隨著我國房地產(chǎn)市場由高速增長進(jìn)入平穩(wěn)增長甚至停滯不前的新常態(tài)，商品房買賣糾紛中，購房者起訴開發(fā)商要求“退房”的糾紛正逐漸增多。很多購房者對退房（法律上叫做“合同的解除”）的理由和情形不甚了解，現(xiàn)在我們就說說關(guān)于退房的那點(diǎn)兒事。

5證不全可以退房嗎？

問：我買了套房子，5證不全，已經(jīng)付完首付快一個月了，簽訂了《商品房預(yù)購合同》（證件號是虛構(gòu)的），現(xiàn)在我因?yàn)榧毙栀Y金，想退房退款，能全額退嗎？

答：您是在開發(fā)商尚未取得合法的預(yù)售手續(xù)（也就是5證）的情況下，與開發(fā)商簽訂的是預(yù)購合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱司法解釋）的規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效;但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！彼?，你如果現(xiàn)在想要退房，可以《商品房預(yù)購合同》無效為由，要求開發(fā)商全額退款并按照同期銀行貸款利率賠償利息;如果與開發(fā)商協(xié)商無果，可以到法院起訴開發(fā)商要求解除合同并返回購房款賠償損失。

商品房買賣合同沒有備案，可以退房嗎？

問：我于去年8月在某小區(qū)購買商鋪一套，交了近50%的購房款，并與售樓部簽訂了《商品房買賣合同》，但是因?yàn)榉N種原因并沒有辦理備案登記，我想問一下，商品房買賣合同沒有備案，合同是否無效，我能否要求退房？

答：司法解釋第六條規(guī)定“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！?根據(jù)上述規(guī)定，如果你們合同中沒有約定以辦理登記備案手續(xù)為合同生效條件，則合同是有效的，不能退房。因商品房買賣合同的備案在法律上只是一種行政管理手段，目的是為國家宏觀調(diào)空提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，法律規(guī)定其不作為判斷合同效力的依據(jù)，所以購房者不能以此為由要求退房。

“小產(chǎn)權(quán)房”可以退房嗎？

問：我去年買房，和開發(fā)商簽訂的是集資建房的合同，還加蓋了村委的章，后來才知道這地是村里的，我覺得這樣不安全就想退房，請問這樣的合同有效嗎？我能退房嗎？

答：你說的這種情況其實(shí)是實(shí)踐中經(jīng)常提到的“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)只能在二級土地市場進(jìn)行操作，即所用于開發(fā)的土地必須是國有土地;而在農(nóng)地、集體土地上所建的房屋都是用于村民改善生活條件或者村容村貌，購房者必須是村集體成員，甚至有的帶有福利性質(zhì)。如果你不是該村集體的成員，那么你不具有購買資格的，所簽訂的購房合同也是無效的。如果你堅(jiān)持購買，那么將來是無法取得房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的。

房價下降，可以退房嗎？

問：我2013年在某市購買的房屋，合同約定8000元每平米，但是直到現(xiàn)在也沒能交房，最為關(guān)鍵的是現(xiàn)在價格調(diào)整到了7500元每平米，核算下來我損失數(shù)萬元，我想問一下，我能以房價下降為由要求降低合同價款或者退房嗎？

答：不能。雖然房價下降會對購房者造成很大的影響，很多購房者都試圖以此為由要求降價或退房;但是，這種要求在法律上是站不住腳的。因?yàn)橥朔繉儆谡麄€合同的解除，合同解除有法定情形和約定情形，如果沒有約定后期銷售價格下降可以解除合同，那么購房者主張退房是沒有依據(jù)的。事實(shí)上，購房者在買房時的價格是雙方協(xié)商一致的;開發(fā)商一般情況下不會輕易降價，即便降價也是一種市場行為，并不違反與前面購房者的合同約定，無需承擔(dān)違約責(zé)任。

開發(fā)商將房屋先賣后押?能否退房會受到條件限制。

問：我去年和開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，約定的是2017年交房，但是我最近得知開發(fā)商將我所購買的房屋抵押給了銀行，我想問下，這種情況我能退房嗎？

答：你所說的情況就是實(shí)踐中的“先賣后押”，即商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;這種情形下，一般購房者是可以主張退房的。但是，能夠達(dá)到退房目標(biāo)也是有嚴(yán)格條件限制的，必須以“商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋”為前提條件。比如在先賣后押的情形下，如果出賣人及時解除設(shè)置的抵押權(quán)，則不會導(dǎo)致購房者“不能取得房屋”，購房者就不能主張退房;如果開發(fā)商資金斷裂或緊張而無解除抵押權(quán)，在這種情況下，購房者的退房訴求是可以實(shí)現(xiàn)的。

質(zhì)量瑕疵不可退，質(zhì)量缺陷則可退

問：我2013年購買的房屋，去年年底交的房，交房后我發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，地面高低不平、墻皮脫落、抹灰不勻等等，我想問下，我能以房屋質(zhì)量問題要求退房嗎？

答：這個要看具體情況確定，如果僅僅是你說的那些質(zhì)量問題，則屬于質(zhì)量瑕疵，質(zhì)量瑕疵可以要求開發(fā)商維修，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，還達(dá)不到根本違約解除合同的條件;如果質(zhì)量問題特別嚴(yán)重，達(dá)到質(zhì)量缺陷的程度，比如主體結(jié)構(gòu)或者地基基礎(chǔ)發(fā)生質(zhì)量問題，就可以以質(zhì)量缺陷為由，要求解除合同進(jìn)而退房。（責(zé)編/詩坤ranbaoma@126.com）