高聚輝

2015年上半年，受信貸、稅收、土地以及降息等多重利好政策的影響，購房者入市信心有所提升，市場需求持續(xù)釋放，房地產市場逐步回暖，特別是一線城市房屋銷售回升勢頭明顯。與此同時，庫存去化加快，房價開始企穩(wěn)回升，部分城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲。對于當前的房地產市場到底該如何看？當前的回升態(tài)勢能否繼續(xù)？房價未來會快速上漲嗎？

市場出現(xiàn)回升態(tài)勢 區(qū)域分化明顯

上半年，房地產市場最吸引人注意的就是銷售形勢出現(xiàn)明顯好轉。從數(shù)據(jù)上看，上半年商品房銷售面積終于實現(xiàn)了正增長，扭轉了此前一年多的下滑態(tài)勢。然而，房地產市場是一個復雜的系統(tǒng)，單純用銷售形勢來代替房地產市場整體形勢有失偏頗，必須從投資、銷售、土地、價格、新開工以及區(qū)域狀況等方面進行綜合考慮，才能全面把握房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀?？偟膩砜?，當前房地產市場具有以下幾個特點：

第一，銷售形勢明顯好轉，出現(xiàn)回暖特征，特別是重點城市和重點房企銷售形勢好于全國平均水平。上半年全國共實現(xiàn)商品房銷售面積50264萬平方米，增長3.9%；同期，20家標桿房地產企業(yè)實現(xiàn)銷售面積6708萬平方米，同比增長12.7%。

第二，投資增速仍在回落尋底，未來將企穩(wěn)回升。2015年前6個月，房地產投資增速持續(xù)回落，由年初的增長10.4%回落至4.6%，累計下降幅度達5.8個百分點。

第三，盡管銷售形勢較好，但受市場前景不樂觀以及投資決策滯后的影響，土地購置意愿不強，新開工面積維持低位，同比跌幅較為明顯。上半年，房地產企業(yè)土地購置面積同比跌幅超過三成，新開工面積跌幅超過一成半，下滑的幅度十分明顯。

第四，房價指數(shù)受銷售形勢好轉帶動，環(huán)比出現(xiàn)上漲，同比跌幅開始收窄。從城市間對比情況看，部分城市房價環(huán)比漲幅較為明顯，但更多城市房價仍比較平穩(wěn)，甚至還有小幅下跌。城市間的房價走勢分化明顯。

第五，從區(qū)域分布狀況來看，不同地區(qū)之間、不同城市之間、不同企業(yè)之間市場出現(xiàn)分化。如前5個月，40個重點城市中有21個城市出現(xiàn)上漲，19個城市下跌，其中寧波、蘭州、杭州、深圳等城市增速超過40%，而石家莊、廈門、沈陽、太原等城市跌幅則超過30%，城市間分化的程度在加劇。

政策力促銷售回暖 市場整體前景仍謹慎樂觀

2015年上半年，房地產調控政策聚焦于鼓勵自住和改善性需求方面。中央強調穩(wěn)定住房消費，實行靈活適度的貨幣政策，連續(xù)降準降息，并在去年調整首套房標準的基礎上，進一步降低二套房貸首付比例，構建寬松的金融信貸環(huán)境；同時，供需兩端政策齊出，刺激需求促進庫存去化，積極調結構控供給。

與此同時，各地政府因城施策出臺一系列寬松政策，其中主要以住房公積金政策調整為主，輔之以財政補貼、稅費減免、土地規(guī)劃調整等，掀起各地房地產政策出臺的高潮，刺激需求特別是改善性需求釋放，促進市場回暖。

隨著政策的陸續(xù)出臺，房地產市場迎來回暖契機，銷售形勢出現(xiàn)明顯好轉，部分城市房價環(huán)比開始上漲。然而，對于未來房地產市場的發(fā)展前景，卻仍謹慎樂觀。

對于未來的市場走勢，我認為要從兩個方面來進行綜合考量，一是市場容量與發(fā)展趨勢，二是相關政策因素。

從市場容量和發(fā)展趨勢來看，隨著房地產市場長達十幾年的高速發(fā)展，房屋存量快速增加，居民滿足房屋需求的途徑已由以新建房屋為主向新建房屋和存量房屋并重轉變，居民對新建房屋的需求規(guī)模將會減少。但與此同時，這種規(guī)模的減少并不會快速下滑，而是需要一個緩慢的過程，房地產行業(yè)將由“黃金時代”轉向“白銀時代”。

但對于企業(yè)而言，必須把握整個行業(yè)的這一發(fā)展趨勢，調整自身的經營策略和業(yè)務方向，房地產行業(yè)整體將由以往的粗放增長轉向精耕細作。在這一過程中，房地產企業(yè)既面臨著巨大的危險，同時也有更多的機遇。

隨著人口紅利的消失和城鎮(zhèn)化增速的放緩，未來我國支撐房地產高速發(fā)展的需求動力不再。預計房地產市場將保持平穩(wěn)回落態(tài)勢，在這一判斷下，房地產企業(yè)的投資決策都十分謹慎，經營模式也在不斷轉型創(chuàng)新。

從政策因素看，隨著經濟下行壓力的加大，政府對房地產的支持力度在不斷加碼。從2014年11月到2015年6月底，短短不到一年的時間內，央行四次下調存貸款基準利率，與此同時，稅收、土地、信貸等政策措施也陸續(xù)出臺，有力地促進了房地產市場企穩(wěn)，避免了房地產市場的持續(xù)下滑?？梢钥吹?，對于潛在需求較為旺盛的一二線城市，政策的效果更加明顯。

對于未來的政策走向，我們認為，“去庫存、穩(wěn)增長”仍是2015年房地產政策的主基調，對于近期部分城市房價快速上漲的問題，預計政府會進行充分調研，在必要時針對這些城市出臺相應的政策措施，但整體不會出臺普遍性的收緊措施。

綜合兩方面的因素，我們認為，目前我國房地產的市場容量已經接近“天花板”，未來市場規(guī)模難以實現(xiàn)高速增長，但市場整體體量仍然較大，行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。

從國際數(shù)據(jù)觀察，美國房地產新開工面積在1950年就達到了峰值，迎來了供給的拐點，然而，美國房價卻穩(wěn)中趨升，直到2007年才觸及一個階段性拐點。日本上世紀90年代資產泡沫破滅后、房價至今跌去50%，但供求卻并未出現(xiàn)類似的劇烈下滑，每年的成交量仍穩(wěn)定在100多萬套。如果加上家庭自建新開工，每年的新開工數(shù)量達到150-200萬套。以此推測，我國房地產行業(yè)未來盡管會有所下滑，但整體市場體量仍將保持在一個相當高的水平，企業(yè)的發(fā)展空間仍然較為充足。

下半年房地產市場將延續(xù)回暖，但回升幅度有限

當前，我國宏觀經濟整體下行，穩(wěn)增長的壓力不斷加大，刺激性政策陸續(xù)出臺。房地產業(yè)作為國民經濟的重要組成部分，肩負著穩(wěn)增長的重要任務。在信貸、稅收、住房等一系列刺激政策的帶動下，房地產銷售形勢出現(xiàn)明顯好轉，有力支持了國民經濟的穩(wěn)定增長。但土地購置意愿不強，新開工面積降幅較大，投資增速依然較低，未來宏觀經濟下行的壓力依然較大。

定性來看，預計年內穩(wěn)定經濟增長的刺激性政策仍將延續(xù)，在政策的帶動下，房地產市場有望延續(xù)企穩(wěn)回升的發(fā)展態(tài)勢，銷售回暖，投資增速企穩(wěn)，但由于當前整體市場的庫存壓力依然較大，土地購置意愿和新開工面積將依舊保持負增長。

受房地產市場長期趨勢下行的影響，我們預計此輪的市場回暖與2009年有較大差異，回升的幅度不會太高。同時，不同城市之間的分化趨勢仍較為明顯。當前，我國一二線城市住房潛在需求較大，但房價水平較高，與此同時，三四線及以下城市供給量大，但潛在需求不足，存在階段性過剩，庫存高企不下，房地產市場中結構性過剩與結構性短缺并存。結構性短缺的城市回暖幅度較為明顯，而結構性過剩的城市回暖幅度有限。

定量來看，預計2015年全年房地產開發(fā)投資、資金來源及房屋銷售面積等指標將保持增長，其增速控制在10%以內，商品房新開工面積和土地購置面積整體保持負增長，其中土地購置面積跌幅較大，預計在20%以上，新開工面積跌幅在10%以內。

對于未來的房價走勢，個人認為下半年房價將進入活躍期，整體保持上行態(tài)勢，但城市間分化依舊。部分需求較為旺盛的城市甚至會出現(xiàn)較快上漲。但對更多城市而言，受庫存水平高和前期房價水平高的原因影響，房價上漲動力不足，這些城市房價將保持窄幅波動。

如圖1所示，根據(jù)房價環(huán)比指數(shù)與同比指數(shù)之間的變化規(guī)律，同比指數(shù)基本滯后于環(huán)比指數(shù)6-9個月后發(fā)生方向性變化，而此輪房價環(huán)比指數(shù)在2014年9月份開始跌幅收窄，隨后有2015年4月份環(huán)比出現(xiàn)上漲。根據(jù)二者的變化規(guī)律，房價同比指數(shù)在今年二季度已經實現(xiàn)企穩(wěn)回升，房價同比降幅在3月份達到最低點。預計在今年四季度，房價同比指數(shù)將由負轉正，但受各因素影響漲幅相對有限。

注：文中觀點僅代表個人意見，與作者所在單位無關。

王春敏/責任編輯