黃歡　袁寶華

不動產(chǎn)權(quán)籍是指不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項的調(diào)查與記錄，是不動產(chǎn)測繪檔案與不動產(chǎn)登記檔案的合稱。不動產(chǎn)測繪檔案包括不動產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)、信息、圖件以及相關(guān)技術(shù)資料。不動產(chǎn)登記檔案包括不動產(chǎn)登記簿和原始登記憑證。具體而言，不動產(chǎn)權(quán)籍是指在不動產(chǎn)測繪與登記中產(chǎn)生的各種圖紙、文字記錄、表格、清單、臺賬、目錄、證件、文件、文書、票據(jù)等紙質(zhì)材料以及照片、視頻、音頻等，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊的總稱。不動產(chǎn)電子權(quán)籍，則是上述圖、檔、卡、冊的數(shù)字化與電子化的處理成果。不動產(chǎn)必須要有權(quán)籍，就像人必須要有戶籍一樣，否則難以對不動產(chǎn)及其物權(quán)進行全面有效管理。不動產(chǎn)權(quán)籍管理與不動產(chǎn)權(quán)屬登記密不可分、互為依存、相互配合。

一、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以電子登記簿為核心

不動產(chǎn)電子登記簿，是指由不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)制作并依法管理的，采用電子介質(zhì)形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權(quán)利歸屬狀況、權(quán)利限制與提示事項以及其他相關(guān)事項的具有物權(quán)公信與推定效力的文件。不動產(chǎn)電子登記簿與不動產(chǎn)登記電子檔案目錄、不動產(chǎn)紙質(zhì)登記檔案的數(shù)字化加工處理成果一并構(gòu)成不動產(chǎn)登記電子檔案。不動產(chǎn)電子登記簿是不動產(chǎn)登記電子檔案的核心組成部分，是不動產(chǎn)信息化管理的命脈，是不動產(chǎn)信息化統(tǒng)一登記工作的出發(fā)點和落腳點，是不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)大都采用電子登記簿記載各類不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項，故不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程等著重從以下兩個方面來管理不動產(chǎn)電子登記簿。

1.規(guī)范記載

不動產(chǎn)電子登記簿的信息記載必須嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與說明規(guī)范錄入、仔細(xì)核對、謹(jǐn)慎審查，確保與登記最終審核結(jié)果一致。對于在將登記事項記載于不動產(chǎn)電子登記簿后才發(fā)覺業(yè)務(wù)人員誤錄、遺漏相關(guān)數(shù)據(jù)的，必須嚴(yán)格依照更正登記規(guī)定的程序進行更正，并保存相關(guān)電子記錄與說明。

2.專人保管

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動產(chǎn)電子登記簿的保管。專人保管的關(guān)鍵在于由專人負(fù)責(zé)對不動產(chǎn)電子登記簿的定期異地異質(zhì)備份、存儲設(shè)施定期維護、數(shù)據(jù)庫安全防護防御、涉密信息保密加密、錄入記載權(quán)限控制、信息查詢權(quán)限分級等。

二、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)依托地理信息系統(tǒng)

因為各類不動產(chǎn)權(quán)籍主要采用地理坐標(biāo)作為基礎(chǔ)編碼或編碼規(guī)則進行日常管理，加上不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理又需要強大空間和圖形處理能力的信息系統(tǒng)的支持，而地理信息系統(tǒng)（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強大空間和圖形處理能力的綜合信息系統(tǒng)，所以不動產(chǎn)權(quán)籍的一體化管理必須依托地理信息系統(tǒng)（GIS）。建立不動產(chǎn)地理信息系統(tǒng)作為不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的信息平臺，可以有效實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍各類數(shù)據(jù)的有效整合、合規(guī)管理，在此基礎(chǔ)上可以方便地進行各類不動產(chǎn)登記的受理、審核、登簿、發(fā)證、歸檔等業(yè)務(wù)，可以快速地進行各類數(shù)據(jù)的處理與更新、統(tǒng)計與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息的互連互通難題，進而達(dá)到信息平臺的統(tǒng)一。

三、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干

因為不動產(chǎn)主要包括土地以及定著于土地上的其他不動產(chǎn)，具有相對固定不動的顯著地理特征，所以不動產(chǎn)權(quán)籍優(yōu)質(zhì)、高效的一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干，以其他各類不動產(chǎn)權(quán)籍管理為枝葉進行統(tǒng)一管理。從具體操作上來講，即將土地以及定著于土地上的其他不動產(chǎn)以宗地為單位按照國家統(tǒng)一的編碼規(guī)則進行信息處理與關(guān)聯(lián)（宗海及其附屬信息類似處理與關(guān)聯(lián)），從而建立起以統(tǒng)一地理空間為基礎(chǔ)、宗地為核心、房屋林木等權(quán)屬登記信息為枝干，具有統(tǒng)一規(guī)則與編碼要求的不動產(chǎn)權(quán)籍信息管理系統(tǒng)（見圖1）。

四、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以動態(tài)管理為核心

1.不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)

不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)是不動產(chǎn)權(quán)籍動態(tài)管理的兩大核心業(yè)務(wù)，兩者同等重要，但在實際操作中不動產(chǎn)登記機構(gòu)往往偏重增籍業(yè)務(wù)而忽視滅籍業(yè)務(wù)。

由于不動產(chǎn)權(quán)屬登記主要關(guān)涉不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍業(yè)務(wù)，而不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查可以對不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)提供有效的數(shù)據(jù)成果支持，所以當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)除做好不動產(chǎn)統(tǒng)一權(quán)屬登記外，還應(yīng)高度重視并嚴(yán)格依照國家相關(guān)要求、規(guī)范以及技術(shù)方案、規(guī)程等將地（海）籍調(diào)查作為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)，且在此基礎(chǔ)上一并開展各類不動產(chǎn)權(quán)籍的一體化調(diào)查工作。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)某已登記的不動產(chǎn)已滅失的，應(yīng)及時辦理該不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)并在電子登記簿中將該不動產(chǎn)的所有權(quán)登記記錄標(biāo)明滅失。

2.完善不動產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)的新手段

不動產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)在依托不動產(chǎn)地理信息系統(tǒng)平臺的基礎(chǔ)上，結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果，可以快速地實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍滅籍處理。依據(jù)國土資源部地籍管理司公布的《關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)堅持原有規(guī)程，采用先進成熟的高精度調(diào)查技術(shù)。在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，可以充分利用不同時期的高分辨率衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數(shù)運算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測技術(shù)，通過自動處理、人機互動等方式，快速找出與當(dāng)前衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區(qū)域。結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)成果，可以確定變化區(qū)域的變化情況，從而確定滅籍區(qū)域，進而完成不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)。另外，可以利用規(guī)劃部門的控制性詳細(xì)規(guī)劃資料或土地利用規(guī)劃資料，快速劃定不動產(chǎn)權(quán)籍待滅籍區(qū)域，為將來的滅籍業(yè)務(wù)劃定重點關(guān)注區(qū)域，從而確保滅籍業(yè)務(wù)的高效進行。

3.房屋征收拆遷凍結(jié)的新方式

房屋征收拆遷凍結(jié)是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)協(xié)助房屋征收部門在1年內(nèi)暫停受理房屋征收紅線范圍內(nèi)房屋的新建、擴建、改建、改變用途等登記申請的行為。

在當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加速發(fā)展時期，經(jīng)常需要對舊城區(qū)或者特定范圍進行房屋征收拆遷凍結(jié)、相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析等工作。在以GIS為平臺建立的不動產(chǎn)產(chǎn)籍一體化管理信息系統(tǒng)中，根據(jù)有關(guān)部門提供的征收拆遷范圍，通過GIS的疊置分析、緩沖區(qū)分析等空間分析技術(shù)，可以快速鎖定拆遷凍結(jié)范圍的房屋；利用空間分析統(tǒng)計功能，可以快速匯總征收拆遷凍結(jié)范圍內(nèi)的房屋面積、房屋間（套）數(shù)、他項權(quán)利情況等詳細(xì)信息，從而為政府科學(xué)決策等提供方便高效的技術(shù)支撐。

陳品祿/責(zé)任編輯