，劉強(qiáng)表示，懋源一直是定制地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念，比起速度，更重視產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。

東壩新地王樓面價(jià)超5萬(wàn) 或與龍湖項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)

作為北京土地市場(chǎng)上這些年來(lái)興起的熱門(mén)區(qū)域，東壩在9月8日，保利首開(kāi)龍湖聯(lián)合體以42.5億元拿下的東壩項(xiàng)目其折合樓面價(jià)為4.7萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，據(jù)該項(xiàng)目其中一家拿地開(kāi)發(fā)商計(jì)算，其樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，已超過(guò)此前名噪一時(shí)的恒大東壩地王。

但該地塊未來(lái)將由哪家企業(yè)具體操盤(pán)，仍不得而知?！斑@一地塊位于我們項(xiàng)目東南，最后誰(shuí)來(lái)操盤(pán)還在談。如果最后定是由龍湖操盤(pán)的話，那么應(yīng)該會(huì)與我們?cè)跂|壩的現(xiàn)有項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)?！饼埡|壩的負(fù)責(zé)人表示。保利方面則向記者表示，由于該地塊剛拿沒(méi)多久，具體事宜仍在洽談中。

到目前為止，恒大、保利、首開(kāi)、龍湖等品牌房企都已經(jīng)進(jìn)駐東壩區(qū)域，連續(xù)不斷的高價(jià)地直接帶動(dòng)了區(qū)域未來(lái)利好，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前東壩唯一一個(gè)在售項(xiàng)目利錦府二期定價(jià)也漲到近6萬(wàn)元/平方米。

而區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度最快的龍湖東壩項(xiàng)目也已準(zhǔn)備入市。據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目主打130-400平方米的高端住宅，瞄準(zhǔn)的是30-40歲的城市中高階層。而業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，其售價(jià)不會(huì)低于8萬(wàn)元/平方米。